「不動産投資はやめとけ」という意見を耳にすることがあります。その理由として、リスクが高い割に収益が見合わない、以前ほど成功の確率が高くないといった指摘が挙げられます。しかし、これらの意見は本当に正しいのでしょうか。

一方で、不動産投資を推奨する意見も根強くあり、検討中の方が判断に迷ってしまうのも無理はありません。

そこで本記事では、「やめとけ」と言われる理由や根拠、そして不動産投資に潜むリスクについて詳しく解説します。また、不動産投資に向いていない人の特徴を明らかにし、「やめとけ」という声に耳を傾けるべきかを考察します。

1.不動産投資は「やめとけ」と言われる理由

不動産投資に対して「やめとけ」という意見があるのはなぜなのか、まずはその理由や根拠を整理してみましょう。以下に、「やめとけ」と言われる理由をまとめました。

1-1.さまざまなリスクがある

不動産投資が「投資」である以上、避けられないリスクが伴います。このリスクの多さこそが、不動産投資が「やめとけ」と言われる理由の1つです。

空室リスク

物件の入居者が決まらず、家賃収入がゼロになるリスクです。ローンの返済原資である家賃が入らないため、オーナーは家賃が入ってくるようになるまでの期間、自腹でローン返済をする必要があります。

滞納リスク

物件に入居者がいても、家賃の支払いが滞ってしまうことで家賃収入がゼロになるリスクです。前項の空室リスクと同様、自腹でローン返済をしていく必要があります。滞納している先住者がいる限り新規に入居者募集もできず、さらに退去をお願いしても居座られる可能性もあり、とても厄介なリスクです。

自然災害や火事などのリスク

自然災害や火事などによって建物に問題が起きるリスクです。日本は世界有数の地震大国であり、世界で起きているマグニチュード6以上の地震のうち約18％は日本付近で起きています。災害の中でも、不動産である性質上、地震と火事はダメージが大きく、最悪のケースでは建物の倒壊や損壊により、不動産投資を続行できない可能性もあります。

金利上昇リスク

借入金利が上昇することで、返済額が増えるリスクです。金利は経済情勢や景気動向によって変動するため、ある日突然上がるようなことはありません。しかし、お金を借りている人の意向で金利上昇を止められるわけではないので、ローンを利用する場合は考慮しておくべきリスクです。

特に日本は今後金利が上昇する可能性が高く、そのことを織り込んだ資金計画が重要になります。

家賃下落リスク

設定していた家賃が下がるリスクです。建物や設備が古くなる、ライバル物件が登場するなどで入居者がつきにくくなると、空室リスクを避けるために家賃を下げて対抗せざるを得なくなるでしょう。1度くらいなら問題にはなりませんが、何度も家賃を下げることになると家賃収入が減り、ローン返済計画にも影響が出てきます。

建物の老朽化リスク

物件の修繕費負担が増えていくリスクです。建物全体としては、外壁や廊下、階段、エントランス、給水管、排水管などに修繕が必要になり、室内ではフローリングや壁紙、キッチン、洗面台、浴室、トイレなどの設備にも問題が起きやすくなります。

区分マンションで物件を所有する場合は、建物全体の修繕は毎月の修繕積立金を充当しますが、物件内部に関してはオーナーの負担となります。

売却損をするリスク

不動産投資をスタートする前に、多くの方が考えるのが「もし上手くいかなくても、売ればまとまった金額になるから大丈夫だろう」ということです。このような考えは間違いではありませんが、売却ありきで収支を考えていると、将来的に経営リスクの要因になります。

もちろん、不動産投資には売却をして利益を確保するところまでを想定した出口戦略という経営計画がありますので、スタート前に売却を視野に入れること自体に問題はありません。しかし、不動産が買ったときよりも高く売れるのは、市場が活発化しているか、物件のあるエリアに付加価値がついているときだけです。

