不動産投資をやってみたい気持ちはあるものの、結果的にどのようなメリットが得られるのかがつかめないと、何となく不安になるものです。

本記事では、不動産投資を始めたら得られるメリットとともに、事前対策法付きのデメリットをまとめています。また、不動産投資のメリットを最大化させるためのルールも紹介します。最後までお読みになれば、不動産投資に対して抱いていた漠然とした不安がクリアになり、安心して前に進めるようになります。

1.不動産投資で得られる10のメリット

不動産投資には、以下のような10のメリットがあります。このメリットは、年齢・職業・性別を問わず、不動産投資家になった方全員に共通するメリットといえます。

1-1.副業でスタートできる

数ある副業の中で、今の生活スタイルを全く変えなくてもスタートできるのが、不動産投資の良いところです。基本的に、サラリーマンが副業で働ける時間は、平日の夜か土日祝しかありません。

しかし、この方法では、普段の仕事に加えて働くことになるため、副業がスタートできたとしても、時間や体力を大きく奪われることになります。その結果、肝心の本業に影響が出てしまう可能性も大いにあります。

不動産投資ならば、スタート前の段階では勉強や情報収集の時間が必要ですが、実際にスタートしてしまうと、オーナーがする業務はほとんどありません。そのため、サラリーマンのままでも副業として始めやすく、そして無理なく続けやすいという大きなメリットがあります。

1-2.少額でスタートできる

不動産投資は、開業資金が少なくてもスタートできます。不動産投資は人に貸す目的で不動産を購入し、それを賃貸に出して賃料収入を得るビジネスです。ほとんどの不動産投資家はアパートローンを組んで物件を購入しますので、スタート時に大きな資金を用意する必要がありません。

目安として「ローンの頭金＋スタート時の諸費用」が用意できれば、不動産投資はスタートできます。一般的には、物件購入価格の2割程度が準備できればよいとされており、例えば1,000万円の物件を購入するのであれば現金200万円が準備できれば、スタートできます。

1-3.長期安定副収入になる

不動産投資では、副業であっても、サラリーマン並みの安定収入が得られます。賃貸物件は、人が住むために必要不可欠なものであるため、景気不景気に関係なく、一定の需要があります。

特に、都心部で駅から近いエリアの物件は常に需要がありますので、空室が発生してもすぐに次の入居希望者が現れ、賃料発生が続きます。一般的な副業は景気の影響をダイレクトに受けることが多いため、成功したとしても収入が不安定になりがちです。

1-4.保険代わりになる

不動産投資は生命保険の代わりになります。投資用不動産を購入するときには、ほとんどの方はローンを使いますが、同時に団体信用生命保険に加入します。この保険は、ローン返済期間中にローン申込者に万が一のことがあった場合には、ローン残債が保険金から全額支払われる仕組みになっています。

普通の生命保険では、毎月の掛け金が負担となる上に掛け捨てであることが多いのですが、不動産投資の保険であれば、賃料収入がある不動産という利益と形のある財産を家族に遺してあげられます。

1-5.老後資金になる

不動産投資は、老後の年金代わりにもなります。年をとって定年になる、または、定年よりも若い年齢で病気やケガで働けなくなった場合でも、不動産からの賃料収入が人生を支えてくれます。

多くの投資家が不動産投資を選ぶ理由は、確実な利益を得るためでもありますが、いざというときにも、頼りになる投資方法であることを知っているためです。

他の副業では、自分が動けなくなった時点でビジネスはストップし、その結果、収入もストップする可能性が高くなります。病気やケガをしてしまい、さらに会社からのサポートがない場合でも、不動産投資による収入があれば、自分の人生をしっかりと支えてくれます。

1-6.資産が増える

不動産投資では賃料収入を得るための物件を購入しますが、その際に組んだローンの返済原資は、入居者からの家賃です。別の言い方をすると、賃料収入からローンを返済しますので、他人の資本で着実に資産を増やしていくことができます。

ある程度まで返済が進めば、その物件も担保に入れて新しい不動産投資ができますので、自分の目指すところまで資産を増やすことができます。一般的な副業では、収入を増やすことはできますが、資産まで増やせるかは個人の能力に大きく影響します。

不動産投資の場合は、物件の持つ条件で投資結果が決まる傾向がありますので、どなたがスタートしても資産を増やしやすいといえます。

1-7.インフレ対策になる

不動産は「モノ」であるため、不動産投資はインフレ対策になります。インフレとは、お金の価値が低く、モノの価値が高い状態です。このような状況下では、投資として賃貸に出している物件価値も高くなります。

