不動産投資

不動産投資のリスクはすべて解決できる!6大リスクと解決法を解説

不動産投資を始めようと考えてみたものの、家族から「不動産投資はリスクがあるので怖い」と言われてしまったことはないでしょうか。もしくは、家族にそのようなことを言われたとしたら、いかがでしょうか。事実、不動産投資にはさまざまなリスクがあります。しかし、それは他の投資や事業であっても同様で、リスクとリターンは表裏一体です。

やはり不動産投資はリスクが高くて怖いのかというと、そんなことはありません。これまでに多くの投資家が取り組んできた不動産投資では、リスクを管理するノウハウがすでに確立しています。

本記事では、不動産投資で知っておくべき6つのリスクと、それを回避する方法について解説します。最後には、最もリスクが低く初心者も取り組みやすい不動産投資の「鉄板モデル」についても紹介しています。

1.不動産投資のリスク6つと回避策

不動産投資で知っておくべき6つのリスクについてひとつずつ解説します。同時にそれぞれのリスクの対策も紹介しますので、これから不動産投資を始めたいと検討されている方は、対策とセットでお読みください。

1-1.空室リスク

所有している不動産物件に入居者がおらず空室になっていると、家賃収入はゼロです。空室リスクを客商売に例えると、「お客さんが来ないことで売上がゼロになるリスク」となります。入居者からの家賃収入を見込んで事業計画を立てていると、空室期間に「売上ゼロ」になってしまうことが計画を狂わせてしまいます。

ローンを組んで物件を購入している場合は、返済のために自分のお金を使わなければならないといった事態も起こりかねません。

ちなみに、総務省統計局が発表した「平成30年住宅・土地統計調査結果」によると、日本全国の空き家数は約845万戸で過去最多です。全国にある住宅のうち空き家は13.6%もあるので、所有している物件に入居者が付かず空室になってしまう可能性と無縁ではありません

【対策】
空室は不動産投資で最も重視されるリスクです。空室対策は物件選びの段階から始まっているといっても過言ではなく、「空室になりにくい物件」を選ぶことが最善であることは、すでに多くの投資家が経験してきた事実です。

東京などの大都市圏で都心もしくは都心へのアクセスが良好な物件、そして大都市圏の人口構造を踏まえた上でワンルームマンションを選ぶことが望ましいでしょう。

ワンルームマンションを選ぶべきと述べた根拠には、大都市圏で単身世帯が増加し続けている事実があります。以下は国勢調査による、東京都の単身世帯の比率の推移です。単身世帯が前回調査よりも3%近く増加しているのが見て取れます。

出典:令和2年国勢調査 人口等基本集計結果概要(東京都)

物件選びは不動産投資の成功に欠かせないとても重要なプロセスなので、その方向性として大都市圏の都心もしくは都心へのアクセスに恵まれたワンルームマンションが基本線であることを踏まえておいてください。

1-2.家賃滞納リスク

せっかく入居者が付いているのに入居者が家賃の滞納をしてしまうと、やはり「売上ゼロ」になってしまいます。家賃滞納も不動産投資家が知っておくべきリスクです。

【対策】
家賃滞納リスクへの対策には、2つの段階があります。1つめは入居者をしっかりと審査することで滞納をしそうな人をそもそも入居させないことです。管理会社に管理を委託している場合は、投資家自身だけでなく管理会社の入居審査も活用して問題のありそうな入居者を見極めることが滞納対策になります。

2つめは、家賃保証会社を利用して「保険」をかける方法です。万が一、家賃滞納が発生したとしても保証会社から立替払いを受けた上で、保証会社に回収を任せることができます。

1-3.災害リスク

日本は災害大国であり、地震や台風などの自然災害によって所有物件がダメージを受けてしまう可能性があります。全壊を免れたとしても誰も住めないような状態になってしまうと家賃収入も途絶えてしまいます。

【対策】
地震に対する備えとしては、新耐震基準の建物を選ぶことが1つめの対策です。昭和56年(1981年)に耐震基準が強化されているため、これ以前の建物で補強工事がされてない場合は地震に対する脆弱性があります。

