不動産投資はメリットが多い資産運用法ですが、その一方で一定のリスクも伴います。しかし、これらのリスクは多くの不動産投資家が経験してきたものであり、適切な対策がすでに確立されています。つまり、リスクを正しく理解しその対策を講じることで、不動産投資におけるリスクは十分に管理可能であり、過度に不安を感じる必要はありません。

本記事では、不動産投資における7つの主要なリスクと、それぞれの有効な対策について詳しく解説します。

1.不動産投資における7つのリスク

まずは、不動産投資における7つの主要なリスクとその対策を一覧表でまとめました。次項からは、それぞれのリスクについて詳しく解説していきます。

リスクの種類	概要	対策
空室リスク	入居者がつかず、家賃収入がゼロになる可能性があるリスク。	現在だけでなく将来も見据えた立地選びや物件の差別化を行う。
金利上昇リスク	変動金利型ローンを利用している場合、返済負担が増える可能性があるリスク。	固定金利型ローンを選ぶ、自己資金を多くして借入額を減らす、または繰上返済で借入残高を減らす。
家賃下落リスク	経年劣化や需要減により家賃相場が下がり、収益性が低下するリスク	慎重な立地選びや物件の差別化で、物件の魅力を維持する。
家賃滞納リスク	入居者が家賃を滞納することで収入が途絶えるリスク。	入居審査を徹底し、家賃保証サービスを活用する。
災害リスク	地震や台風などの災害で所有物件がダメージを受けるリスク。	火災保険や地震保険に加入し、ハザードマップを活用した物件選びを行う。
不動産価格下落リスク	経年劣化や市場の冷え込みで資産価値が下がるリスク。	将来も需要が期待できる立地の物件を選ぶ。
修繕リスク	経年劣化や破損により修繕費が発生するリスク。	修繕費を見越した資金計画を立てる。築浅物件を選ぶか、リノベーションで物件を再生させる。

2.空室リスク

空室リスクは、不動産投資の大敵といわれています。しかし、購入前に適切な対策を講じることで、このリスクを大幅に軽減することが可能です。

2-1.空室リスクとは？

所有する物件が空室になると、家賃収入がゼロになってしまいます。入居者からの家賃収入を前提にローンを組んで物件を購入している場合、家賃収入がない状態でも返済は続くため、自身の資金から補填しなければならない事態に陥ることもあります。

総務省が2024年に発表した「令和5年住宅・土地統計調査」によると、日本全国には約900万戸もの空き家があります。前回調査の2018年と比べると51万戸も増えているため、この傾向は今後も続くでしょう。

人口の減少が続いている一方で住宅の戸数は増えているので、空き家が増え続けるのは当然といえます。しかし、日本全国で一律に空き家が増加しているのではなく、同調査によると空き家率が20％を超えているのは以下の6県です。

これらの顔ぶれを見ると、空き家が多いのは人口減少が顕著な地域や、過疎地を多く含む県であることが分かります。そのため、こうした地域ではなく、今後も人口流入が期待できる地域や、人口減少の影響が少ない地域の物件を選ぶことが重要です。

2-2.空室リスクへの対策

空室対策は物件選びの段階から始まっているといっても過言ではありません。空室になりにくい物件を選ぶことが、最善の対策であることは多くの投資家の経験から明らかです。

特に東京などの大都市圏では、都心や都心へのアクセスが良好な物件が安定した需要を保つ傾向にあります。また、大都市圏の人口構造を踏まえると、ワンルームマンションを選ぶことが有効な選択肢といえるでしょう。

ワンルームマンションを選ぶべき理由の1つとして、大都市圏で単身世帯が増加し続けているという事実が挙げられます。以下は国勢調査による、東京都の単身世帯の比率の推移です。単身世帯が前回調査と比較して3％近く増加していることが確認できます。