景気が冷え込んでいるときや、物件のあるエリアが過疎化するような事象が起きたときには、不動産価格は購入時よりも大きく下がる可能性があり、売却による利益確定ができないこともあります。

1-2.多額の修繕費用が発生する

先ほど述べたように、建物は老朽化します。老朽化を放置したままだと機能や設備に問題が生じ、入居者の不満や退去につながります。それを防ぐためには修繕やメンテナンスによって物件の機能や美観を維持する必要があるわけですが、そのためには費用がかかります。

費用をかけすぎると収益性が低下しますし、費用を抑えすぎると集客力に悪影響を及ぼします。このバランスを保つことは、不動産投資家の経営力に直結します。

1-3.ローンを完済できる保証がない

不動産投資用の物件は、大きな金額になることが多いため、ほとんどの人はローンを組んで購入します。中古のワンルームマンションであっても、さまざまな条件が揃った、質の良い物件であれば、数百万円～数千万円前後が必要になります。

不動産投資用のローンは事業用ローンのため、住宅ローンと比べると金利も高く、返済期間も短めです。この借入額の多さ、金利の高さ、返済期間の短さなどがリスクとなります。

ローンの完済には保証がなく、返済期間が長期にわたることから、その間に計画通り返済を進められるかどうかは不確実です。予期せぬ収入減や市場環境の変化など、計画外の要因が影響するリスクを常に考慮する必要があります。

1-4.悪質な不動産会社に騙される可能性がある

近年では可能性が低くなったリスクではありますが、自社の儲けにしか関心がなく、投資家にとって買うべきではないような物件を売りつけるような悪質な不動産会社が完全にゼロになったわけではありません。
聞いたことがないような不動産会社、実績のないような不動産会社と取引をすると、こちらが初心者であるのを良いことに投資価値の低い物件を提案され、それを購入してしまうリスクがあります。

1-5.知識不足だと失敗する確率が高い

不動産に限らず、投資には知識と経験が不可欠です。知識や経験が少ないために失敗している事例は数えきれないほどあります。不動産投資の魅力に触れたものの十分な知識もないままに始めてしまうと失敗する確率が高く、このことも「初心者は失敗しやすい」「だからやめとけ」というロジックになるようです。

2.不動産投資は「やめとけ」と言う人の4大心理

初めて不動産投資の勉強をして、未来に希望を感じてくると、「実は、こんなことをしようと思っているんだ」と知人や友人に、胸のうちを明かすことがあります。

しかしなぜか、応援とはほど遠い反応が返ってくることが多く、大きく膨らんでいた気持ちがしぼみ、がっかりした気分になることがあります。このような周囲からの対応は、不動産投資に限らず、株式投資や他の副業をやってみようかという場合でも、同じような反応になる傾向があります。

話は聞いてくれているわけですから、「やめとけ」というからには何か理由があります。以下は、よくある「やめとけ」の裏側にある4つの心理です。

2-1.とりあえず「やめとけ」と言っているだけ

サラリーマンの友人や知人はサラリーマンであることが多く、不動産投資という投資方法があることを知らない人もいます。社会人として長く働いていても、自分が今日までやってきた仕事とは違う世界のことだけに、そもそも不動産投資に関しての正確な情報を何も持っていません。

多くの大人は、知らない世界のことはよくわからないし、わからないことは失敗をしやすいので、「（とりあえず）やめておけば？」という軽い反対をします。不動産投資に関して詳細を知ったうえで止めているわけではないので、よくよく話を聞いてみれば、ストップをかけている理由は明解には存在しないことの方が多いといえます。

性格的に慎重な人ほどこの傾向がありますが、反対に明確な根拠もなく「やっちゃえやっちゃえ！」と煽るタイプもいます。どちらも、数少ない不動産投資のデータからその場で個人的に判断しているだけですので、本気で反対や応援をしているわけではありません。

