不動産投資といえば資産家の専売特許という時代は終わり、今や標準的な収入クラスのサラリーマンが不動産投資に進出する時代です。それが可能になった背景はさまざまですが、先行きの不透明感やFIREブームなど、「いつまでもサラリーマンをやっていようとは思わない」と考える人が多くなったのが最大の理由でしょう。

実は、サラリーマンは不動産投資をする上でとても有利な立場にあります。その証拠にすでに「サラリーマン大家」「週末大家」として成功している人はたくさんいます。なぜサラリーマンが不動産投資では有利で、その有利な立場を利用して成功するにはどうすればよいのでしょうか。

本記事では、不動産投資を始めたいと考えているサラリーマンの方々に向けて、検討段階で知っておくべきことをまとめました。

1.サラリーマンが不動産投資をする8つのメリット

サラリーマンと不動産投資は、これまで縁遠いイメージがあったかもしれません。しかし、今では運用する物件の方向性を間違えなければ十分成功できる可能性があり、サラリーマンの人はむしろ成功しやすい立場にあるともいえます。なぜなら、サラリーマンには「安定的な収入」と「勤続年数」という審査を有利にする武器があるからです。

さらに、お勤めの会社が一部上場企業であったり、業績が好調な企業であれば、勤務先の信用・信頼性も審査を有利にしてくれます。この事実を踏まえた上で、サラリーマンが不動産投資をするメリットを8つの項目で解説しましょう。

1-1.管理や運営はすべて外注できる

不動産投資では所有している収益物件を管理する業務が発生しますが、物件の管理は専門の管理会社に委託することができます。管理業務に含まれるのは設備の故障や不具合などの対応、入居者からのクレーム、トラブル処理、そして滞納時の督促や家賃保証を含む家賃の回収業務など、多岐にわたります。

これだけの業務をサラリーマンと兼業することは困難ですが、それを管理会社に委託してしまえば物理的、時間的な負担を大幅に軽減できます。後述しますが、勤務先が副業禁止であってもこのように大半の業務を外注できるため、不動産投資が禁止されることはほとんどありません。

1-2.価格の変動を四六時中追いかける必要がない

不動産投資は「投資」と名付けられていますが、実際のところは家賃収入を得る不動産賃貸ビジネスです。物件を転売して利ザヤを稼ぐといった手法は不動産投資の本質ではないので、ほとんどの不動産投資家が想定していないことでしょう。

そのため、金融市場の情勢や価格変動を四六時中追いかける必要はありません。株やFXなどでは値動きによる利益を狙う投資家が多いので金融市場とにらめっこをしている必要がありますが、不動産投資でそういっためまぐるしい投資行動は不要です。このようにほとんど放置でOKというのは、本業があるサラリーマンにとってメリットとなります。

1-3.節税効果を期待できる

不動産投資には、節税効果を期待できるメリットがあります。その1つが「減価償却」の仕組みです。不動産を所有しているだけで、物件の価値が毎年一定の割合で減少したとみなされ、その分を損金（経費）として計上できます。この減価償却費は実際に現金が出ていくわけではないため、課税所得を効率的に圧縮できる仕組みとして知られています。

さらに、物件の価格やローンの条件次第では、不動産投資の収支がマイナスになることがあります。サラリーマンが不動産投資でマイナスを出した場合、本業の給与所得などからその損失分を差し引くことが可能です。この仕組みは「損益通算」と呼ばれ、結果として所得税や住民税の負担を軽減することができます。

1-4.生命保険代わりになる

不動産投資をしている人は生命保険に加入する必要がないということをご存じでしょうか。ローンを組んで収益物件を購入した場合、そのローンには団体信用生命保険（団信）という保険がついているのが一般的です。

この団信は、ローンの利用者であり被保険者である人が万が一亡くなったり高度障害などで返済不能に陥ってしまった場合に、保険金で残債を完済できる仕組みになっています。家族がいる人であれば、遺族に収益が発生するマンションを遺すことができ、これが実質的な保険金の役割を果たします。