所有していた物件を売却する際にも高値がつきやすくなりますし、家賃設定を高くしても入居者が決まりやすくなります。また、金融機関から借り入れているローンは、インフレ時には借りているお金の価値が低くなっているため、本来借りている金額に対して、実質的に価値が下がっていることになります。

インフレによって借りている金額が減ったりはしませんが、賃料上昇や地価上昇により、物件の価値の方が相対的に高くなるため、インフレ対策として適しています。

1-8.所得税・住民税の節税になる

不動産投資をすると、サラリーマンの給与から支払っている、所得税や住民税の節税も可能です。不動産収入は、会社の給与とは別に確定申告をする必要がありますが、その際、不動産収入と会社からの給与収入は、合算して申告します。

不動産投資が赤字の場合は、会社の給与収入に赤字をぶつけて相殺する「損益通算」が使えますので、年間収入全体を下げることで、所得税と住民税の節税が可能です。さらに、会社で支払っている源泉徴収が還付されることもあります。節税についての具体的な方法に関しては、関連記事も参考にしてください。

関連記事：不動産投資で節税できる仕組みとは？所得税や住民税を圧縮できる理由を解説

1-9.相続税対策になる

不動産投資は、相続税対策にも適しています。相続が発生した場合、現金はその評価額がそのまま課税対象となりますが、不動産に置き換えることで、評価額を大幅に下げることが可能です。土地や建物にはさまざまな減額制度が適用されるため、課税対象額を抑える効果が期待できます。

さらに、現金資産を不動産に変えておくことで、相続時には相続税を抑えられるだけでなく、家族に安定した収入源となる不動産を遺すこともできます。このように、不動産投資は節税と資産形成の両面でメリットがある選択肢です。

相続税対策としての不動産投資をお考えの方は、その他の資産や相続人の数などをふまえ、税理士などの専門家に相談をした上で、最終判断をするようにしてください。

1-10.投資事業として成立しやすい

不動産投資は、中程度のリスクはあるものの、少なくはない利益が期待できる、ミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれる投資方法です。同じような投資でも、株式投資などの金融商品の多くは、景気状態で投資結果が大きく変わりますが、不動産は市場の影響を受けにくく、スタート時の資産価値を維持しやすい投資先です。

さらに、不動産投資はまったくの素人からスタートする方も多いため、着実に結果を出すためのノウハウが確立しています。不動産投資を成功させるための講座やセミナーなども充実しており、物件購入の際には、不動産会社が親身になって伴走してくれます。

このような手とり足取りで教えてくれる投資というのは、他には見られない不動産投資独特のものです。投資スタート後は、賃貸経営の現場を専門会社に委託できるため、ご自身は本業のサラリーマンに専念できるなど、投資環境が整っていることも大きなメリットといえます。

2.不動産投資のデメリット5つと事前対策法

不動産投資のデメリットは、所有する物件の規模・数・投資家としての経験などとは関係なく、不動産投資家となった時点で誰もが平等に直面するデメリットです。どのデメリットにも事前対策法がありますので、きちんと準備をしておけば、デメリットは最小にすることができます。

2-1.さまざまな経営リスクがある

不動産投資にはさまざまな経営リスクがあります。所有する物件によって多少のばらつきはありますが、どのオーナーにも共通するのは、次のようなリスクです。

【対策】
不動産投資の経営リスクは、それぞれ適切な対策法が確立しています。対策をしてもリスクが起きる可能性はゼロにはなりませんが、高い確率で回避できる傾向があります。

自然災害が発生する以外のリスクは、物件を都心部・駅前などの好条件な土地とエリアに限定し、運営開始前に物件の状態を回復させてからスタートすることで、リスク発生度合を大きく下げることができます。

経営リスクとその詳細に関して知りたい方は、関連記事も参考にしてください。

関連記事：不動産投資のリスクはすべて解決できる！6大リスクと解決法を解説

2-2.物件選びで成否が分かれる

物件選びで不動産投資の成否が決まります。良い物件とは、好立地にある問題の少ない物件のことです。別の言い方をすれば、どれほどお手頃価格で買えるとしても、人が住みたがらないような物件、問題があるような物件には、手を出さない方が良いといえます。