2-2.不動産投資の失敗経験者が周囲にいる

前項の軽い反対・賛成とは違い、かなり強い口調で「やめとけ」と言われることもあります。このような人は、会社の同僚・先輩などを含めた知人友人や親戚などに、過去に不動産投資で失敗をした経験者がいる可能性があります。

または、実は過去に自分自身が不動産投資をスタートして、失敗したことがあるのかもしれません。どちらにしても、苦い経験からの「やめとけ」なので、リスクを正確に知るという意味で、理由をよく聞いておいた方が無難です。

もし、本人や周囲に失敗経験を持つ人がいる場合には、どんな会社でどんな物件を買ったのか、なぜうまくいかなかったのかなど、リアルな情報が手に入ります。そのような情報をデータの1つとして、なぜこの人は失敗したのかを分析することで、自分では同じ失敗をしない可能性が高くなります。

2-3.自分より成功して欲しくない

知人や友人は、同じサラリーマンの世界で暮らしているので、何となく横並びで、お互いに大きなライフスタイルの差がない、安定した状態がデフォルトになっています。

そこに不動産投資をスタートし、自分たちとは違う世界に飛び立とうとしている人が現れると、今まで自分たちが属していたサラリーマンとしての安全な世界に揺らぎを感じ、自然と気持ちが不安になります。この不安の要因は人それぞれなのですが、反射的にその不安をうち消そうとして「やめとけ」になります。

真剣に足を引っ張るつもりはないのですが、自分たちが知っている世界より、もっと良さそうな世界に飛び出していこうとする人物を引き留めることになりますので、結果的に成功の邪魔をしていることになります。

一般的には嫉妬と判断される傾向がありますが、「やめとけ」の裏側には、言ったその人の隠された不安が影響していることを理解していれば、相手の反対意見に同調する必要はないことが理解できます。

2-4.あぶなっかしいと感じた

もし、この記事を読んでいるあなたが、少しお調子者で、普段から物事をよく確認しないで行動するタイプだった場合には、「（あなたの場合は）やめておいた方が良いんじゃないの？」と言われている可能性があります。

日々の生活を振り返り、遅刻や欠勤が多くないか、忘れ物やスケジュール管理が甘くないか、人から何かを借りて返し忘れがないかなど、言われるべき点がないかを素直に見直してみてください。

このような自分への振り返りは、今のサラリーマンの仕事の成果にも良い影響を及ぼしますので、やっておいて損することはありません。このタイプの「やめとけ」は、その人物をよく知っていないと、わざわざ止める必要もありませんので、距離感のある人間関係の方には言われません。

普段から仲の良い方や、慕っている上司や先輩、または親兄弟に言われる可能性が高くなります。何となく当てはまるな、と自分自身のことが気になったら、その忠告に耳を傾けてみても良いかもしれません。

3.不動産投資に向いている人

ここでは、不動産投資に向いている人を、4つの特徴から解説します。これら4つの項目に1つでも多く当てはまる人は、不動産投資に向いているといえます。

3-1.収入が安定している人

不動産投資では物件購入のために金融機関のローンを利用するケースが大半です。そのためにはローンの審査に通過する必要があるわけですが、この審査で重視されるのが「収入の安定性」です。多くの金融機関はローンの申込条件に「安定した収入があること」と記載しており、収入が安定していることは必須です。

サラリーマンなど収入が安定している人、さらに勤続年数が長い人はローンの審査で有利になるので、実現性という意味で不動産投資に向いています。

3-2.コツコツ勉強や努力を続けられる人

先ほど、知識不足だと不動産投資は失敗しやすいと述べました。逆にコツコツと勉強をして知識不足を補おうとする人は、不動産投資で成功する確率が高くなります。その努力を続けられる人は不動産投資においても他人の意見や新しい知見を柔軟にとりいれていける人ともいえるので、不動産投資に向いているでしょう。

