※本記事の情報は2025年12月時点のものです。

「不動産投資を始めるなら、やっぱり東京がいいの？」「地方のほうが高利回りで儲かるのでは？」

将来のための資産形成を考え、不動産投資に興味を持ったとき、多くの人がこの疑問に突き当たります。ニュースでは東京の不動産価格高騰が報じられる一方で、本当に今から始めても利益を出せるのか、不安に感じるのも当然です。

結論から言えば、正しい知識を持って戦略的に取り組むことで、東京の不動産投資は今からでも十分に「儲かる」可能性を秘めています。
そして、その安定性の高さから、特に初心者にとって最も失敗しにくい市場と言えます。

なぜ東京が選ばれるのかという根本的な理由から、具体的なメリット・デメリット、そして初心者が失敗しないための物件選びのポイントまで、専門家が徹底的に解説します。

1. なぜ不動産投資の初心者にこそ「東京」が選ばれるのか

数ある投資先の中で、なぜ多くの専門家は初心者に「東京」を勧めるのでしょうか。それは、東京が単に日本の首都であるだけでなく、世界でも有数の巨大都市であり、不動産投資における「失敗しにくい鉄板の選択肢」だからです。

1-1. 他の国内都市や海外不動産と比較した東京の優位性

不動産投資を検討する際、高利回りを謳う地方都市や、成長性に期待して海外不動産に目が向くこともあるでしょう。しかし、それらと比較した時、東京の優位性は際立ちます。

• 地方都市との比較：日本全体で人口減少が進む中、地方都市の多くは賃貸需要の先細りという大きなリスクを抱えています。一方、後述するように東京は人口流入が続いており、空室リスクが低いのが特徴です。
• 海外不動産との比較：海外不動産は高い成長性が魅力的に映りますが、法制度や税制、言語の壁、情報の不透明さなど、初心者にはハードルが高いカントリーリスクが伴います。その点、東京は法整備が整い、情報も豊富で、誰もが安心して取引できる市場です。

この「安心感」と「安定性」こそが、大切な資産を投じる上で、初心者にとって何よりも優先すべきポイントなのです。

1-2. データで見る東京不動産の堅実性

「東京は安心」というイメージは、感覚的なものではありません。実際のデータがその堅実性を裏付けています。例えば、中古マンションの価格推移を見ると、経済の波に影響されながらも、東京の不動産価格は長期的に見て右肩上がりのトレンドを描いています。

特に都心部では、安定した賃貸需要に支えられて賃料相場も底堅く推移しており、投機的な値上がりだけではない、安定したインカム（家賃収入）を期待できるのが東京不動産の強みなのです。

2. 東京が不動産投資に最適な3つのデータ的根拠

東京の不動産市場が持つ強さの源泉はどこにあるのでしょうか。投資判断に直結する「人口」「経済」「将来性」という3つのデータ的根拠から、その秘密を解き明かします。

2-1. 根拠①：圧倒的な人口流入と衰えない単身者需要

日本全体の人口が減少局面に入って久しい中、東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）へは、コロナ禍の時期をのぞき、毎年10万人近い人々が地方から移り住む「転入超過」が続いています。人が集まり続ける限り、住宅への需要がなくなることはありません。

（総務省資料より編集部作成）

さらに注目すべきは、世帯構成の変化です。東京都の世帯数で最も多いのは「単身世帯」であり、その割合は今後も増加が見込まれています。進学や就職、転職で上京する若者や、企業の単身赴任者など、ワンルームマンションのメインターゲットとなる層の需要は、東京において極めて強固なのです。この衰えない単身者需要が、東京の賃貸市場を下支えしています。

2-2. 根拠②：日本経済を牽引する大企業・大学の集中

なぜ東京に人が集まるのか。その答えは、仕事と学びの機会が圧倒的に集中しているからです。日本を代表する大企業の本社の多くは東京に拠点を構え、質の高い雇用を生み出し続けています。また、有名大学のキャンパスも集中しており、全国から優秀な学生が集まります。

こうした安定した収入を持つ社会人や学生は、質の高い賃貸住宅の入居者候補となります。企業や大学が東京から撤退する可能性は極めて低く、この経済構造そのものが、継続的で安定した賃貸需要を生み出す盤石な基盤となっているのです。