この効果は広く知られており、掛け捨ての生命保険料を支払うのであればローンを組んで不動産を購入して生命保険代わりにするといった考え方で不動産投資を始める人もいます。掛け捨ての生命保険だと保健期間が満了すると何も残りませんが、不動産投資であれば収益を生む不動産物件が残ります。

1-5.副業禁止でも始められる

国の方針もあって社会全体が副業を容認する流れになっているものの、依然として副業を禁止している企業は少なくありません。公務員の場合は法律によって副業が禁止されているので、副業が「本業に悪影響を及ぼす」という考え方が依然として根底にあるのは間違いないでしょう。

それでは不動産投資も副業に該当するのかというと、該当しないと考えられているのが一般的な見解です。先ほど解説したように不動産投資はほとんどの業務を外注化できますし、元から不動産を多く所有しているような資産家に生まれた人は生まれながらにして不動産投資家なので、企業や役所に就職できないことになってしまいます。

副業が禁止されている公務員であっても、独立家屋が5棟未満、マンションやアパートであれば10室未満は禁止される副業には該当しないと定められています（人事院規則14-8 ）。つまり、不動産投資は多くの企業において株やFXと同様の個人的な投資と見なされ、外注化しているようであれば禁止されることはまずないでしょう。

1-6.銀行から融資を受けやすい

サラリーマンとして長く勤めている人は、物件購入時に銀行から融資を受けやすいという大きな強みがあります。その理由は、金融機関が融資の条件として重視する「安定した収入」を多くのサラリーマンが満たしているからです。

不動産は高額な商品であり、多くのサラリーマンにとって融資の活用が購入の前提となることがほとんどです。そのため、安定した収入を背景に融資を受けやすいという点は、サラリーマンにとって不動産投資を進める上での大きな優位性となります。

1-7.年金対策にもなる

公的年金の将来に不安を感じている人は少なくありません。むしろ、公的年金だけで老後の生活資金を十分にまかなえると考える人は少数派でしょう。この不安を解消するには、老後の安定した収入源を確保しておくことが重要です。不動産投資は、その手段として注目されています。

サラリーマンには定年退職がある一方、不動産収入には「定年」がありません。入居者がいる限り、年齢に関係なく安定した収入が得られるのが特徴です。そのため、不動産投資は「年金対策」の一環として非常に効果的とされています。

1-8.資産を分散できる

資産運用は資産を増やすだけでなく、資産を守る手段としても重要です。現金で資産を保有している場合、額面上は減らなくても、インフレが進行すると実質的な価値が目減りしてしまいます。そのため、現金だけでなく現物資産として保有することが効果的です。

現在、世界的なインフレの影響を受け、日本でもインフレが徐々に進行しています。例えば、2024年10月の消費者物価指数は前年同月比で2.3％上昇しました。このような傾向が続くと現金の価値は低下していく一方、不動産のような現物資産は値上がりの可能性が高く、インフレ対策として有効な選択肢となります。

不動産に限らず、資産を多様な形に分散して保有することは、資産を守るための重要な戦略です。

2.サラリーマンの不動産投資で起こり得る8つのリスク

サラリーマンは不動産投資において有利な立場にあると述べましたが、もちろんリスクもあります。ここでは、サラリーマンが不動産投資をする上で知っておくべき8つのリスクについて解説します。

2-1.融資の審査に通らないリスク

銀行などの金融機関が融資を行う際には、返済能力が重要な条件となります。物件の収益性はもちろん、投資家自身に安定した収入があることや、現在の職業に長く就いていることなどが審査で有利に働くポイントとなるのは、すでに解説した通りです。

サラリーマンはこれらの条件を満たしている場合が多く、不動産投資において有利な立場にあります。しかし、購入を検討している物件の価格が高額である場合、年収が足りず審査に通らない可能性もあります。この点を理解した上で、無理のない計画を立てることが大切です。

2-2.供給過多による収益悪化のリスク

不動産投資ブームが続く中、一部の地域ではマンションやアパートの供給過多が指摘されています。こうしたエリアでは、賃料の下落や空室リスクが高まる可能性があります。

さらに、全国的に見ると、供給増加に加えて人口減少の影響で空き家数が増え続けているのが現状です。このような飽和状態の市場に新たに参入して、果たして本当に成功できるのか？という疑問を持つ人が多いのも当然でしょう。

