賃貸借契約書とは、貸主であるオーナーと借主が、賃料や契約期間、敷金、原状回復、解約といった権利と義務を定める契約書です。借りる側として目にしたことはあっても、貸す側として結ぶとなると、確認すべき点は変わってきます。

とくにオーナーが押さえておきたいのは、2020年4月に施行された改正民法で明文化された、敷金の返還、原状回復の範囲、連帯保証人の極度額、そしてオーナーチェンジ時の地位の移転という四つのルールです。

この記事では、オーナーの立場で賃貸借契約書のどこを見ればよいのか、そして民法改正で何が変わったのかを、条文や公的なガイドラインを示しながら整理します。読み終えるころには、契約書に向き合うときの着眼点がはっきりしているはずです。

この記事の要点：

• 賃貸借契約では、まず借地借家法が優先して適用され、定めのない部分を民法が補う
• 2020年の民法改正で、敷金・原状回復・連帯保証・地位移転のルールが明文化された
• 通常損耗と経年劣化は、借主の原状回復義務に含まれない
• 貸主から更新を拒む、あるいは解約するには「正当事由」が必要になる
• 契約や空室にまつわる負担は、管理の質によって大きく変わる

1. 賃貸借契約を結ぶのは誰か｜貸主・借主と借地借家法・民法の関係

賃貸借契約の当事者は、オーナー（貸主）と借主です。管理や入居者募集を管理会社に委ねていても、契約を結ぶのはあくまで物件のオーナーと借主であり、その権利義務はまず借地借家法によって、定めのない部分は民法によって規律されます。

マンション投資は、家賃を得る経営でもあります。日々の管理を会社に任せていても、契約上の責任を負うのはオーナー自身です。

なお、サブリースを利用する場合は、オーナーと管理会社の間の賃貸借契約と、管理会社と入居者の間の転貸借契約に分かれます。

契約内容は当事者が自由に定められますが、借主に一方的に不利な特約は無効になることがあります。これは強行規定と呼ばれ、以下、見ていく各項目の前提になります。

1-1. 借地借家法と民法はどちらが優先されるのか

建物の賃貸借では、借家人を保護する観点から借地借家法が優先して適用され、同法に定めのない部分だけを民法が補います。

たとえば更新や解約の場面では借地借家法が働き、敷金や原状回復といったお金まわりの細かなルールは、2020年の改正で民法にも明文化されました。条文はe-Gov法令検索で確認できます。二つの法律のどちらが効くのかを意識しておくと、契約書の条項の意味が読み解きやすくなります。

1-2. 普通借家契約と定期借家契約の違い

一般的な住宅の賃貸借は、更新を前提とする普通借家契約です。これに対して、あらかじめ期間を区切り更新のない定期借家契約もあり、両者は更新や中途解約の扱いが異なります。オーナーとして、どちらの契約を選ぶかで運用の自由度が変わります。

（編集部作成）

多くの投資用ワンルームは普通借家契約です。将来の出口を見据えて定期借家契約を選ぶケースもありますが、入居者が集まりにくくなる面もあるため、目的に応じた選択が求められます。

2. オーナーが賃貸借契約書で確認すべき6項目

契約期間、賃料、敷金、禁止事項、契約解除、特約という六つの項目は、オーナーの権利義務を左右します。契約書に署名する前に、それぞれの意味を確認しておきましょう。

なお、多くの契約書は国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」をもとに作られており、借主保護の観点からどちらかと言えば借主寄りに整えられています。

（編集部作成）

2-1. 契約期間と更新｜更新拒否には正当事由が必要

建物賃貸借に最短期間の制限はありませんが、1年未満の契約は「期間の定めのない契約」とみなされます。更新については、借地借家法第26条により、貸主が更新を望まない場合は期間満了の6ヵ月前から1年前までに通知しなければならず、通知がなければ契約は自動的に更新されます。

さらに同法第28条では、更新拒絶や解約には正当事由が必要とされます。家賃の滞納や重大な契約違反がなければ、貸主から一方的に契約を終わらせるのは難しい仕組みだと理解しておくとよいでしょう。