出典：令和2年国勢調査 人口等基本集計結果概要（東京都）

さらに、東京都は2045年までの予測値も発表しています。そちらも見てみましょう。

出典：東京都「予測結果の概要」

今後も単身世帯が増加し続け、他の家族構成よりも圧倒的に多くなることが一目瞭然です。物件選びは不動産投資の成功を左右する重要なプロセスです。そのため基本方針として、大都市圏や都心へのアクセスが良いワンルームマンションを選ぶことを念頭に置いておくことが重要です。

関連記事：不動産投資と入居者募集｜正しい知識と戦略があれば空室は怖くない

3.金利上昇リスク

日本は長らく超低金利が続き、不動産投資家などお金を借りる側にとって有利な状況が保たれてきました。しかし世界各国が政策金利を引き上げるなか、日本もいよいよ「金利のある世界」に移行しつつあります。事実、日本の政策金利は少しずつ上昇しており、日銀の金融政策決定会合があるたびに「利上げか」と注目されることが多くなりました。では、金利の上昇が不動産投資にどのようなリスクをもたらすのでしょうか。

3-1.金利上昇リスクとは？

金利が上昇すると、主に以下の3つのリスクが想定されます。

3-1-1.ローンの返済負担が増えるリスク

変動金利型の不動産投資ローンを利用している場合、金利上昇によって適用金利も高くなる可能性があります。適用金利が高くなると毎月の返済額が増えるため、当初の予定よりも返済負担が大きくなり計画が狂ってしまう恐れがあります。

3-1-2.不動産価格の下落リスク

金利が上昇すると資金を調達してまで不動産を購入する意欲が低くなってしまうため、需要が減ることによる不動産価格の下落リスクが高まります。すでに日本の大都市圏の不動産は高止まりしているため、この状況から価格の下落が起きると大幅な下落になる物件も出てくるでしょう。

3-1-3.家賃を上げたくても上げにくいリスク

金利上昇によって返済額が増えたのであれば、家賃を上げればいいと考えるかもしれません。しかし、実際には簡単ではないでしょう。借地借家法という法律によって借主は保護されているため、正当な理由がなければオーナーの方針だけで家賃を上げるのは困難です。

また、仮に家賃を上げられたとしても周辺の類似物件と比べて家賃が高いと思われてしまうと集客力が低下し、空室リスクに悩まされることにもなりかねません。

3-2.金利上昇リスクへの対策

金利上昇リスクには、すでに有効な対策が確立されています。この対策は、主に5つあります。

3-2-1.固定金利型のローンを選ぶ（事前にできる対策）

金利上昇に伴って適用金利が上昇するのは、変動金利型の不動産投資ローンです。それなら返済中に金利が変動しない固定金利型のローンを選べば、後から金利が上がることはありません。

ただし、固定金利型の不動産投資ローンは取り扱っている金融機関が少なく、また取り扱いがあっても金利が高めに設定されるケースが多いため、固定金利型であれば絶対に損をしないというわけではありません。

3-2-2.自己資金を多くして借入金を少なくする（事前にできる対策）

ローンの借入額が大きくなるほど、金利上昇による利息額は大きくなります。ローンを組む時点で自己資金を多めに投じて借入額を少なくすれば、その分金利上昇の影響を抑えることができます。

3-2-3.金利上昇に一定の制約を設けているローンを選ぶ（事前にできる対策）

不動産投資ローンには、「125％ルール」と呼ばれるルールがあります。これは金利が上昇したとしても適用金利を上げる上限を125％（1.25倍）とするもので、大幅な金利上昇があった場合に一定のストッパーになります。

また、不動産投資ローンには「5年ルール」もあります。これは金利上昇があっても5年間は金利を据え置くというもので、これも大幅な金利上昇があった場合のリスクヘッジになります。これら2つのルールを設けている不動産投資ローンを選んでおけば、金利上昇リスクを緩和できます。