2-3.相場以上の価格で購入するリスク

首都圏を中心に、大都市圏の不動産市場では物件価格の高騰が続いています。2023年は東京23区の新築マンションの平均価格が1億円の大台を突破したことが報道されましたが、この傾向は2025年も続く見通しです。

こうした市場環境では相場よりも高い価格で買わざるを得ないこともあるでしょう。また、サラリーマンは不動産投資のプロではないので「目利き」がないことによって相場よりも高い価格で購入してしまうリスクもあります。

2-4.マイナスのキャッシュフローが発生するリスク

家賃収入から諸経費を差し引いた手残りの金額をローンの返済額が上回ると、キャッシュフローがマイナスになります。資産形成の手段として不動産投資に取り組んでいる人にとっては想定内のことではあるのですが、「安定した家賃収入」を期待して不動産投資を始めた人にとっては期待外れの展開に感じてしまうかもしれません。

2-5.修繕費や経費が想定を超えるリスク

不動産は現物資産だけに、想定外の設備故障や劣化、ダメージが発生してしまい、その問題を解決するための修繕費などを支出することがあります。ある程度は想定をしておくのが一般的ですが、それでも想定になかったような出費が発生することはあるので、これも留意しておくべきリスクです。

2-6.長期間空室が続くリスク

空室リスクは、不動産投資の大敵です。空室になっている物件からは家賃収入が入らないので、区分マンションを1戸所有しているだけだと収入がゼロになってしまいます。その間もローン返済はしなければならず、オーナーの負担が大きくなります。短期間であれば想定内かもしれませんが、空室が長期化すると収益性に悪影響を及ぼします。

2-7.地震や火災、水害のリスク

自然災害のリスクも、不動産が現物資産であるがゆえのことです。日本は世界有数の災害大国だけに、地震、火災、水害などのリスクを念頭に置くことは不可欠です。不動産投資を検討する際には、こうしたリスクをあらかじめ織り込んだ計画を立てることが重要です。

2-8.節税効果が薄い物件を購入するリスク

不動産投資に節税効果を期待しているのであれば、節税効果の高い物件を選ぶ必要があります。特に節税をメインにするのであれば減価償却費を大きくできる物件を選ばなければ意味がありません。

節税効果が高いのは木造の築古物件であるというのが、不動産業界の定説です。逆に鉄筋コンクリート造の新築マンションは節税効果が低く、この両者にはかなりの差があります。節税を目的としているのに後者のような物件を買ってしまうと、期待外れになってしまうでしょう。

3.サラリーマンが不動産投資で成功する秘訣

次に、サラリーマンが不動産投資を始めて成功するために知っておきたい秘訣を伝授します。これから始める方は、ここで解説する5つのポイントを意識してみてください。

3-1.不動産投資の目的を明確に設定する

不動産投資の目的は、1つではありません。主な目的を挙げてみましょう。

これらの目的にはそれぞれ、最適な物件があります。例えば安定的な家賃収入を目的とするのであれば、今後数十年間にわたって資産価値が低下しにくい人気物件を購入する必要がありますが、節税が目的であれば敢えて築古の木造物件を購入するべき、といった具合です。

次項の物件選びの前に、不動産投資の目的を明確にしておきましょう。

3-2.賃貸ニーズの高いエリアと物件を見極める

入居者あってこその不動産投資なので、今だけでなく将来に向けて賃貸ニーズが高いエリアの物件を所有することがとても重要です。賃貸ニーズが高いのは東京などの大都市圏であり、大都市圏でニーズが高いのはワンルームマンションです。このことは、東京都の世帯比率を見ても明らかです。

出典：東京都「予測結果の概要」

東京都の集計では2020年の時点ですでに単身世帯が半数を超えており、それが2045年になるとさらに増えて53.9％になるとの推計になっています。こうしたデータを踏まえると、東京など大都市圏で都心もしくは都心への交通アクセスが良好なワンルームマンションに投資をするのが最適解ということになるでしょう。

