将来の安定や資産形成を目指して、サラリーマンを本業としながら不動産投資で副収入を得たいと考える方は少なくありません。しかし、スマホで情報収集をする中で「サラリーマンはカモにされやすい」といったネガティブな記事を目にし、不安を感じたりセミナーへの参加をためらったりすることもあるのではないでしょうか。

本記事では、「サラリーマンは本当に投資のカモにされてしまうのか？」という疑問に正面から向き合い、初心者の方が不動産投資を安全にスタートするためのポイントをやさしくまとめています。

1.サラリーマンが不動産投資でカモられやすい3つの理由

サラリーマンだからといって、普段から特別に狙われていたり、すぐにカモにされるというわけではありません。しかし、サラリーマンには、以下のような3つの条件が自然にそろってしまうため、準備不足でも不動産投資がスタートできてしまうことに、大きな理由があるようです。

1-1.ローン審査に通りやすい

サラリーマンには、毎月の給与という安定収入があります。そのため、多くの方が不動産投資で最初のハードルになる、融資の審査に通りやすいという特徴があります。

給与収入は会社を辞めない限り入り続けるので、会社員は金融機関からの信用があり、不動産投資のような高額なローンを組む際にも有利です。審査に通らなければ、条件などに無理がないかを見直す必要がありますが、多くのケースで審査に通ってしまいますので、スタートまでがスムーズなのです。

そのため、投資をする方が準備不足の状態でも、すんなりとスタートができてしまい、あとになってから、経営がうまくいかずに「しまった！」となる可能性があります。もちろん、このようなサラリーマンの特性を理解したうえで、高額物件を売りつけてくる悪質な会社も存在しています。

1-2.他に収入を得る方法が少ない

サラリーマンは毎日の業務に忙しく、副業をするだけの十分な時間がありません。将来のためにプラスアルファでお金を稼ごうと思っても、時間のしばりがある仕事も、体力的な負担が大きな仕事も、本業とは両立できません。

そのため、不動産投資のような運営の大部分を人に任せられる、限られた投資方法から副業を選ぶことになります。不動産投資は融資条件を含め、サラリーマンに有利にできていますので、副業を求めている方とって、とても魅力的な投資方法です。

副収入は欲しいものの、忙しいことがネックになっているときに、「全部お任せください」「ほったらかし経営でOKですよ」と言葉巧みに勧誘されれば、投資のデメリットの部分をあまり気にかけずにスタートできてしまいます。

このように会社員であるがゆえに、はじめから投資の選択肢が制限されてしまうことも、カモにされやすい要因のひとつです。

1-3.勉強する時間が少ない

日々の業務に追われるサラリーマンは、不動産投資に関する知識を十分に身に付けるための時間がありません。本当は、しっかりと勉強をしてからスタートするべきなのはわかっているのですが、準備のための時間が取れないという矛盾に、ストレスを感じています。

ローンさえ通ってしまえば、知識不足の状態でも見切り発車のような形で不動産投資がスタートできてしまいますので、不動産会社に悪意がある場合は、本来であれば投資をする方が知るべき情報をお伝えしない状態で、話を進めることもあります。

不動産投資に関する知識を、はじめる前に100％にすることは難しいのですが、なるべく数多くの会社の説明会やセミナーに参加して、情報収集をしておく必要があります。そして、複数の会社からアドバイスを受けながら、信頼できるパートナー会社を、慎重に選ぶ必要があります。

2.カモにされたらどうなるの？よくある不動産投資の3大失敗例と事前対策

万が一、自分がカモにされたらどうなるのかを想像してみることは、結果的に、カモにされる可能性を遠ざけることにつながります。ここでは、不動産投資でよくある3大失敗例と事前対策をまとめました。

2-1.安定経営ができずストレス三昧

入居者が付きにくく、さらに更新をされにくい物件は、経営が安定しません。賃貸経営の理想は満室の長期更新ですから、このような物件は空室による赤字が発生しやすく、先々の見通しが立てにくくなります。