3-3.行動力や決断力がある人

不動産投資は現物資産への投資なので、状況によっては人に会って話を聞いたり、現地に赴くなどの行動が必要になります。また、高額資産の選定や購入といった決断が求められる場面も多くあります。こうした局面において行動力や決断力を発揮できる人は、不動産投資でもその能力を発揮できるでしょう。

3-4.長期目線で考えられる人

株やFXなどの投資には短期目線のトレードもありますが、不動産投資は総じて長期目線です。目先の利益よりも長期目線での利益を追求するのが本質です。この長期目線を持ち、今よりも将来に得られるトータル的な利益を考えられる人は、不動産投資向きです。逆に短期的な利益への関心が高い人は、株やFXなどのほうが向いているかもしれません。

4.不動産投資に向いていない人

次に、不動産投資に向いていない人の人物像にもスポットを当ててみましょう。これらに1つでも多く当てはまる人は、不動産投資に向いていない可能性が高いです。

4-1.貯金ゼロ円の人

収益物件を購入するところが、不動産投資のスタートです。不動産購入をする際には、ローンの頭金以外にも、諸費用と呼ばれる不動産会社への仲介手数料やその他の税金などが必要になるため、購入資金の2～3割を用意できるのが理想です。

預貯金の多さはローン審査へも影響がありますが、それ以上に、空室が発生して家賃が入らないときの返済費用、突発的な修繕が発生したときの費用など、経営上のリスクに対応するため、ある程度の資金準備が必要です。

「不動産投資を始めよう」と思い立った時点で貯金がゼロだと、気持ちは盛り上がっていても実現性が乏しく、現時点では不動産投資には向いていないと考えるべきでしょう。

4-2.完全人任せの人

不動産投資で物件オーナーが忙しいのは、不動産投資の勉強をする期間と、物件を選ぶときだけです。実際の不動産経営に関したことは、不動産管理会社に委託しますので、入居者募集・賃貸管理・建物管理などは、プロが代わりに動いてくれます。

しかし、具体的にどういう管理をしてもらうか、どういった条件の方に入居してもらうかなどは、オーナーに決定権がありますので、管理会社はオーナーに判断を仰ぎます。そのときに「担当者さんにお任せします」と丸投げしてしまうことはできますが、そのようなことを繰り返していくと、自分が所有する物件のことが何もわからなくなってしまいます。

どのような人物が入居しているのか、クレームはないか、ライバル物件はどのような動きをしているのかなど、不動産経営で長期的に成功するために必要なことは、オーナーが普段から気にかけておき、管理会社に聞かれたときに明確に指示ができるのが理想です。

経営に関した最終的な責任を持つ気持ちのない方は、不動産投資をはじめとした投資そのものに不向きといえます。

4-3.所得税の節税目的がメインの人

不動産投資での節税には所得税の節税と、相続税の節税があります。この中で、所得税の節税がメインの人は、不動産投資という方法があまり適していない可能性があります。

不動産投資で所得税を節税するには、一年間の家賃収入から経費を差し引いた金額が赤字になった場合に、サラリーマンなど本業の収入と相殺して、支払い済みの源泉徴収分を還付する、損益通算という方法を使います。

特に不動産投資スタート時はたくさんの経費が発生するので赤字化しやすく、還付金の恩恵にあずかるケースは多いといえます。しかし、ローン返済の支払い利息・減価償却費などの経費は年々減っていくものなので、経営がいつかは黒字化して所得税を納付することになります。

つまり、所得税の節税として効果があるのは限られた期間のみで、その後は、他の節税方法を自分で考える必要が出てきます。不動産投資をする本来の目的は、長期安定した家賃収入を得ることなので、赤字を出して所得税を減らすことだけを狙う節税方法は、長くは続きません。

