サブリースとは、サブリース会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、それを入居者に転貸する契約です。

空室のときでも一定の賃料が入るため、空室リスクを抑えられる点が魅力とされます。一方で、保証される賃料は将来にわたって固定されているわけではなく、借地借家法第32条にもとづいて減額を求められる場合があります。

「サブリースはやめたほうがいい」という声を目にすることもありますが、結論を先に言えば、一概にそうとは言えません。仕組みと減額のリスクを理解して選べば有効な契約ですが、家賃は下がらないという説明を鵜呑みにするのは危険です。

この記事では、仕組みと2020年施行の新法、そしてトラブルを避けるための考え方を、オーナーの目線で整理します。

この記事の要点：

• サブリースは空室リスクと管理の手間を抑えられる契約である
• 保証賃料は固定ではなく、減額を請求される場合がある
• 2020年施行のサブリース新法で、誇大広告や不当勧誘が禁止され、重要事項説明が義務化された
• レオパレス問題は、説明不足と任せきりが招いた典型例である
• 空室リスクは、サブリース以外に立地や管理の質、リノベによっても抑えられる

1. サブリースとは？仕組みと「家賃保証」の実態

サブリースは一括借り上げの契約です。サブリース会社が賃借人、オーナーが賃貸人、そして実際に住む入居者が転借人という関係になります。

家賃保証は空室時にも賃料が入る利点ですが、その金額が永久に固定される保証ではないという点を、最初に押さえておく必要があります。

1-1. サブリース（一括借り上げ）の仕組み

オーナーはサブリース会社に部屋を貸し、会社がその部屋を入居者に転貸します。入居者の募集や日々の管理は会社が担い、オーナーは毎月、あらかじめ定めた保証賃料を受け取ります。

オーナーから見た賃貸人と賃借人の関係を会社が引き受け、入居者との契約は会社が結ぶ、という二段構えの構造です。

手間が減る代わりに、賃料の一部が会社の取り分になります。

1-2. 「30年一括借り上げ」の落とし穴｜借地借家法32条による減額請求

長期の家賃保証をうたう契約であっても、借地借家法第32条により、賃借人であるサブリース会社は賃料の減額を請求できます。経済情勢や周辺相場が変われば、保証賃料が見直される場合があるということです。

30年一括借り上げという言葉が、30年間ずっと同じ金額を保証するという意味ではない、という点が最大の落とし穴です。契約時に示された金額が続く前提で収支を組むと、後になって計画が狂いかねません。

2. 【2020年施行】サブリース新法（賃貸住宅管理業法）で何が変わった？

過去のトラブルを受けて、2020年にサブリース新法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）が施行されました。

これにより、サブリース会社の誇大広告や不当な勧誘が禁止され、契約前の重要事項説明が義務づけられました。オーナーを守るための土台が、法律として整えられたわけです。出典は国土交通省です。

2-1. 誇大広告・不当勧誘の禁止

家賃は下がりませんといった、リスクを誤認させる広告や勧誘が禁止されました。

減額の可能性や、入居者が入れ替わる際に賃料が入らない免責期間があることを明示しない説明は、違反にあたります。うまい話だけを強調する勧誘には、法律の側から歯止めがかけられています。

2-2. 契約前の重要事項説明の義務化

サブリース会社は契約の前に、家賃改定の条件、免責期間、契約解除の条件などを書面で説明する義務を負います。

オーナーにとっては、この説明の場が、減額リスクや解約の制約を確かめる機会になります。説明を受け流さず、疑問点はその場で質問することが、自衛の第一歩です。

3. サブリースのメリット・デメリット（比較表）

サブリースには、空室リスクの低減や管理の手間の削減、収入の安定といったメリットがある一方、保証賃料の減額や手数料、免責期間、解約の制約といったデメリットもあります。両面を並べて見ておきましょう。

3-1. メリット：空室リスクと管理の手間を抑えられる

入居者とのトラブルや空室対応の手間が減り、収入が安定します。本業が忙しく、賃貸経営に時間を割きにくい人や、安心を優先したい人には向いている契約形態です。手取りが多少下がっても、手間と不安を減らしたいという判断はあり得ます。