2-3. 根拠③：街の価値を高め続ける大規模な都市再開発

現在の東京は「100年に一度」とも言われる再開発の真っただ中にあります。渋谷、品川、八重洲、虎ノ門、日本橋など、都心の至る所で未来に向けた街づくりが進行中です。

これらの再開発は、単に新しいビルを建てるだけではありません。交通網を整備し、商業施設や緑地を創出し、防災機能を高めることで、街全体の魅力と利便性を飛躍的に向上させます。変わり続ける東京では、常にどこかのエリアの価値が高まり続けているのです。こうした将来性への期待が、国内外からの投資を呼び込み、不動産価値を中長期的に押し上げる大きな要因となっています。

3. 東京の不動産投資で注意すべき2大リスクとその対策

もちろん、東京での不動産投資にメリットばかりがあるわけではありません。成功のためには、事前にリスクを正しく理解し、適切な対策を講じることが不可欠です。

3-1. リスク①：物件価格の高騰と利回りの低下

東京の不動産が持つ最大のデメリットは、物件価格の高さです。世界中の投資家が注目する市場であるため、需要が高く、地方都市に比べて物件価格は高騰しています。

これにより、年間の家賃収入を物件価格で割った「表面利回り」は、地方物件に比べて低くなる傾向があります。例えば、地方で利回り10%の物件が見つかる一方、東京の都心部では3〜5%程度が一般的です。

【対策】

このリスクに対しては、2つのアプローチが有効です。一つは、新築プレミアム（販売会社の利益や広告費）が上乗せされていない「中古物件」を選ぶこと。もう一つは、目先の利回りの高さだけでなく、賃料が下がりにくい（＝資産価値が落ちにくい）優良な立地の物件を厳選することです。これにより、長期的に安定した収益を確保することが可能になります。

3-2. リスク②：首都直下地震などの自然災害リスク

不動産を所有する以上、地震や台風、水害といった自然災害のリスクは避けられません。特に東京では、首都直下地震の発生が懸念されています。

もし所有物件が大きな被害を受ければ、修繕に多額の費用がかかるだけでなく、資産価値が大きく損なわれる可能性があります。

【対策】

このリスクを最小限に抑えるためには、物件選びの段階で以下の3点が必須となります。

1. 1981年6月以降の「新耐震基準」を満たした建物を選ぶこと。
2. 自治体が公表するハザードマップで、浸水や土砂災害のリスクが低いエリアを選ぶこと。
3. 購入後は必ず、適切な補償内容の火災保険・地震保険に加入すること。

これらの対策を徹底することで、万が一の事態にも備えることができます。

4. なぜ東京では「中古ワンルームマンション」が最適解なのか

リスクを理解した上で、では具体的にどのような物件を選べば、東京での不動産投資を成功に導けるのでしょうか。その最適解が「中古ワンルームマンション」にあるとも言われますが、その理由は3つ挙げられそうです。

4-1. 理由①：新築に比べ、手が届きやすい価格で始められる

東京の新築ワンルームマンションは、価格が高騰しており、初心者には手が出しにくいのが現状です。しかし、中古であれば新築プレミアムがない分、同じエリア、同じ広さでも数百万円〜1,000万円以上安く購入できるケースも少なくありません。

初期投資を抑えられるため、少ない自己資金で始められ、金融機関のローン審査のハードルも下がります。まずは手が届きやすい価格の物件で経験を積み、徐々に規模を拡大していく。これは、現役世代の投資家にとって最も現実的で賢明なスタート方法です。

4-2. 理由②：圧倒的な単身者需要で、空室リスクを最小化できる

不動産投資における最大のリスクは、入居者が見つからず家賃収入が途絶える「空室」です。このリスクを回避する上で、「ワンルーム」という間取りは東京市場において最強の選択肢と言えます。

先述の通り、東京は単身世帯の割合が非常に高く、その需要は安定しています。ファミリータイプの広いマンションは、少子化の影響や景気によって需要が変動しやすいですが、ワンルームマンションの需要は景気に左右されにくく、常に底堅いのが特徴です。この圧倒的な需要が、あなたの資産を空室リスクから守る防波堤となります。

