「将来のために、給料以外の収入源を……」。そう思い描いて始めたマンション投資でも、夢とはほど遠い現実に直面する人は少なくありません。

ただ、失敗の多くは事前の対策で避けられます。具体的な対策を立てる前に、よくある失敗のケースをおさえておきましょう。

「毎月5万円の家賃収入で、ローンを差し引いてもプラスだったのに。突然の給湯器交換で20万円の出費。ようやく入居者が決まったと思えば、半年で退去。気づけば、自分の給料から毎月3万円を持ち出して赤字を埋める日々。資産を築くどころか、貯金が減っていくばかり……」

「営業マンの『今後も価値が上がる』という言葉を信じて購入。しかし、周辺に新築マンションが乱立し、家賃は下落。収支が悪化し、泣く泣く売却を決意したが、購入時より1000万円も安い価格でしか売れなかった。結果、手元には500万円のローンだけが残った。資産形成どころか、ただ借金を背負っただけだった……」

「お金の心配はもちろん、家賃滞納の督促、入居者からのクレーム対応…。管理会社とのやり取りもストレスで、本業に全く集中できない。家族との時間も、ついイライラして険悪な雰囲気に。一体、自分は何のためにこの投資を始めたんだろう……」

これらは、決して特別な話ではありませんが、重要なことは、これらの失敗はすべて「事前に知っていれば防げたはずだ」ということです。

この記事では、マンション投資の失敗パターンを構造的に理解し、同じ轍を踏まないための具体的な「回避策」と「チェックポイント」をこれから解説します。

1.【原因別】マンション投資でよくある5つの失敗パターンと全対策

導入で紹介したような悲劇は、なぜ起きてしまうのでしょうか？

実は、マンション投資の失敗には、いくつかの典型的な「パターン」が存在します。それらの多くは、「物件選び」「資金計画」「パートナー選び」といった、投資の重要な局面での判断ミスが原因です。

これから、その5つの失敗パターンを、具体的な対策法とセットで詳しく見ていきましょう。それぞれのパターンに「回避チェックポイント」も設けたので、ぜひご活用ください。

1-1. パターン①：資金計画の罠｜甘いシミュレーションと隠れたコスト

最も多い失敗が、資金計画の甘さに由来するものです。

特に、不動産会社の営業マンが提示する「毎月これだけのプラス収支です」というきれいなシミュレーションを鵜呑みにしてしまうケースは後を絶ちません。

1-2. パターン②：物件選びの罠｜高利回り・新築・地方物件の落とし穴

「表面利回り10%！」「今だけの新築プレミアム物件！」「地方なら安く始められます！」──。こうした魅力的な言葉に惹かれて物件を選んでしまうと、後で大きな後悔につながる可能性があります。

1-3. パターン③：目的の罠｜「節税」「年金代わり」という言葉の危険性

「マンション投資は節税になりますよ」「公的年金にプラスして、私的年金が作れますよ」。これらは不動産投資のメリットの一部であり、嘘ではありません。

しかし、これらを投資の「主目的」にしてしまうと、判断を大きく誤る原因となります。

1-4. パターン④：パートナー選びの罠｜不動産・管理会社の見極め方

どんなに良い物件を選んでも、それをサポートしてくれるパートナー選びを間違えると、投資の成功は遠のきます。ここで言うパートナーとは、購入時に相談する「不動産会社」と、購入後に運営を任せる「管理会社」の両方を指します。

1-5. パターン⑤：出口戦略の罠｜売却できずに塩漬けになる

不動産投資における最大の落とし穴の一つが、「出口戦略」の欠如です。買ったはいいものの、いざ売りたい時に全く買い手がつかず、かといって持ち続けても赤字が膨らむだけ……そんな「塩漬け」状態に陥ってしまうオーナーは少なくありません。