3-3.無理のない範囲で資金計画を立てる

資金計画は、不動産投資の成否に深く関わっています。なぜなら、想定の甘い資金計画で不動産投資を始めてしまうと、想定外の出費や空室の発生によって資金ショートに陥ってしまう恐れがあるからです。

資金には十分な余裕をもたせて、想定外のことが起きても慌てずに済むようにしておくことが基本です。もちろん資金計画についても物件を購入する不動産会社から提案やサポートがあるはずなので、そういったプロの知見もいかしながら無理のない資金計画を構築しましょう。

3-4.不動産投資の基礎知識をしっかり学ぶ

大半の業務を外注できることはサラリーマンにとって大きなメリットですが、不動産投資には多くの知識や経験が求められます。初心者は知識や経験がなくて当たり前ですが、その中でもしっかり基本を学び、投資行動に反映していく姿勢が重要です。

書籍やネット記事、ネット動画などお金をかけなくても勉強できる方法はいくらでもあるので、努力を惜しまず知識や情報を吸収しましょう。

3-5.信頼性の高い不動産会社と連携する

多くのサラリーマンにとって、不動産業界は未知の世界でしょう。その世界で成功を目指すためには、プロの知見が欠かせません。不動産投資に強い、もしくは不動産投資を専門としている会社があるので、こうした会社を味方につけることがとても重要です。

物件の提案や収支のシミュレーションなど、さまざまな場面で関わりのあるパートナーだけに、複数の不動産会社を比較検討して信頼できる会社を絞り込んでいきましょう。極端に言えば、信頼できる不動産会社と連携できれば、不動産投資はかなり高い確率で成功します。

4.不動産投資で成功しやすいサラリーマンの特徴

サラリーマンだからといって不動産投資を始めれば誰でも成功するわけではありません。成功する人がいれば失敗する人もいるわけですが、それではどんな人が不動産投資で成功しやすいのでしょうか。サラリーマンでありながら、不動産投資家として成功できる人物像を考察してみましょう。

4-1.勉強することにストレスを感じない人

不動産投資の成功に欠かせないのが、正確な情報と知識です。誰でも収益マンション物件を買えばすぐに入居者がついて家賃収入が発生するということはなく、不動産投資を成功させるためのノウハウが必要です。

どんな物件でも考えるべき共通の項目を並べただけでも、こんなにあります。しかもこれは全部ではなく、不動産投資には多岐にわたる知識や経験が求められます。ベテランの不動産投資家の強みはこうした知識を経験で熟知していることであり、それゆえに長期的に安定した収入を手にしています。

これから不動産投資を始める初心者にはそういった知識がないため、勉強することが何よりも大切です。「とりあえず物件を買ってみてから考える」というのはとてもリスクが高く、物件選びの前段階から適切な物件選びや収支シミュレーションの立て方、物件購入後の管理ノウハウなどを入念に学ぶ必要があります。

平たくいえば、勉強すればするほど不動産投資は成功する確率が高くなるので、新しい知識に対して貪欲でいられる人、勉強することにストレスを感じない人はサラリーマン不動産投資家として成功できる資質があります。

4-2.コミュニケーションを取るのが好きな人

株やFXなどの投資では相場の画面と向き合っていることで投資に必要な情報が得られますが、不動産投資はそうではありません。物件という「現場」があり、その現場を中心に多くの人が関わりを持っています。

入居者はもちろんですが、その周囲の住人、管理会社、そして不動産会社の担当者など、多くの人とコミュニケーションを取ることになるので、人と接したりコミュニケーションを取ることを好む人は不動産投資家向きといえるでしょう。

さらに、近年の不動産投資家は横のつながりを持つ人が多くなっています。サラリーマンとして会社勤めをする傍らで不動産投資をしている人が増えているので、そういった同じ立場にある人たち同士のコミュニティがネット上にたくさん形成されています。

個人で自分の不動産投資についての情報を細かく報告するブログを運営している人もいるので、こうした人たちと横のつながりを持つことも不動産投資家として成功するのに有意義です。