もちろん新耐震基準であっても万能ではないので、地震保険で備えておくことも大切な資産を守る上で重要です。

1-4.物件価格下落リスク

所有している物件の価値が下落すると、資産が目減りすることになります。売る気がないのであれば資産価値が目減りしても気にならないかもしれませんが、資産価値が低下すると家賃相場も下落することになるため、収支に悪影響を及ぼします。

【対策】
物件価格下落リスクへの対策は、空室リスクへの対策とほぼ同じことがいえます。購入時だけでなく未来にわたって価値が下がりにくい立地条件、そして人口構造を踏まえたワンルームマンションを選ぶことなど、物件選びの段階で対策できることは多くあります。

これと同時に、資産価値を維持するための適切な管理やメンテナンスも重要です。

1-5.修繕リスク

建物は経年劣化をするため、一定周期で設備や室内の修繕が必要になります。これが織り込み済みのものであれば問題はありませんが、突発的な設備の故障や破損が起きてしまうと、想定外の出費につながります。

【対策】
不動産は現物資産です。しかも物件内にはさまざまな設備や機器類もあり、これらもすべて現物資産です。現物資産である以上、「想定外」の事態を「想定」しておく必要があります。

資金的に余裕のない状態で不動産投資を始めてしまうと突発的な出費で資金ショートを起こしてしまう恐れがあります。何が起きても安心といえるだけの資金的余裕をもっておくことは、不動産投資に限らずビジネスの基本です。

1-6.金利上昇リスク

上記5つめまでのリスクには、不動産投資家自身の対策で解決できるものがほとんどです。しかし6つめの金利上昇リスクだけは、経済情勢によって変動するため投資家の力で変えることができない金利が相手です。

日本は長らく超低金利が続いているため、不動産投資家などお金を借りる側にとって有利な状況が続いています。しかし世界各国が政策金利を引き上げるなか、日銀総裁の交代で金融緩和路線から転換するとも囁かれており、日本も今後金利が上昇していく可能性があります。

事実、長期金利を知る指標の1つである長期プライムレートは一時期1%を下回っていたものの、2023年4月時点では1.45%となっており、ジワジワと上昇しています。金利が上昇すると、変動金利型のローンを組んで物件を購入している投資家にとっては返済負担が増えることになります。

【対策】
今後金利が上昇すると見込むのであれば、金利情勢が変化しても影響を受けない固定金利型のローンを組むことがリスクヘッジになります。

もしくは、これまでの超低金利がそもそも異常であると認識して、今後上昇するであろう金利水準で資金計画を立てて臨むのも有効です。

2.不動産投資はリスクよりメリットのほうが多い

ここまで6つのリスクについて解説しましたが、6つのリスクがあってもすでに多くの不動産投資家が活躍し、期待どおりの収入を手にしている現実があります。その理由は、リスクがあってもそれを上回るメリットがあるからです。

しかも不動産投資のリスクはいずれも先人たちが対策を確立しているものばかりです。「都心+駅近+中古+ワンルームマンション」といった条件を満たす物件を選べば、失敗するリスクは大きく軽減されます。

しかし中古物件は価格こそ安いですが、それだけだと見た目や設備が古くなっていることが唯一のネックです。そこでリノベーションを活用して中古物件を再生し、唯一無二の付加価値をもたせることで差別化すれば失敗しにくい理想的な物件となります。

市場のニーズを踏まえ、リスクを正しく理解すれば誰もがメリットを最大化できるのが、不動産投資の世界です。

3.正しく理解すればリスクは怖くない

不動産投資で知っておくべき6つのリスクを解説しましたが、これはよく見るとほとんどが不動産投資に限らずビジネス全般に当てはまるものです。資金を投じて事業を行う際に、思い通りの売上が得られないリスクや、災害によってダメージを受けてしまうリスクなどは付き物です。

不動産投資だけのリスクではありませんし、しかも正しいノウハウで克服できるものばかりなので、まずはリスクを正しく理解して正しいスタートを切ることが重要です。

3年以上勤めた会社員へ。
あわせて読みたいおすすめコラム