そのような物件は入居者がつきにくく、経営中に思わぬ修繕費がかかるなどのトラブルが起きやすくなります。

【対策】
好立地とは、都心部駅前などの入居希望者が多いエリアのことです。また、立地だけではなく、エリアと物件ニーズのバランスにも気をつけてください。

例えば、都心部駅前であれば単身者や学生向けのワンルーム、少し駅から距離のある場所であればファミリー向け物件など、需要と供給がマッチしていることが大切です。さらに、建物と物件内に、適切な修理修繕がされているかなども細かくチェックしておく必要があります。

はじめての不動産投資では、良質な物件を自力で見つけることは困難であるため、信頼できるパートナー会社と二人三脚で探すようにすると、良い結果につながりやすくなります。

2-3.維持コストがかかる

物件は、経年すればかならず劣化します。そして物件の状態を維持するためには、建物の管理費・修繕費・火災保険料などの維持費が、毎月・毎年発生し続けます。これらのコストは必要経費として、不動産所得から差し引くことはできますが、ゼロにすることはできません。

【対策】
賃貸経営のためのコストは、すべて経費として所得から差し引けます。物件そのものにかかる費用以外にも、賃貸経営のために使うお金は、すべて経費にできます。

例えば、不動産会社とやりとりした電話代・セミナー参加費・書籍代・パソコン購入費・交通費・セミナー後の懇親会・物件を見に行ったときの旅費や駐車場代なども、賃貸経営の経費になります。

これらの経費を丁寧に積み上げ、確定申告の際に不動産所得から差し引くことで、所得税や住民税を抑えることが、効果的に賃貸経営するための重要なポイントとなります。賃貸経営を円滑に行うためには、必要なコストを完全にゼロにすることは難しいですが、他の工夫によって収支のバランスを保つことが可能です。経費として使えるものの種類は、関連記事も参考にしてください。

関連記事：不動産投資の成功は「経費」について正しく理解することから

2-4.固定資産税が毎年発生する

固定資産税とは、毎年1月１日時点で土地・建物などの不動産を所有する方に課される税金です。今までマイホームを含めて不動産を所有していなかった方は、これから物件を手放さない限り、固定資産税が一生発生し続けます。

さらに、都心部にお住まいの方には、固定資産税のほかに都市計画税の負担もあります。就業状態や収入状況とは関係なく、不動産を所有する方は支払い義務がありますので、注意してください。

【対策】
固定資産税も都市計画税も、賃料収入から経費として差し引くことができます。税額は物件のある自治体が計算して、毎年6月頃に明細と一緒に納付書が送付されます。

はじめての不動産投資で購入する物件は、区分マンションであることが多いため、固定資産税額は恐れるような金額ではないことがほとんどです。ただし、課税基準額によって評価額が変わりますので、地価の高いエリアに物件があれば、その分、税金も高くなります。

固定資産税額の計算方法は「課税標準額×1.4％」ですが、200平米以下の土地には、小規模宅地の特例が適用されるため、土地の標準額のみ1/6まで下がります。固定資産税の節税も検討するのであれば、購入するマンションの敷地面積にも注意してください。

2-5.経済不況の影響を受けることがある

不動産投資は人に貸すことを前提に物件を購入して、賃貸に出して賃料収入を得るビジネスです。そのため、世の中の経済状態によっては入居者がつきにくくなるなどの影響を受けることがあります。

他の投資方法のように、不景気＝経営悪化とはなりませんが、不況が長引けば、入居者の財政状態が悪くなりますので、その結果、退去ということは十分に可能性があります。

【対策】
経済不況が原因で空室が発生した場合、2～3ヵ月以内に次の入居者が見つからなければ、賃料を少し下げる事も検討します。景気不景気とは関係なく、賃料設定は周辺の同スペックのライバル物件より、気持ち下げるだけでも入居者がつきやすくなります。

オーナーとしては、賃料は下げたくないものですが、不況が長引いているときには、一時的な対策として検討してください。また、不況が長引いているときには、同業の投資家が運用中の物件を手放すタイミングでもあります。複数の投資物件を所有したかった方にとっては、不況もチャンスになります。

3.不動産投資のメリットを最大化させる5大ルール

はじめて不動産投資をスタートし、賃貸経営で得られるメリットを最大化するために、大切なことを5つにまとめています。

3-1.情報は複数のメディアから収集する

不動産投資で良い結果を出すためには、情報収集が大事です。情報を集めるときには、動画・SNS・ネット・テレビ・雑誌・書籍・会場・投資経験者など、複数のメディアや立場からの情報を得て、情報や理解が偏らないようにしてください。