2.【診断】あなたは大丈夫？失敗を回避し、成功に近づく5つの行動原則

これまで失敗パターンを見てきましたが、裏を返せば、これらの罠を避けるための行動を取れば、成功の確率は飛躍的に高まります。

ここでは、成功している投資家に共通する5つの行動原則を紹介します。ご自身がいくつ当てはまるか、診断するつもりで読んでみてください。

2-1. 原則①：最低限の知識（CF、実質利回り、減価償却）を身につける

「勉強不足」では、営業マンの言うがままになってしまいます。すべてを理解する必要はありませんが、最低限の「物差し」となる知識は身につけましょう。

具体的にはこの3つです。

① 手元に残るお金がわかる「キャッシュフロー(CF)」
② 本当の収益力がわかる「実質利回り」
③ 節税のカギとなる「減価償却」

この3つの言葉の意味を理解しているだけで、不動産会社との会話の質が劇的に変わります。

2-2. 原則②：具体的な目標設定（いつまでに、いくら）から逆算する

「計画性がない」投資は、地図を持たずに航海に出るようなものです。「なんとなく老後のために」ではなく、「65歳までに、年間キャッシュフロー500万円を達成する」といった、具体的な目標を設定しましょう。

そして、そのゴールから逆算して、「そのためには、年間CF50万円の物件を10戸持つ必要がある。まずは最初の1戸を3年以内に……」と、具体的な行動計画に落とし込むことが、成功への最短ルートです。

2-3. 原則③：自分なりの「投資判断の軸」を持つ

「優柔不断」で情報に振り回されてしまうのは、自分なりの「投資判断の軸」がないからです。例えば、「エリアは東京23区内のみ」「駅から徒歩10分以内」「実質利回りが4%未満の物件は検討しない」など、自分なりの投資ルールをあらかじめ決めておきましょう。

この軸を持つことで、魅力的な物件が現れた時に迷わず判断でき、逆に条件に合わない物件はすぐに除外できるため、効率的でブレのない投資が可能になります。

2-4. 原則④：複数の専門家（不動産会社、FP等）の意見を聞く

「プロに相談しない」のはもちろん危険ですが、「一人のプロの意見を信じ込む」のも同様に危険です。不動産会社は物件を売るプロ、ファイナンシャルプランナー(FP)はライフプランニングのプロです。それぞれの立場からの意見を聞き、多角的な視点を持つことが重要です。

特に、購入を検討する際は、最低でも3社以上の不動産会社と面談し、セカンドオピニオン、サードオピニオンを得ることを強くお勧めします。

2-5. 原則⑤：必ず現地・現物を確認する

今はネットで物件情報が簡単に見られますが、データだけではわからないことがたくさんあります。物件の外観や共用部の管理状態、周辺の街の雰囲気、坂道の有無、昼と夜の環境の違いなど、自分の目で見て、肌で感じる情報は、最終的な投資判断において非常に重要です。

営業マンに勧められた物件でも、必ず一度は自分の足で現地を訪れる。この基本的な行動を怠らないことが、大きな失敗を防ぐことにつながります。

3. 失敗から学び、リスクを管理して成功の確率を高める

本記事では、マンション投資でよくある5つの失敗パターンと、それを回避するための具体的な対策、そして成功に近づくための5つの行動原則を解説しました。

失敗事例を知ると、不安に感じてしまうかもしれません。

しかし、重要なのは、これらの失敗はすべて「原因」があり、「対策」が可能であるということです。

失敗例を学ぶことは、暗い夜道に懐中電灯を持って進むようなものです。どこに危険な落とし穴があるか分かっていれば、それを避けて安全に目的地へ向かうことができます。

マンション投資は、決して楽な道ではありません。しかし、正しい知識を武器にリスクをしっかりと管理すれば、あなたの人生を豊かにする強力なツールとなり得ます。

まずは信頼できるプロに相談し、あなたの現在地とゴールを客観的に把握することから始めてみてはいかがでしょうか。