不定期でも黒字があるなら良いのでは？という考え方もありますが、本業を持つサラリーマンが不動産投資をする場合は、副業が不安定だと副収入のためにお金の心配をすることになります。そのストレスから、本業にも影響が出る可能性があります。

【事前対策】
入居者が付きやすく、長期更新されやすい物件に投資をすれば、このような問題からは解放されます。物件探しの際には、立地条件の良い、優良物件を購入するようにしてください。

できれば、都心・駅近が理想です。このような物件を数多く提案できる、質の高い不動産会社を探し出すことも、事前対策のひとつと言えます。

2-2.ローン返済が滞って預貯金から自腹返済

ローンの返済原資は入居者家賃です。購入した物件の条件が悪く、空室や退去が続くと、返済のためのお金が入ってこなくなるため、ローン返済が苦しくなります。

家賃収入がない時期のローン返済は、今までプールしておいた賃料から補填していきます。そのお金が足りなくなれば、オーナーの預貯金から支払うことになります。そして、オーナーの預貯金が底をついた時点で、金融機関からの差し押さえが待っています。

上記以外にも、入居者がいて長期更新しているにもかかわらず、契約しているサブリースの支払い額が多いため、赤字になっているケースもあります。

【事前対策】
条件の整った物件を購入するのに加え、スタート当初は、毎月の返済額を絶対に支払える額で設定しておきます。支払い総額は増えてしまいますが、こうしておくことで、万が一のローン滞納を、確実に回避できます。

しばらく経営の様子を見て、空室の心配がなさそうであれば、途中から返済金額をアップするか、繰り上げ返済をしながら、ローン負担を軽くしていきます。

サブリースは、契約をしないでおけばリース料を取られる心配もありません。会社によってサブリースの契約条件は違いますので、自分にとってサブリースを導入するメリットがはっきりしないうちは、加入しないでおいてください。サブリース契約のことが気になる方は、関連記事も参考にしてください。

関連記事：不動産のサブリースについてあえて肯定的な視点から解説してみる

2-3.売却してもマイナス発生で借金をかかえる

赤字の状態が何ヵ月も続いた場合は、あれこれ手を入れるよりも売却をしてしまうほうが、マイナスを大きくせずに済みます。

売却をするためには、ローンを完済する必要がありますので、売却益で支払いが足りない場合は、手持ち資金を投じて完済します。赤字状態を長く続けるほど、完済後にもマイナスが残りやすくなりますので、早めの判断が大切です。

【事前対策】
投資物件を購入する際には、実際に売るつもりがなくても、売ることを前提に考えておきます。売却で赤字を出さないようにするためには、将来の値上がりが期待できる物件、投資家が欲しいと思ってくれるような物件を購入しておく必要があります。

経営計画・返済計画・物件選び・将来の出口戦略を含め、トータルで的確なアドバイスができる不動産会社を探してから動くようにすれば、将来のトラブルを回避できる可能性が高くなります。

ただし、サラリーマンとしての年収が高く、普段からの税金負担が多い方は、不動産投資の赤字によって節税ができる事もあります。節税ができているうちに、経営状態を改善できれば、不動産投資の継続も可能です。節税に関しては税理士、賃貸経営については不動産会社に相談をしながら、プロの意見を参考にしてすすめるようにしてください。

3.要注意！不動産投資でカモにされやすいサラリーマンの3つの特徴

ほとんどの不動産会社は誠実な仕事をしていますが、業界全体の中には、問題のある不動産会社も存在しているのは確かです。以下のカモにされやすいサラリーマンの3つの特徴は、問題のある会社から見たときに、つけこみやすいポイントでもあるので、特に注意してください。

3-1.勉強していない

知識が不十分でも、「不動産投資をしたい」という気持ちは大きいタイプです。気持ちに現実が追い付いていないので、不動産投資に対して期待も不安も多い状態です。

勉強に積極的ではないため、自分が好きな動画やSNSだけを見るという特徴があり、情報に偏りが生じやすくなります。この状態で不動産投資の現場に出てしまうと、自分が理解できるところから、相手の話を拡大解釈してしまう傾向があるため、不動産会社側がカモにするつもりがあれば、いいようにされてしまう可能性が高いと言えます。