そのため、不動産投資の主な目的が所得税の節税という人にとっては思っていたほどのメリットを実感できない可能性が高いでしょう。

4-4.勉強や情報収集が苦手な人

不動産投資を成功させるためには、物件の選び方や運営方法、収支計算、キャッシュフローへの理解、リスク対策などの基礎知識が必要です。

経営がスタートすれば管理を外部に任せることもできますが、それでも、管理会社に適切な指示を出すためには経営者として、不動産投資に関する最低限の知識は必要です。

正しい知識を持っていないと、不動産投資に関する「おいしい情報」に飛びついてしまうこともあり、場合によっては余計な損失を出す可能性もあります。自分の目の前に出された情報が、本当に価値のあるものなのかを、精査できるだけの判断材料として、最低限の勉強や情報は必要です。

このような情報収集や勉強も「面倒くさい」と感じてしまうようなタイプであれば、不動産投資を含む投資全般は、あまり向いていないかもしれません。

5.不動産投資で成功するためのポイント

不動産投資を前向きに考えている方に向けて、良いスタートを切り、長く安定収入を得るために大切なことを7つの項目にまとめました。

5-1.不動産投資の目的を明確にしたうえで始める

不動産投資を成功させるためには、何を目的に投資をするのかを明確にすることが重要です。不動産投資の目的は人それぞれ異なり、副収入を得るため、老後の年金代わりにするため、大きな投資への足がかりとするためなど、多岐にわたります。そのため、漠然とした理由で始めるのではなく、自分にとっての明確な目的を設定することが成功の第一歩となります。

例えば、「毎月2万円の副収入を得たい」「10年以内にローンを完済したい」など、現実的で具体的な目的を持つことで、物件選びや資金計画がスムーズになります。副収入を目的とする場合は、無理に多くの物件を所有する必要はなく、サラリーマンとして働きながら不動産経営を続けることで、気付けばローン返済が終わり、安定した家賃収入が得られるようになります。

一方で、早期に不労所得を確立しFIREを目指す、またはマンション一棟経営を目標とする場合には、返済スピードを重視した計画を立てる必要があります。このようなゴールを持つ場合は、新たな物件への投資や、収益拡大のための戦略を積極的に検討することが求められます。

5-2.不動産投資に関する知識を事前に身につける

不動産投資がうまくいかない原因の一つに、情報収集を十分に行わず、得た情報をそのまま鵜呑みにしてしまうことがあります。信頼できる情報源からの話であっても、「これは本当に正しいのか」「どういう背景で言われているのか」といった視点を持ち、自分で調べて確認する姿勢が大切です。

正確な判断をするためには、基礎となる知識を蓄えることが欠かせません。セミナーや本で学んだり、個別相談を活用したりすることで、自分に合った情報を見極める力が養われます。しっかりと知識を深めたうえで情報を整理すれば、信頼できる内容を選び取ることができ、不動産投資の成功率を高めることにつながります。

5-3.周辺環境や物件価格の動向を徹底的に調べる

不動産はその名のとおり動かない資産なので、周辺環境からの影響を強く受けます。また周辺の類似物件を見ると価格の相場観も知ることができます。このように「周辺環境」を軸に物件選びや価格の精査をすると、成功に資する目利きが得られます。

ここでも調べるという作業を惜しまず、入念に情報収集をすることが成功につながります。

5-4.リスクを踏まえた収支計画をしっかりと立てる

すでに述べているように、不動産投資にはさまざまなリスクが付き物です。これらのリスクをしっかり踏まえて、決して楽観的になりすぎないシナリオで収支計画を立てるようにしましょう。リスクをしっかり織り込んでおけば、それが現実になっても必要以上に恐れることはありません。

特に空室や滞納、経年劣化による家賃下落などのリスクをしっかりと織り込み、それを見越した収支計画を立てておくとリスクに強い賃貸経営になります。

5-5.物件の選定は十分な検討を重ねて行う

物件の選定は不動産投資の成否に関わる、きわめて重要なプロセスです。成否の大半が物件選びで決まるといっても過言ではありません。それだけに、物件の選定においては慎重に慎重を重ねましょう。