3-2-4.固定金利型のローンに借り換える（返済中にできる対策）

ここからは、すでに不動産投資ローンを返済している場合の対策についてです。まず、変動金利型ローンから固定金利型ローンへ借り換えるという方法があります。先ほども述べたように多くの金融機関が取り扱っているわけではありませんが、選択肢の1つではあります。

3-2-5.繰上返済で借入金を減らす（返済中にできる対策）

資金に余裕があるのであれば、繰上返済で借入額を減らすのも有効な対策です。ただし、手元資金の大半を繰上返済に充ててしまうと、所有物件に予期せぬトラブルが起きた際に柔軟な対応が難しくなります。そのため、繰上返済は余裕資金の範囲内で行うことをおすすめします。

4.家賃下落リスク

所有している物件の家賃が時間の経過とともに下落していくのも、リスクの1つです。建物は古くなっていくので仕方ないと思われがちですが、これについても有効な対策があります。

4-1.家賃下落リスクとは？

建物や設備が古くなって物件の人気が低下することに伴って、家賃を下げざるを得なくなることを、家賃下落リスクといいます。物件の古さだけでなく、周辺環境の変化（大企業の工場や大学など入居者の需要を支えていた施設の移転など）によって家賃を下げざるを得なくなることもあります。

4-2.家賃下落リスクへの対策

家賃下落リスクに備えるには、外的要因と内的要因の2つの視点からアプローチすることが重要です。

4-2-1.外的要因（周辺環境や立地条件の変化）

先ほど少し触れたように、特定の施設に賃貸需要を依存している立地では、その施設が撤退した際に需要が急減するリスクがあります。また、人口減少が進む地域では、時間とともに賃貸需要が低下する可能性も高いです。

これを防ぐには、物件購入時に立地条件を慎重に精査することが欠かせません。現在だけでなく、将来的な賃貸需要の動向を分析し、安定した需要が見込める立地の物件を選ぶことが重要です。

4-2-2.内的要因（建物や設備の古さ）

建物の老朽化自体は避けられないものの、室内の設備や内装を改善することで物件の価値を維持することは可能です。リノベーションを活用すれば、「古さ」を払拭するだけでなく、他のマンション物件との差別化を図ることもできます。

5.家賃滞納リスク

家賃滞納リスクは、入居者がいるにもかかわらず、家賃が支払われないリスクです。この状況では、滞納している入居者がいるため他の入居者を募集することもできず、オーナーにとって厄介でストレスの大きい問題となります。

5-1.家賃滞納リスクとは？

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納することで、オーナーの収入が減少するリスクを指します。また、滞納者に家賃の督促を行う際には、時間的、肉体的、そして精神的な負担が伴うため、多くのオーナーが避けたいリスクの1つとされています。

5-2.家賃滞納リスクへの対策

家賃滞納リスクへの対策には、2つの段階があります。1つめは入居者をしっかりと審査することで滞納をしそうな人をそもそも入居させないことです。管理会社に管理を委託している場合は、投資家自身だけでなく管理会社の入居審査も活用して問題のありそうな入居者を見極めることが滞納対策になります。

2つめは、家賃保証会社を利用して「保険」をかける方法です。万が一、家賃滞納が発生したとしても保証会社から立替払いを受けた上で、保証会社に回収を任せることができます。家賃保証会社には入居時審査のノウハウがありますし、滞納が改善しない場合は強制退去までも任せられるケースが多いため、家賃滞納リスクを総合的にカバーすることができます。

6.災害リスク

日本は災害大国であり、地震や台風などの自然災害によって所有物件がダメージを受けてしまう可能性があります。全壊を免れたとしても誰も住めないような状態になってしまうと、家賃収入も途絶えてしまいます。

6-1.災害リスクとは？

日本の災害事情を考えると、やはり注意しておきたいのは地震です。毎年のように全国各地で起きていることを考えると、所有物件に地震による重大なダメージが生じたとしても不思議ではありません。