2-2. 賃料・支払方法と賃料改定

賃料や管理費の支払方法、支払期日に加えて、賃料改定の定めも確認します。標準契約書では協議によって賃料を改定できるとされており、経済情勢や周辺相場の変化を理由に、貸主・借主のどちらからでも改定を求めることができます。

ただし、入居者の相場観を無視した強気な賃料設定は、空室を長引かせる一因にもなります。収益を守るつもりの値付けが、かえって収益を細らせることもある点は意識しておきたいところです。

2-3. 敷金｜返還ルールと差し引ける範囲

敷金は、退去時の精算をめぐってトラブルになりやすい項目です。2020年施行の改正民法（第622条の2）では、契約が終了し物件が明け渡された後、貸主は敷金を返還する義務を負うと明文化されました。差し引けるのは未払賃料など借主の債務に限られ、原状回復の費用を敷金から一律に差し引くことはできません。返還の範囲を契約書でどう定めているか、確認しておきましょう。

2-4. 禁止事項｜無断転貸・増改築と近年の新トラブル

賃貸借契約書では、貸主に無断で賃借権を譲渡・転貸すること、無断で増改築することなどが禁止されます。あわせて、共用部分への私物の放置、ベランダでの喫煙、民泊としての利用といった、近年トラブルになりやすい行為も契約書に明記しておくと安心です。

起きてから対応するより、あらかじめ書き込んでおくほうが、無用な争いを避ける近道になります。

2-5. 契約解除｜貸主から解除できる条件

家賃の滞納や契約違反があった場合に、貸主から契約を解除できる条件を定めます。借地借家法第28条の考え方にもとづき、信頼関係を壊すような事実があれば、正当事由に該当すると認められる可能性が高いとされています。

感情的な理由ではなく、滞納の有無や違反の程度といった事実で判断される点を押さえておきましょう。

2-6. 特約事項｜ハウスクリーニング費用は借主負担にできるか

これら以外に定めておく事項が特約です。双方が合意した特約は原則として有効ですが、借地借家法の強行規定や、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に反する内容は、無効と判断される余地があります。たとえば退去時のハウスクリーニング費用を借主負担とする特約は、実務では広く使われています。合意があれば有効に働く一方で、ガイドラインを厳格に運用すると、次の入居者確保のための費用は貸主負担が妥当と整理され、特約が覆る可能性も指摘されています。どちらの解釈もありうる領域だと理解したうえで、契約書に落とし込むことが大切です。

3. 【2020年民法改正】賃貸借契約で変わった4つのポイント

2020年4月の民法改正は、約120年ぶりの大きな見直しでした。これまで明文の規定がなく、貸主と借主のどちらに責任があるのかあいまいだった部分が、現実に即して整理されています。オーナーに関わりが深いのは、次の四つです。

（編集部作成）

3-1. 連帯保証人の極度額（上限）設定が義務に

個人が連帯保証人になる場合、負担する金額の上限である極度額を契約書に明記しなければ、その保証契約は無効になります（民法第465条の2）。

上限が定まっていない保証は認められないという考え方で、2020年4月以降に結ぶ契約に適用されます。保証会社を利用するケースが増えている背景には、この改正もあります。

3-2. 敷金の定義と返還ルールの明文化

改正では、敷金が「賃料債務などを担保する目的で借主が差し入れる金銭」と定義され、契約終了と明渡しの後に残額を返還する義務が明確になりました。これまで慣行に委ねられていた部分が条文になったことで、返還をめぐる認識のずれが起きにくくなっています。

3-3. 原状回復｜通常損耗・経年劣化は借主負担外

退去時の原状回復について、借主が義務を負うのは、入居後に自ら生じさせた損傷に限られると明文化されました（民法第621条）。

日常生活のなかで自然に生じる通常損耗や、時間の経過による経年劣化は、借主の原状回復義務に含まれません。国土交通省のガイドラインでも同様の考え方が示されています。負担の線引きはおおむね次のように整理できます。

（編集部作成）

3-4. オーナーチェンジ時の「賃貸人の地位の移転」

物件が売買されても、賃貸人としての地位は新しいオーナーへ移転し、入居者は従来の契約条件のまま住み続けられます（民法第605条の2、借地借家法第31条）。

オーナーチェンジ物件を購入する側から見れば、入居者を一方的に退去させることはできない一方、家賃という収益を引き継げるということです。買う立場でも売る立場でも、この点は取引の前提になります。