不動産会社からの提案を鵜呑みにせず、なぜその収支シミュレーションになっているのかを納得できるまで尋ねて、理解するようにしましょう。購入してから「こんなはずではなかった」とならないようにするために、このプロセスは時間と労力を惜しまないようにしてください。

5-6.運用計画は長期的な視点で立てる

長期的なトータル収支をプラスにすることが、不動産投資の本来の姿です。短期的にはキャッシュフローが赤字になることもあるかもしれませんが、長期的な運用計画の中で織り込まれていることであれば、問題はありません。

長期的な運用計画がないと、短期的な赤字に過剰に反応したり、不安を感じやすくなります。数十年というスパンで計画を立て、その進捗を判断する基準として活用することで、冷静な運用が可能になります。

5-7.信頼できる専門家のアドバイスを活用する

初めての不動産投資で成功を収めるためには、信頼と実績のある不動産会社や専門家のアドバイスを活用することが不可欠です。

不動産投資は難解なものではありませんが、特に初めての場合は、物件選びや資金計画、リスク管理など多くの判断が求められます。これらを一人で全てこなすのは困難であり、適切なサポートがなければ、思わぬリスクに直面する可能性もあります。

信頼できる専門家は、これまでの経験とデータを活かして、長期的に安定した利益を目指すための最適なプランを提案してくれます。さらに、初心者では見落としがちな細かなポイントまでサポートしてくれるため、安心して投資を進めることができます。伴走してくれるパートナーがいれば、成功への道は大きく広がるでしょう。

6.不動産投資の成功事例と失敗事例

最後に、不動産投資の典型的な成功事例と失敗事例を紹介します。特定の事例を紹介しているわけではありませんが、ここで紹介しているのは最もよくある成功もしくは失敗のパターンだとお考えください。

6-1.成功事例

不動産投資の成功事例に共通しているのは、「立地条件選びの成功」です。マンションなどの建物は経年劣化によって資産価値が低下してしまいますが、恵まれた立地条件は色褪せることがありません。東京など大都市圏の都心もしくは都心からの交通アクセスが良好な立地にある物件は仮に建物が古くなっても入居者がつきやすく、賃貸経営を安定化させる力をもっています。

築20年、30年といった年数のマンション物件であっても人気物件は多いですが、そのほとんどは好立地物件です。さらに、好立地物件は売却時の価格が購入時の価格を上回ることもあるため、家賃収入に加えて売却益も手にすることができます。

今だけでなく将来も賃貸住宅の需要が見込まれるかどうかを入念に精査して物件を選ぶことで、この成功は誰でも手に入れることができます。

6-2.失敗事例

多くの失敗事例に共通しているのは、収支シミュレーションの見通しが甘かったケースです。購入時は一定の集客力があったとしても、時間の経過とともに空室が増え、家賃を下げざるを得なくなることがあります。それでも埋まらない場合、売却を検討しても、収益性の低い物件は市場で価値が低く評価され、売却損を抱える可能性が高くなります。

こうした典型的な失敗の始まりは、物件選びの段階でのシミュレーションの甘さに起因します。購入時の状況だけでなく、将来的な収益やリスクを楽観的に捉えすぎた結果、不確実性を見落としてしまうのです。未来を正確に予測することは不可能ですが、不動産会社の提案や収支シミュレーションを慎重に精査し、不明点を一つひとつ解消する努力が重要です。

7.不動産投資は「やめとけ」の理由を克服すれば成功する

不動産投資を「やめとけ」と言われる理由には、リスクや課題に基づく意見が多く含まれています。本記事では、そうした意見の背景を紐解きつつ、不動産投資に向いている人と向いていない人の特徴や、成功するためのノウハウについて解説しました。

「やめとけ」という意見には一理ある部分もありますが、正しい知識を身につけ、その理由や根拠を理解して対策を講じれば、不動産投資は成功へと大きく近づきます。リスクを恐れるのではなく、冷静に向き合いながら準備を整えることが、長期的な安定と利益につながるのです。

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