慣れたメディアからの情報が一番取りやすいことは確かですが、取りやすいところからだけ得た情報というのは、偏ったものになりがちです。娯楽ではなく、投資をするためですから、さまざまな角度から情報を精査していく必要があります。

この情報収集の段階をしっかりすると、不動産投資の基礎情報の確度も良くなるため、メリットを受け取りやすくなります。

3-2.信頼できる不動産会社を探す

不動産投資に関して確かな情報を得られたと思えたら、次は、不動産会社探しをします。物件の取り扱いだけの会社や不動産管理をする会社などさまざまですが、気になった会社は、すべて調べるくらいの気持ちで探してください。

多くのケースで、無料不動産セミナーなどを開催していますので、オンライン受講以外にも、会場参加をして現場の雰囲気も体験してください。どれほど盛り上がっていても、肌に合わなければ見送るというようにしていくと、自然と相性の良い会社と巡り合えます。

3-3.不動産投資のゴール設定を明確にする

不動産投資を始める前に、不動産投資で自分が得たいものを明確にしておきます。ただお金が欲しいという理由でもよいのですが、それ以外にも、自分の夢やゴールなどを設定しておくと、勉強も会社探しも楽しみの多いものになります。

不動産投資に関したあらゆる行動が、自分の夢やゴールにつながっていると思えば、途中で誰かに反対されたり、なかなか良い物件に巡り合えないときでも、落ち込んだりせず、前向きな気持ちで取り組めます。

ゴール設定をすることで、自分の人生を逆算して考えられるようになりますので、転職やセミリタイアメントなど、今まで無理かもしれないと思っていたことも、再検討してみようという意欲がわいてきます。

3-4.本業のサラリーマンはできる限り続ける

不動産投資でよくあることですが、ある程度の賃料収入が入るようになると、会社を辞めてしまう方がいます。しかし、人生は長く、どのようなアクシデントがあるかわかりません。数物件程度の賃料収入では、他の事業資金にも生活基盤にもならない可能性があります。

FIREしたいという気持ちがある方も、最低でも、投資目標の7割程度がクリアできるまでは、サラリーマンを頑張って続けるようにしてください。また、サラリーマンという職業は、不動産投資をする上で、医師・弁護士・税理士・国家公務員に次ぐ、条件の良い社会属性です。

金融機関から見たときに、安心してお金を貸し出せるため、1つめの不動産投資がうまくいけば、2つめ、3つめ、マンション1棟と、次々に不動産を増やしていくことも十分に可能です。長く務めた会社を辞めてしまっては、このチャンスを自ら棒に振ることになります。

できれば、サラリーマンは続けた上で、不動産投資を副業として成功させるという立ち位置でいる方が、賃貸経営におけるメリットを最大化できます。

3-5.オーナーになっても勉強は続ける

賃貸経営が軌道に乗った後も、不動産投資に関する学びを続けることは非常に重要です。時代は常に変化しており、特に2020年以降のコロナ禍を経て、世界情勢や社会の価値観には大きな変化が見られます。

こうした変化は、人々の暮らし方や考え方にも影響を与え、賃貸物件に求められるニーズも変化します。そのため、時代に合った物件を提供するためにも、知識をアップデートし続ける姿勢が必要です。また、はじめての賃貸経営では、税金や経費などの金銭面に関する経験が乏しいため、実際に経営しながら学ぶことが多くなります。税金の仕組みを理解し、節税を効果的に行うためにも、地道な努力が必要です。

勉強自体はご自分でする以外にも、不動産購入の仲介をした不動産会社で賃貸経営者向けの節税対策セミナーや、税金に関した講座なども用意されています。

4.不動産投資への第一歩を踏み出そう

不動産投資が気になっている方のために、不動産投資で得られるメリットをまとめました。また、メリットだけではなく不安要素となるデメリットの部分も解説し、対策法も紹介しました。

不動産投資について理解が深まると、当初抱いていた漠然とした不安が解消され、不動産投資が思ったほど難しいものではないと気づかれたのではないでしょうか。まずは正確な情報を集めることから始めましょう。書籍やオンラインメディア、セミナーなどを活用し、多角的に学びを進めていくことが、成功への第一歩です。

不動産投資は、適切な知識と計画があれば、安定した収益や資産形成を実現できる魅力的な選択肢です。これを機に、ぜひ一歩踏み出してみてください。

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