4-3.長期目線で考えられる人

株やFXの投資を経験してきた方々は、最短数秒で終わるようなトレードも「投資」であると考えることと思います。その一方で不動産投資にはそういった秒単位の売買をするような概念はなく、むしろ長期目線で取り組むのが一般的です。目先の収支だけにこだわるのではなく、5年、10年、さらにはもっと長い期間の収支をプラスにもっていく考え方が適している投資なので、長期目線は欠かせません。

株やFXのデイトレードやスキャルピングでは目の前ですぐに利益を出すことができますが、不動産投資では入居者からの家賃をローン返済に充てつつ、コツコツと資産形成をしていくのが基本です。

それが苦にならない、むしろ着実に資産が形成されていくことに安心感が得られるような人は、サラリーマン不動産投資家になる資質が十分あるといえるでしょう。

5.投資対象は中古ワンルームマンションが狙い目

サラリーマンがこれから不動産投資に参入しようとしても、やはりハードルが高いと感じてしまう人もいるかもしれません。しかしこれは逆に考えると、このハードルさえ克服することができれば、不動産投資で成功する可能性は大いにあるともいえます。

サラリーマンがこれから不動産投資に参入するのにあたって、狙い目は中古ワンルームマンションです。それはなぜなのか、理由は5つあります。

5-1.新築に比べて中古は割安である

標準的な収入クラスのサラリーマンだと手が届かない物件が多くなっているのは、あくまでも新築の話です。中古物件であれば新築よりも割安であり、年収条件が同じであっても手が届く物件がぐっと多くなります。

5-2.割安であることで審査に通りやすくなる

物件価格が安くなることで返済負担も軽くなるため、融資の審査に通る可能性が高まります。中古であれば身の丈に合った手の届きやすい物件が多くなるため、当然ながら融資の審査にも通りやすくなります。

5-3.中古物件には立地条件の良いものが多い

立地条件は不動産の価値に多大な影響を及ぼします。しかし、だからといって立地条件の良い土地にはすでに建物が建っており、これから建てるとなると空いている土地の中でしか立地条件の良いところを選べません。つまり、時間が経つほど立地条件の良い土地は少なくなっていきます。

これを逆に考えると、築年数が古くても立地条件の良い物件は数多くあることになります。建物は時間とともに古くなりますが、立地条件は時間が経っても失われることのない価値です。中古物件の中には、こうした価値を持っている物件が少なからずあります。

5-4.リノベーションによって再生できる

立地条件が良いものの建物が古くなってしまったことによって集客力が弱くなっているのであれば、その「古い」という問題さえ解決すれば集客力の高い物件にすることができるはずです。

そこで活用したいのが、リノベーションです。新築ワンルームマンションの多くは画一的な間取り、内装ですが、リノベーションによって個性豊かな物件に再生すれば、立地条件が良く内装も差別化されたマンション物件を生み出すことができます。

5-5.すでに物件が持つ実力が明らかになっている

価格が割高であるのに実力が未知数というのは、新築物件が持つデメリットの1つです。その点、中古物件は価格が割安であるうえに、その物件にどんな人が入居しているのか、どんな管理体制になっているのかが実績として明らかになっています。

未知数の物件に多額の投資をするよりも、実績に裏付けられた収支のシミュレーションに基づいて割安な投資ができるのも、中古ワンルームマンション投資がサラリーマン向きであるといえる大きな理由です。

6.「海千山千」の世界で成功するために、まずは信頼できるパートナー探しから

サラリーマンが大家さんとなり、不動産投資で安定的な利益を得るまでの道のりについて解説しました。記事を読み終えた今、「これならできそうだ」と感じていただけたのではないでしょうか。実際に多くのサラリーマン大家が誕生し、成功しているのですから、あなたにも十分可能です。

とはいえ、不動産投資の初心者にとって不動産業界は「海千山千」の世界です。そこで価値ある物件と出会い、安定した収入源を確保するためには信頼できる不動産会社の存在が欠かせません。まずはパートナーとなる不動産会社の候補選びから始めてみてはいかがでしょうか。

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