借金には、資産が殖える良い借金と、資産が減る悪い借金があります。両者を分ける基準は、その借金が生み出す収益が、借入にかかるコストである金利を上回るかどうかです。

会社員や公務員が持つ社会的信用は、どちらの借金に使うかによって、生涯の資産に大きな差を生みます。

この記事では、良い借金と悪い借金の違いを整理したうえで、不動産投資のローンがなぜ良い借金になり得るのかを、実際の収支の例を交えて解説します。借金という言葉に身構えてしまう人にこそ、読んでいただきたい内容です。

この記事の要点：

• 借金は、資産が殖える借金と資産が減る借金に分けられる
• リボ払いやキャッシングは、資産を減らす典型的な悪い借金である
• 投資のローンは、収益が金利を上回れば資産を殖やす良い借金になり得る
• 会社員や公務員の社会的信用は、良い借金に使うほど効果が大きい
• 不動産投資は毎月の持ち出しが出る場合もあるが、完済後は資産が残る

1. 良い借金・悪い借金とは？決定的な違いは「資産が殖えるか減るか」

良い借金と悪い借金を分ける基準は、その借入が資産を生むか、消費で終わるかにあります。

借りたお金が生み出す収益が金利を上回れば良い借金、金利ばかりがかさむなら悪い借金です。同じ借りるという行為でも、向かう先で結果はまったく変わります。

1-1. 悪い借金＝資産が減る借金（リボ払い・分割・キャッシング）

リボ払いや3回以上の分割、キャッシングは、高い手数料が資産を目減りさせる典型です。たとえば24万円の買い物を、実質年利15%で12回払いにすると、手数料だけで約1万9000円かかります。手元の満足と引き換えに、静かにお金が出ていく仕組みです。

（編集部作成）

これは一般的な条件による試算例です。金利や回数によって金額は変わりますが、消費のための借金がコストだけを積み上げる構造は共通しています。

1-2. 良い借金＝資産が殖える借金（レバレッジ投資・不動産投資）

これに対して良い借金は、少ない自己資金で大きな資産を動かし、その資産が生む収益が金利を上回るものです。

てこの原理になぞらえて、レバレッジと呼ばれます。不動産投資は、その代表例といえます。次の章で、具体的な収支を見ていきましょう。

2. 【比較表】良い借金と悪い借金の見分け方

良い借金と悪い借金は、目的、金利、生み出す収益、そして完済後に残るものという四つの軸で見分けられます。

（編集部作成）

3. 不動産投資のローンはなぜ「良い借金」になり得るのか

不動産投資ローンは、家賃収入が返済の大半を負担し、完済後には資産である物件と家賃が手元に残るため、条件しだいで良い借金になり得ます。

ここでは、その仕組みを順に見ていきます。

3-1. レバレッジの考え方（少ない自己資金で大きな資産）

自己資金だけでは手が届かない資産を、融資を使って保有できるのがレバレッジです。資産が生み出す収益が金利を上回るほど、自己資金に対する効率は高まります。手元の資金を何倍もの資産に変えられる点が、不動産投資の特徴です。

3-2. 【実例シミュレーション】東京・中古ワンルームの収支（25年 vs 35年ローン）

東京都新宿区の中古ワンルーム（築43年、21.1㎡、SRC造）を例にとります。販売価格は3,380万円、自己資金は約112万円、金利は1.94%という条件での試算です。集金代行による家賃は月118,000円で、ローンの返済年数によって毎月の収支は次のように変わります。

正直にお伝えすると、この例では毎月の収支はマイナスで、持ち出しが発生します。

ただし、返済のうち大部分は家賃がまかなっており、自己資金以上の資産を保有できている点が要です。

さらに、ローンを完済すれば、物件という資産と家賃収入が手元に残ります。別途、取得時に一度だけの不動産取得税が約15万円、毎年の固定資産税と都市計画税が約5万円かかる点も見込んでおきましょう。