6-2.災害リスクへの対策

地震への備えとして、まず新耐震基準の建物を選ぶことが重要です。1981年（昭和56年）に耐震基準が強化されており、それ以前に建築された建物で補強工事が行われていない場合、地震に対する耐久性が不足している可能性があります。そのため、中古マンションを購入する際は、新耐震基準の建物を選ぶことを前提とすべきです。

旧耐震基準の建物でも耐震補強が施されている場合がありますが、旧基準の建物は2025年時点で築44年以上となり、投資物件としてはリスクが高いため購入を避けたほうが良いかもしれません。

さらに、新耐震基準の建物であっても地震の影響を完全に防ぐことはできません。そのため、地震保険に加入し、万が一の損害に備えることも資産を守る上で欠かせない対策となります。

7.不動産価格下落リスク

所有する不動産物件の資産価値が下がることは、不動産投資における大きなリスクの1つです。資産価値の低下は売却時の価格相場に影響するだけでなく、家賃設定にも悪影響を及ぼします。

7-1.不動産価格下落リスクとは？

所有している物件の価値が下落すると、資産が目減りすることになります。売る気がないのであれば資産価値が目減りしても気にならないかもしれませんが、資産価値が低下すると家賃相場も下落することになるため、収支に悪影響を及ぼします。

家賃相場が下がったのであれば売却しようと思っても、収益性の低い物件は高い値段がつきにくく、結局売却でも損をする可能性が高くなります。

7-2.不動産価格下落リスクへの対策

物件価格下落リスクへの対策は、空室リスクへの対策とほぼ同じことがいえます。購入時だけでなく将来にわたって価値が下がりにくい立地条件、そして人口構造を踏まえてワンルームマンションを選ぶことなど、物件選びの段階で対策できることは多くあります。

これと同時に、資産価値を維持するための適切な管理やメンテナンスも重要です。管理による差は築年数が経つごとに大きくなるため、長期的に物件を所有するのであれば管理の質にこだわりたいところです。

8.修繕リスク

修繕リスクも、不動産投資では避けられないリスクです。特に注意したいのが、織り込み済みにはなっていない突発的な修繕に関するリスクです。

8-1.修繕リスクとは？

建物は経年劣化をするため、一定周期で設備や室内の修繕が必要になります。これが織り込み済みのものであれば問題はありませんが、突発的な設備の故障や破損が起きてしまうと、想定外の出費につながります。

急ぎの修繕を手配するには通常よりも高いコストがかかりますし、修繕が完了するまでは入居者に不便をかけることになります。そのまま退去という事態にも発展しかねないので、「設備は壊れるもの」という前提に立って備えをしておくべきでしょう。

8-2.修繕リスクへの対策

不動産は現物資産です。しかも物件内にはさまざまな設備や機器類もあり、これらもすべて現物資産です。現物資産である以上、「想定外」の事態を「想定」しておく必要があります。

資金的に余裕のない状態で不動産投資を始めてしまうと突発的な出費で資金ショートを起こしてしまう恐れがあります。何が起きても安心といえるだけの資金的余裕をもっておくことは、不動産投資に限らずビジネスの基本です。

また、入居者が退去した際に部屋を「元の状態」に戻すことを原状回復といいます。室内のクリーニングや必要に応じて設備の更新、リフォームなどを伴うこともあるでしょう。通常、入居者から支払われる敷金や保証金から原状回復費用を捻出しますが、想定よりも汚損や破損がひどい場合などもあります。原状回復においても「想定外」を「想定」しておくことが重要です。

9.不動産投資にはメリットも多い

ここまでは不動産投資のリスクにばかりスポットを当ててきましたが、もちろん不動産投資にはメリットも多くあります。最後に、不動産投資のメリットについてもまとめてみました。

9-1.比較的低リスクで安定的な収入源となる

数ある投資の中でも、不動産投資は現物資産を所有する点が特徴です。特に、人間の生活に欠かせない「衣食住」の一角を担う投資であることから、景気変動の影響を受けにくく、比較的低リスクとされています。リスクを抑えつつ安定した収入源を得られる点が、不動産投資の大きな魅力です。