普通の不動産会社であっても、熱意のある営業担当にあたってしまうと、相手のペースに巻き込まれやすくなります。

勉強不足の方が、カモにされることから身を守る方法は、「自分が知識不足であると認める」ことです。熱心に営業をかけられても、わからないことが1つでもあれば、一旦持ち帰り、きちんと調べて知識を深めるようにしてください。

誠実な会社であれば、勉強不足な部分、理解につまずいている部分を、しっかりカバーできるようなセミナーや本、相談会の提案をしてくれます。理解が深まって安心した状態で投資を始められるように、丁寧にサポートしてくれる会社を見つけて、じっくりと取り組むようにしてください。

3-2.無理をする

安定した給与収入のあるサラリーマンは、金融機関からの信頼が高いため、一般的には通らないだろうと思われるローンでも、スムーズに通過できることがあります。

問題のある不動産会社は、このようなサラリーマンの特徴を逆手にとり、はじめから高額なローン案件を提案してくることがあります。このような会社は、不動産投資をやってみたいと思う側の心理をよく理解していますので、レバレッジの話などを巧にもちかけ、「もしかして自分にもできるのかな」と思わせるのが、とても上手です。

ほかにも、「こんないい物件、早い者勝ちですよ」「他からも申し込みがあるみたいです」など、焦りからの即決を狙ってくることもあります。無理なローンを組まなくても、良い物件を購入し、適切な返済をすることで安定した投資による利益は得られます。カモにされないためには、射幸心を煽る営業には、十分に注意をしてください。

3-3.人任せ

不動産投資は別名、「ほったらかし投資」と言われることがある通り、運営を自分でやる必要はありません。ただし、これは条件の整った物件を購入したうえで、適切な管理会社に委託すれば、お任せでも大丈夫という意味です。

不動産投資をスタートするまでには、自分で判断するべき、いくつかの大切なポイントがあります。とくに、不動産会社選び・融資先選び・物件選びの3つは、かならずご自分で納得のいく選択をしてください。

仕事が忙しい、勉強する時間もない、自分で考えるのは面倒くさいなどの理由で、なんでも人任せにしてしまうと、万が一、問題のある不動産会社にあたった場合には、カモになるリスクはかなり高くなると言えます。

4.不動産投資で確実に成功するために知っておくべき5つのこと

不動産投資で良い結果を出すために、スタート前の段階で知っておくべきことを5つにまとめました。まだ勉強を始めたばかりの段階でも、常にこの5つを頭に入れておけば、カモにはされにくいと言えます。

4-1.投資目的に合った物件を選ぶ

不動産投資の直接的な目的は、収入を得ることです。しかし、そのお金を使って何をするかによって、物件選びは変わります。

例えば、15年後にセミリタイアをする予定であれば、そのときに不動産収入で毎月いくら、不動産資産としていくらあれば良いのかを決めておけば、「投資目的に合った物件」の条件が決まります。節税が目的であれば、購入する物件で節税目標がクリアできるのかを厳しくチェックします。

ゴールから逆算をすれば、必要な物件や、支払い額の妥当性もわかってきますので「自分にとって最適な物件」がはっきりします。そのうえで、経営がしやすい条件の整った物件から選択すれば良いことになります。

このように、不動産投資をする最終目標を持っていることで、買うべき物件・支払うべき金額が明確になり、カモにされる可能性を低くすることができます。

4-2.自分に都合の良い予測をしない

いつもプラス思考でいることは大切ですが、経営において希望と予測は別物です。不動産投資をするときには、自分にとって都合の良い希望的予測ではなく、計算と数字に基づいた合理的な予測をしてください。

例えば、ローンの返済計画を立てる際には、満室経営のことだけではなく、空室が3ヵ月・半年・丸1年あった場合、自分の資金でどれだけの期間を持ちこたえられるのかなど、厳しい条件でシミュレーションします。

