家賃は安定して入ってくるの? | 不動産投資Q&A | REISM[リズム]の不動産投資

家賃は安定して入ってくるの?

家賃保証・サブリースってどんなもの?
家賃保証は、入居者の賃料未払いが発生した場合、保証会社が代わってオーナーへ支払う制度で、現在では加入が一般的になっています。一方でサブリースは、サブリース運営会社がオーナーから部屋を借りて賃料払いながら、第3者に転貸し賃料を徴収します。その際、業者の利益もあるためオーナーへの収入は少なくなりますが、賃料が入ってこないリスクは回避できます。注意すべきは、そのサブリース契約も業者との契約内容が変更されたり、賃料値下げを要求されたりすることもありますので、完全にリスクを回避できる訳ではありません。
今後の人口減少は家賃下落につながるの?
家賃価格を決める要素として賃貸需要と供給のバランスが関わっていきます。
2015年(平成27年)の国勢調査によると、全国の人口は前回よりも96万人減少していますが、逆に東京は36万人増加しています。
これは、単身者を中心に進学や就職による人口流入が続いているためと考えられ、東京の単身者の賃貸需要が安定していることにつながっています。
一方で供給の方は、東京都内では新築の単身者向けマンション建設の条例があり、デベロッパーが供給しにくくなっております。今まで、単身者社員の住居として社宅を保有していた大手企業がコストの見直しから売却を行い、民間賃貸を借りることが一般化しています。
結果、東京では増えている賃貸需要に供給が追いつかない要因があるため、日本の人口減少が賃料下落に繋がりにくい状況が続いていきます。
リズムが、賃貸募集を強みにしているのはなぜ?
REISMのファンを育成し 「REISM に住みたい!」という欲求を生み出すことで、将来の入居者を育て・囲い込む仕組みづくりを行なっているからです。また、“REISM” ブランドのすべての部屋が掲載された公式サイトでは、 入居中の方の退去が決まったらお知らせするウェイティング機能を設置し、累計 9,000 件以上の方にご登録いただいています。退去予定日やリノベーション工事完了前に、先行して入居希望のお申込みをいただくことも少なくありません。
募集時に賃料は、上げられるの?
募集する賃料は、オーナーが自由に設定ができます。少しでも高い家賃設定をで募集をかけたい気持ちもありますが、1日でも早い賃貸付のためには近隣物件の相場賃料に合わせることも必要です。
賃貸募集はどのような方法で行うの?
リズムでは、なるべく高い賃料と短い空室期間で入居申し込みをいただくよう、賃貸募集活動の前にその時々に適切な募集条件を提案しています。条件が決まりますと、自社の賃貸サイトへ掲載を行うとともに、最新のお部屋の情報に更新しています。さらに賃貸付けを協力していただく仲介会社との連携・業務効率も重要視しており、その結果、REISMのお部屋の入居率はを98%を維持しております。
リズムが販売している物件の入居状況はどれくらい?
リズムでは、リノベーションREISMも、リノベーションを施していないオーナーチェンジ物件も、共に入居率は98%前後を維持しています。高い入居率を維持できているのはリノベーションによる差別化だけでなく、1日でも早く次の方にご入居頂けるよう、賃貸募集から原状回復に至るまで、徹底して期間短縮に努めているからです。
入居者の家賃未支払いなどトラブルへの対応は?
リズムでは入居者の賃料未払いが発生しないよう、事前の審査や保証制度などで対応しております。入居希望の方には弊社にて書類審査を行い、さらに保証会社にて審査を行う二段階を審査を実施しています。万が一、審査を通した入居者の未払い賃料の補填や、稀ですが夜逃げ等で室内の残置物撤去費用・裁判費用が発生した場合にも、保証会社からしっかりと補填されるので安心です。
退去連絡はいつごろ来るの?
リズムでは、入居者からの退去連絡を、1か月前としています。退去の意思確認後、担当者もしくは関連部署よりオーナーへご連絡をさせていただいております。
原状回復工事の、入居者募集への影響は?
リズムでは退去から次の入居可能まで「原則10日間」で完了させ、空室期間を最小限に抑えています。これは、信頼できる工事業者と提携をすることで、退室立会い当日から速やかに、原状回復プラン作成からオーナー承諾、工事日程決定までをスムーズに行えているからです。もちろん、工事中も募集可能です。
借り上げ契約と委託契約の違いは?
リズムでは、査定した賃料の90%を毎月お支払いする借り上げのサービスがあります。2年契約となり更新もできます。メリットとしては、空室や入居者の賃料未払い等の不安がありません。デメリットとしては、手取りの収入が少なることです。オーナーによりどのメリットを優先するか異なりますので、ご相談ください。
長期空室になってしまうことはないの?
長期空室を避けるためには、購入時の物件選択が肝心です。その物件のターゲット(入居者)を想定し、エリアの賃貸需要の状況や供給とのバランス、設定賃料の妥当性なども判断基準となります。これを考慮せず、利回り目的や家賃保証があることで運用を開始した場合、長期空室になり、賃料を下げざるを得なくなる可能性が高まります。
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