3-2. デメリット：減額・免責期間・解約の制約

一方で、保証賃料は減額される場合があり、入居者が入れ替わる際の免責期間には賃料が入りません。

さらに、オーナーからの中途解約が難しい契約もあります。任せて安心という言葉の裏側にある制約を、契約前に確かめておくことが欠かせません。

4. 事例で学ぶ：レオパレス問題が示したサブリースの教訓

サブリースを語るうえで避けて通れないのが、レオパレス問題です。施工不良が大きく報じられましたが、賃貸経営の観点で見ると、30年家賃保証に対する説明不足が減額をめぐるトラブルへと発展した事例でもありました。

2020年にはオーナー側の主張が認められた判決も出ています。ここから読み取れる教訓は、任せきりにせず、契約内容を自分で理解しておくことの大切さです。

報道や裁判の経緯は個別の事情によるため、一般的な傾向として受け止めるのが適切です。困ったときには、第三者の専門家に相談する姿勢も持っておきたいところです。

5. サブリースに頼らず空室リスクを抑える選択肢｜管理の質×立地×リノベ

空室リスクを抑える方法は、サブリースだけではありません。需要の高い立地を選び、管理の質を高め、リノベーションで部屋を差別化することでも、高い入居率と短い募集期間は実現できます。保証に頼らずとも、空室そのものを起きにくくするという発想です。

数値で見てみます。リズム株式会社の管理物件では、入居稼働率が2021年の97.4%から2025年には99.2%へと推移しています。

また市場データでは、東京23区の平均募集期間は3.81ヵ月で、東京都の市部の5.14ヵ月より短く、空室率の指標であるTVIも23区の8.91に対し市部は13.29となっています（出所：株式会社TAS「賃貸住宅市場レポート」2026年2月）。立地と管理がそろえば、空室の不安は小さくできることがうかがえます。

（リズム作成、出所：株式会社TAS「賃貸住宅市場レポート」2026年2月）

さらに、家賃の下落リスクにはリノベーションで対抗できます。実際に、リノベーションによって家賃が41%から42%改善した事例もあります（出所：リズム株式会社の家賃改善事例）。

ただし、管理委託はサブリースと違い、空室のときに家賃が保証されるわけではありません。空室を起きにくくして収益性を高めるか、空室時の収入を保証してもらうか、どちらを重視するかという選択になります。数値は調査時点のもので、自社実績と市場データは出所が異なる点にご留意ください。

6. サブリースに関するよくある質問（FAQ）

Q. サブリースはやめたほうがいい？

A.一概にやめるべきとは言えない。仕組みと減額のリスクを理解して選べば有効な契約だが、家賃は下がらないという説明を鵜呑みにするのは危険と言える。

Q. サブリースの家賃保証は下がることがある？

A.下がることもある。借地借家法第32条により、サブリース会社は経済情勢などを理由に保証賃料の減額を請求できる。

Q. サブリース契約は途中で解約できる？

A.契約によるが、オーナーからの中途解約は制限される場合が多い。解約の条件は、契約前の重要事項説明で必ず確認しておきたい。

Q. サブリースと管理委託はどちらがいい？

A.空室時も収入が欲しいならサブリース、手数料を抑えて収益性を重視するなら管理委託が向いている。立地と管理の質が高ければ、管理委託でも空室リスクは抑えられる。

Q. サブリース新法でオーナーは守られる？

A.一定程度は守られる。誇大広告や不当勧誘が禁止され、減額や免責期間などの重要事項説明が義務化されたためだ。

7. まとめ：サブリースは「仕組みを理解して選ぶ」もの

ここまで読んで、あなたが今いちばん気にかけているのは、目の前の契約書に何が書かれているか、ではないでしょうか。

家賃はどんな条件で見直されるのか、

免責期間はどれくらいあるのか、

解約したくなったときにどうなるのか。

サブリースを選ぶかどうかは、この三つの問いに自分の言葉で答えられるかどうかにかかっています。

サブリースは、空室の不安を減らせる有効な選択肢です。同時に、保証賃料の減額や解約の制約という顔も持っています。新法で説明義務が強化された今こそ、示された条件を自分の目で確かめ、立地や管理の質という別の空室対策とも見比べたうえで判断してください。

任せて終わりにするのではなく、選んで納得することが、安定した賃貸経営につながります。REISMでは、サブリースと管理委託のどちらが合うのか、個別相談会やセミナーでご一緒に考えていますので、判断の材料として活用してみてはいかがでしょうか。