マイナス思考に考えておくことで、最悪の事態は回避できます。マイナスの事態に備える思考方法があると、カモにするつもりで近づいてきた会社に、都合の良いストーリーでプレゼンテーションされても、巻き込まれずに済みます。

4-3.利回りだけで物件選びをしない

不動産投資の資料などに記載されている利回りは、あくまでその時点での利回り結果が記されています。そのため、自分で購入して運営をしていく先々まで保証されている数値ではありません。利回りだけを頼りに物件を購入しても、空室が出れば、その数値は維持できないばかりか、想定よりも低い利回りになる可能性もあるのです。

不動産投資に慣れた方であれば、土地条件と利回りだけで、ある程度の物件価値の予測がつくこともあります。しかしそれは、何年も膨大な物件情報を見てきたうえで、成功も失敗も重ねた経験則として、判断できるようになっているに過ぎません。問題のある不動産会社に関わってしまうと、「利回りだけで判断する人も多い」「成功している人はそうしている」など、ウソではないが、初心者には不向きな提案をしてくることもあります。

はじめての不動産投資では、利回りの数字だけを見て物件購入することはせず、また、そのような提案をしてくる会社にはかかわりを持たないようにしてください。

4-4.金利は低く設定する

不動産投資では、多くの方が物件購入のためにローンを組みます。その際、複数の金融機関を比較すると思います。はじめての不動産投資では、できるだけ低い金利が設定できる金融機関を選び、毎月の返済負担を最小にするようにしてください。

金利を低く設定すると、支払い総額は増えてしまうのですが、はじめての不動産投資の場合は、ローンを完済するまで賃貸経営を続けられることが最優先になります。

ひと昔前とは違い、社会情勢の変化が激しくなっている現代は、金利上昇・インフレ・円安円高・戦争の開始・世界的疫病・リストラ・倒産などにより、賃貸経営に影響を及ぼすことが起きやすい状態と言えます。

金利を低く設定し、何があっても余裕をもって支払える範囲の返済額にしておけば、状況が変わっても、不動産投資を途中でやめずに済みます。ご自分の状態が良いときに繰り上げ返済をする、より低い金利のローンに借り換えるなどをすれば、支払い総額は、後から調整することができます。

金利の変化にうまくついていく自信がない方は、一番小さな固定金利を選択することで、途中で支払い金額が変わるという事態は回避できます。このようなことから、金利の選択肢がほぼない不動産会社や、一般的な金融機関よりも金利が高い不動産会社は、カモを探している可能性があると言えます。

関連記事：不動産投資の金利相場と借りやすさは金融機関で変わる

4-5.頼りになる不動産会社を「先に」探す

不動産投資に興味がある方は、信頼と実績のある不動産会社探しをしてから動くようにすると、結果的にカモにされる可能性を、限りなくゼロに近づけることができます。

不動産投資で長期的かつ安定した副収入を得て、ご自身の目標や理想の未来を確実に実現するためには、セミナーや講座、相談会から物件探し、管理までをトータルでサポートし、長期的に経営をともに進めていける信頼できるパートナー会社の存在が欠かせません。

私たちREISMは、長年にわたる不動産経営の研究と豊富な運営実績をもとに、結果を出しやすい不動産投資の独自ノウハウを提供しています。都心・駅近の優れた立地にある、良い時代に建築された質の高い中古物件にフルリノベーションを施し、資産価値を高めてから賃貸経営をスタートさせるのが私たちの基本スタイルです。

自社のビッグデータに基づいた分析により、需要の高い物件を生み出すさまざまなアイデアを実現しています。その結果、はじめての方でも成功しやすい不動産投資が可能です。

セミナーの種類も豊富で、オンラインでも会場でも、質問や相談がしやすいオープンでフラットな雰囲気があります。若い世代から高年収の働き盛り世代まで、幅広い層の方々にご参加いただいています。

サラリーマンが不動産投資でカモにされないためには、正確な情報を見極める力を養うことが不可欠です。そのためには、はじめの段階から質の高い学びの環境に身を置くことが大切です。不動産投資に興味がある方は、まずは自宅からオンラインで気軽に参加できるREISMの不動産セミナーを活用し、一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

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