数字は概算であり、金利や空室の状況によって変わります。毎月これだけ黒字になる、といった見せ方をしていない点にご注意ください。

3-3. リノベで価値を高める＝良い借金をさらに活かす

借りて取得した資産の価値を高められれば、良い借金の効果はさらに大きくなります。

実際に、リノベーションによって家賃を引き上げた事例では、家賃が41%から42%改善したケースもあります。新宿区の築古物件では月90,000円が128,000円に、墨田区の築古物件では月73,000円が103,000円になった例です（出所：リズム株式会社の家賃改善事例、下図参照）。

取得して終わりではなく、取得した後に価値を上げるという発想が、借金を味方につける鍵になります。

4. 会社員・公務員の最大の武器「社会的信用」の使い方

会社員や公務員は、自営業者に比べて社会的信用が高く評価される傾向があります。安定した収入があることは、融資が受けられるかどうか、そして金利が有利になるかどうかに直結します。この信用は、いわば見えない資産です。

それを消費という悪い借金に使うのか、投資という良い借金に使うのかで、生涯にわたって積み上がる資産は大きく変わっていきます。

毎月の給与という確かな裏づけは、資産形成において強い後ろ盾になります。

5. 良い借金で失敗しないための注意点（デメリット・リスク）

もちろん、良い借金にもリスクはあります。金利の上昇、空室、家賃の下落、そして毎月の持ち出しといった下振れの要因を理解し、あらかじめ手を打っておくことが欠かせません。ここを直視せずに始めると、良い借金のはずが重荷に変わってしまいます。

対策の方向ははっきりしています。需要が底堅い立地を選び、管理の質を高め、リノベーションで差別化することで、空室や家賃下落といった下振れを小さくできます。

参考として、リズム株式会社の管理物件の入居稼働率は、2021年の97.4%から2025年には99.2%へと推移しており、管理の質が空室リスクの抑制につながることを示しています。数値は調査時点のもので、将来の成果を保証するものではありません。リスクを見据えたうえで備えることが、良い借金を良いままに保つ条件です。

6. 借金と資産形成に関するよくある質問（FAQ）

Q. 良い借金と悪い借金の違いは？

A.その借金が資産を生むかどうかだ。生み出す収益が金利を上回れば良い借金、消費で終われば資産を減らす悪い借金になる。

Q. 住宅ローンは良い借金？

A.一概には言えない。自宅は収益を生みませんが、家賃支出の代わりになり、低金利で資産にもなり得るため、消費と投資の中間に位置する。

Q. 不動産投資ローンは危険じゃない？

A.リスクはあるが、危険と決まっているわけではない。家賃が返済の大半を負担し、金利上昇や空室、家賃下落に備えれば、資産を殖やす手段になり得る。

Q. 不動産投資の自己資金はいくら必要？

A.物件によって異なるが、頭金と諸費用で数十万円から数百万円が目安だ。都心の中古ワンルームでは、自己資金が100万円台という事例もある。

Q. リボ払いはなぜ損なの？

A.実質年利15%前後の手数料が元金に上乗せされ続けるためだ。支払いが長引くほど、手数料としてお金が流出する。

7. まとめ：信用を「殖える借金」に使う

借金そのものに、良いも悪いもありません。あなたがそれを、資産を殖やすために使うのか、消費で終わらせるのかで、結果が分かれるだけです。

もしあなたが会社員や公務員なら、毎月の安定した給与という信用を、すでに手にしています。それは、これから資産を築いていくうえでの、確かな出発点です。

大切なのは、良い数字だけを見て飛びつかないことです。この記事で紹介した例のように、毎月の収支がマイナスになることもあります。

だからこそ、持ち出しやリスクから目をそらさず、そのうえで需要の高い立地と質の高い管理を選ぶ。この地に足のついた選択が、あなたの信用を殖える借金へと変えていきます。

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