9-2.売却益が発生することもある

物件選びが成功し、立地条件や市場環境が良好であれば、購入時よりも高い価格で売却できる場合があります。その際、保有期間中の家賃収入に加え、売却益を得ることも可能です。不動産投資は家賃収入だけでなく、売却益という二重の利益を狙える点も魅力といえます。

9-3.節税効果がある

不動産を所有すると、減価償却費として建物の価値が目減りしていく分を経費として計上できます。この減価償却費は実際のキャッシュの流出を伴わない会計上の経費であるため、不動産投資の収支が赤字になった場合、給与など他の所得にかかる税金を節税する効果が期待できます。

特に、多くのマンションが該当する鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の建物は、減価償却の期間が47年と定められており、中古マンションであっても数十年にわたる「節税期間」を見込むことが可能です。

9-4.生命保険効果がある

不動産投資ローンを利用して物件を購入する場合、団信（団体信用生命保険）への加入が必須となっているケースが大半です。団信は生命保険の一種で、ローンを返済中のオーナーが亡くなったり返済不能になってしまった際に保険金で残債を清算する仕組みになっています。

オーナーに万が一のことがあっても遺族には収益不動産が残されるため、実質的に生命保険の役割を果たします。そのため、別途生命保険に加入する必要がなく保険料の節約になります。

9-5.年金効果がある

家賃収入は不労所得に近い性質を持つため、オーナーが定年退職し、本業からの収入が途絶えた後も、入居者がいる限り安定した収入が得られます。多くの人が公的年金だけでは老後の生活費が不十分だと感じている中、不動産投資は老後資金を確保するための有効な解決策の1つとなります。

9-6.レバレッジ効果がある

ローンを利用して物件を購入する場合、他人資本であるローンを活用することになります。購入資金の大部分をローンで賄ったとしても、家賃収入は全額オーナーの収益となるため、効率的に高い投資効果を得ることが可能です。

この仕組みは「レバレッジ効果」と呼ばれ、不動産投資ならではの大きなメリットの1つです。ローンを活用することで、自身の資金を効率的に運用し、より大きなリターンを目指すことができます。

9-7.インフレ対策になる

モノに対して貨幣の相対的な価値が下がる現象を「インフレ」と呼びます。貨幣の価値が下がることで物価が上昇し、私たちが日常で購入する商品の価格も高くなる傾向があります。近年では、物価上昇に関するニュースが頻繁に報じられており、多くの方が実際にモノの価格が高くなっていることを肌で感じているのではないでしょうか。

この傾向は、CPI（消費者物価指数）にも表れています。こちらは、総務省が発表した日本の消費者物価指数です。

出典：総務省「2020年基準消費者物価指数」

総合指数、生鮮食品を除く総合指数（コアCPI）、生鮮食品及びエネルギーを除く総合指数（コアコアCPI）のすべてが右肩上がりになっており、他の年と比べても2024年は突出しています。

この推移を見る限り、今後もインフレの進行が続くと考えるのが妥当でしょう。インフレが進行すると、現物資産の価値が高くなります。不動産も現物資産に含まれるため、今後インフレの進行によって価格が上昇しやすくなります。資産を現金ではなく不動産で保有することは、インフレ対策として効果的な資産防衛の手段といえます。

10.不動産投資のリスクは正しく理解すれば怖くない

不動産投資における7つのリスクについて解説しましたが、これらの多くは不動産投資に限らず、ビジネス全般に共通するものです。資金を投じて事業を行う際には、思い通りの売上が得られないリスクや、災害によるダメージといったリスクは避けて通れません。

また、記事の最後では不動産投資のメリットも紹介しました。不動産投資では、リスクに対する有効な対策が確立されており、それを上回る多くのメリットを享受できる点が魅力です。不動産投資はリスクとメリットを理解し、適切に管理することで、安定した収益を得られる可能性を秘めた投資方法といえます。

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