4. 契約トラブル・空室リスクは「管理の質」で差がつく

ここまで見てきた原状回復や更新交渉、そして空室の発生リスクは、契約書の作り込みと管理会社の質によって、負担が大きく変わります。正直に言えば、賃貸経営に空室や修繕、原状回復をめぐる手間はつきものです。問題は、それをどれだけ小さく抑えられるかにあります。

入居者に選ばれ続ける部屋であれば、空室期間は短くなり、更新も進みやすくなります。REISMが東京23区の中古物件にリノベーションで付加価値を加え、管理の質を高めているのは、こうした負担を抑えるためです。

参考までに、リズム株式会社の管理物件の入居稼働率は、近年おおむね高い水準で推移しています（下のグラフ参照）。

もちろん、管理会社に任せれば何もしなくてよいわけではありません。契約内容を理解し、任せきりにしないことが、結局はトラブルを遠ざけます。数値は調査時点のものであり、今後の状況によって変わる点はご了承ください。

5. 【比較表】トラブルになりやすい契約 vs なりにくい契約

同じ賃貸経営でも、契約書の明確さや保証の設計、管理体制、立地の需要によって、トラブルと空室のリスクは変わります。両者を並べると、備えるべき方向が見えてきます。

（編集部作成）

6. 賃貸借契約と民法改正に関するよくある質問（FAQ）

Q. 民法改正で賃貸借契約はどう変わった？

A.2020年4月の改正で、敷金の返還、原状回復の範囲、連帯保証人の極度額、オーナーチェンジ時の地位移転が明文化され、従来は不文律だった責任の所在が、現実に即して整理された。

Q. 敷金は全額返ってくる？何が差し引かれる？

A.原則は返還されるが、未払賃料など借主の債務があれば差し引かれる。

通常損耗や経年劣化の分を敷金から一律に差し引くことはできないので注意しよう。

Q. 退去時の原状回復はどこまで借主負担？

A.借主が負担するのは、入居後に自ら生じさせた損傷に限られる。日常生活で生じる通常損耗と経年劣化は貸主負担で、借主の原状回復義務には含まれない。

Q. 賃貸の連帯保証人の極度額はいつから義務になった？

A.2020年4月の改正民法の施行以降だ。個人が連帯保証する契約では、負担の上限額である極度額を書面に明記しないと、保証契約は無効になる。

Q. オーナーチェンジで入居者を退去させられる？

A.原則としてできない。物件が売買されても賃貸人の地位は新オーナーへ引き継がれ、入居者は従来の契約条件のまま住み続けられる。

Q. 貸主から更新拒否・解約はできる？

A.6ヵ月前までの通知に加え、正当事由が必要だ。家賃の滞納や重大な契約違反がなければ、貸主からの一方的な解約は認められにくいと考えられる。

Q. ハウスクリーニング費用を借主負担にする特約は有効？

A.双方が合意していれば原則有効だ。ただし原状回復ガイドラインを厳格に運用すると、内容によっては無効と判断される余地がある。

7. まとめ｜民法改正を踏まえ、契約書と管理でリスクを抑える

ここまで読み進めたいま、手元の賃貸借契約書をもう一度開いてみることをおすすめします。敷金の返還範囲はどう書かれているか、連帯保証に極度額の記載はあるか、原状回復の線引きはガイドラインに沿っているか。

改正で明確になったルールに照らして読み直すと、これまで見過ごしていた条項の意味が違って見えてくるはずです。

賃貸借契約は、いったん結ぶと簡単には変えられません。だからこそ、契約の入り口で内容を理解し、あわせて管理の質を整えておくことが、空室やトラブルという後々の負担を軽くします。ルールを味方につけるための第一歩は、契約書を読み直すという地味な作業から始まります。

REISMでは、こうした契約や運用の疑問を個別相談会やセミナーでお受けしています。次の一手を考えるきっかけとして、資料請求から始めてみてはいかがでしょうか。