不動産運用の疑問・リスクは？

新築マンションと中古マンションどちらが良いの？

新築、中古共にメリットデメリットがあります。購入価格や利回りだけで決めるのではなく、運用中の定期的にかかるコストや数年後の収益も想定して検討する必要があります。新築の場合は、""新築プレミアム""の影響が大きく所有後に市場売買価格や賃料が減額される可能性が高いです。中古の場合は、経年が課題となり他の部屋との差別化をしなければ賃料下落に陥る可能性があります。ご自身の不動産運用の目的や、回避できるリスクを見極める必要があるためお一人で悩まれずコンサルタントに相談されることをお勧めします。

将来的に老朽化した場合はどうなるの？

老朽化が続き、建物として維持が出来ない状態になってしまえば、建替えが必要になるケースがあります。ただ、建物を定期的に修繕工事をする事で、老朽化を防ぐことは出来ます。修繕工事を実施するにも費用が掛かるので、維持管理がしっかりと行われているマンションを選ぶ事が重要です。

リノベーションは購入した後にもできるの？

リズムでは、購入後にリノベーションを行う「アトカラREISM」のサービスもご用意しています。金融機関の融資でリノベーションが出来るのは、投資用不動産ではリズムだけのメリットです。

築年数の経過によって家賃は下がるの？

経年は下記のことから賃料が下がる要因となります。

入居者にとって「経年」がマイナスに感じられてしまう
そのエリアの賃貸需要が供給を上回らない
他に賃貸力をあげる要素がない

この3つを解決する戦略が無ければ賃料は下がりますが、逆に言えば解決する戦略さえ用意しておけば、設定した賃料額を維持・アップすることも可能になります。
（＊経済状況が影響しない前提です）

マンション投資に必要な自己資金はどのくらい？

不動産購入の場合は、頭金や登記諸費用が自己資金としてかかります。また仲介業者からの購入は仲介手数料として売買金額の3%程の費用が発生します（売主からの購入は不要）。登記諸費用の中には、不動産所有に必要な登記に関わる費用や融資を利用した際に銀行へ支払う費用、その他火災保険への加入や契約時の印紙代も含めると約50万円*を想定してください。頭金に関しては、物件を紹介している会社が斡旋する金融機関により最低金額が異なるため都度、確認をしていく必要があります。*広さが22㎡、融資額2000万円を想定

ローンを利用した場合、金利が上昇したらどうなるの？

金利が上昇をした場合、毎月のローン支払い額も連動して上昇します。過去の経済事例から、金利上昇時期は経済環境としてインフレ傾向が強く、比例して物価（所有物件の資産価値や長期で見た家賃）も上がる時期となります。不動産運用が落ち着いてきたら、生活に余裕を残す範囲でリスク対策の費用の準備や繰上返済対応をお勧めします。

地震による建物倒壊の危険はあるの？

過去の大震災の報告からその建物の建築時期・耐震性の基準が関わっていきます。一般社団法人マンション管理業協会の東日本大震災の被災状況報告(H23.4)では、協会が受託している東北地方のマンション数1,642棟のうち大破（倒壊・使用不能などの損壊）はありませんでした。これは対象物件の95%が新耐震物件(1981年6月に改定。震度6~7に耐えられる建築基準）であったため、巨大な地震にも耐えられたといえるでしょう。旧耐震の物件が全て地震に弱いとは限りませんが、倒壊リスクを小さくしたいのであれば、新耐震物件の購入をお勧めします。

リズムが倒産したらどうなるの？

管理会社であるリズムが倒産した場合は、オーナーの判断で別の管理会社へ業務を引き継ぐ事になります。勿論、購入されたマンションはそのまま所有し続けられますし、入居者もそのままお住まい出来ますので、賃料は変わらず入ってきます。もちろんリズムは、オーナーにご安心いただける健全な経営体制で業務を行っております。

売却はいつでもできるの？

基本的にはいつでも売却は出来ます。リズムが直接買取、もしくは仲介での売却もお手伝いさせて頂いております。売却を検討する際はローン残債や売却時の費用・税金も加味したシミュレーションを行う事が大切です。リズムではシミュレーションも含めたサービスもございますのでぜひ、お問い合わせください。

マンション投資した後に重い病気になったら？

ローンを組むと同時に「団体信用生命保険」に加入します。万が一オーナーが重度障害になった場合や、死亡した場合はローン残債を「団体信用生命保険」が全額返済するので生命保険代わりにもなります。昨今は、がんの宣告や生活習慣病にも対応している不動産ローンが増えていますので、内容は各金融機関にご確認ください。

東京ルールってなに？

賃貸住宅の退去時の原状回復や、入居中に発生した傷に対する修繕をめぐるトラブルを防止するため、東京都がつくった「賃貸住宅紛争防止条例」のことで、2004年に施行されました。条例では、これから賃貸住宅（事業用は除く）を借りる人には、原状回復の基本的な考え方や実際の契約書で説明が必要とされています。

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