4-3. 理由③：リノベーションで物件価値を高め、競争力を維持できる

「中古だと古くて入居者が決まらないのでは？」という心配は無用です。中古物件の最大の強みは、「リノベーション」によって時代に合わせた価値を付加できる点にあります。

たとえば、古くなった内装を現代的なデザインに一新したり、バス・トイレを分離したり、最新のインターネット設備を導入したりすることで、物件の魅力を飛躍的に高めることができます。適切なリノベーションを施した中古物件は、周辺の新築物件とも十分に競争でき、長期にわたって安定した家賃収入を維持することが可能なのです。

5. 【エリア別】東京の不動産投資で狙うべきエリアと特徴

一口に東京と言っても、エリアによってその性格は様々です。ここでは、投資戦略に合わせて狙うべき代表的なエリアをご紹介します。

5-1. 資産価値を最優先する「都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）」

千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の「都心5区」は、日本のビジネス・商業の中心地であり、不動産価値が最も安定している王道エリアです。交通の利便性は最高レベルで、大規模な再開発の恩恵も最も大きく受けられます。物件価格は高くなりますが、その分、資産価値が落ちにくく、将来的な売却益（キャピタルゲイン）も狙いやすいのが特徴です。「守り」を重視した長期的な資産形成を目指す方におすすめです。

5-2. 利回りと資産価値のバランスが良い「城南・城西エリア（品川・目黒・世田谷など）」

都心へのアクセスが良好でありながら、落ち着いた住環境が人気の品川区、目黒区、世田谷区といったエリアです。都心5区に比べると物件価格が抑えめなため、比較的高い利回りを期待できるのが魅力です。おしゃれな街が多く、若者や女性からの賃貸需要も根強いため、安定したインカムゲインを狙えます。資産価値と利回りの「バランス」を取りたい方に最適な選択肢と言えるでしょう。

6. 失敗しない！東京の優良物件を見抜く5つのチェックリスト

最後に、実際に物件を選ぶ際に使える、具体的なチェックリストをご紹介します。この5つのポイントを必ず確認し、失敗のリスクを限りなくゼロに近づけましょう。

6-1. 【立地】最寄り駅から徒歩10分以内か

賃貸需要に最も大きく影響するのが駅からの距離です。特に単身者は、通勤・通学の利便性を最優先するため、「徒歩10分以内」は譲れない条件と考えましょう。

6-2. 【建物】新耐震基準を満たし、管理状態は良好か

建物の安全性と寿命に関わる重要なポイントです。「新耐震基準」を満たしていることは絶対条件。加えて、マンション全体の修繕が計画的に行われているか（長期修繕計画）、管理費・修繕積積立金の滞納がないかなど、管理組合の運営状況も必ず確認しましょう。

6-3. 【賃料】周辺の家賃相場から見て、妥当な設定か

現在入居者がいる物件（オーナーチェンジ物件）の場合、設定されている家賃が周辺の相場と比べて高すぎないかを確認しましょう。相場より高い場合、その入居者が退去した後に同じ家賃で貸せない可能性があります。

6-4. 【収益性】実質利回りやキャッシュフローは妥当か

広告に掲載されている「表面利回り」だけでなく、管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費を差し引いた「実質利回り」で収益性を判断しましょう。そして、ローン返済額を支払った後のキャッシュフローの妥当性を確認してください。

6-5. 【出口戦略】将来的に売却しやすい物件か

不動産投資は、購入時だけでなく、将来売却する「出口」まで見据えることが重要です。多くの人が「買いたい」と思うような、立地が良く、汎用性の高い間取りの物件は、将来的に売りやすい「流動性の高い資産」と言えます。

7. まとめ：確かな知識で、東京での不動産投資を成功させよう

東京の不動産投資がなぜ初心者におすすめなのか、そのデータ的根拠から具体的な戦略、リスク対策までを解説してきました。

要点をまとめると、

• 東京は人口流入と再開発により、世界的に見ても安定性と将来性が高い市場である。
• 価格の高さや災害といったリスクは、正しい知識で対策すればコントロール可能である。
• 初心者には、手が届きやすく空室リスクの低い「中古ワンルームマンション」が最適解である。

東京での不動産投資は、あなたの将来に大きな経済的安定をもたらす可能性を秘めています。しかし、その成功は、正しい知識を学び、信頼できるパートナーを選ぶことから始まります。この記事が、あなたの賢い一歩を踏み出すきっかけとなれば幸いです。