マンション購入を検討する際、「投資用」と「居住用」は、見た目が同じでも中身は全くの別物です。

この違いを理解しないまま、「金利が安いから」という理由で居住用の「住宅ローン」を使って投資用物件を買おうとすると、契約違反としてローンの一括返済を求められるなど、深刻な失敗につながります。

この記事では、不動産投資で失敗しないために不可欠な「投資用」と「居住用」の決定的な違いを、7つの側面から徹底的に比較・解説します。

1. 投資用と居住用で最も大きな違いは「目的」と「資金調達」

数ある違いの中で、投資家としてまず押さえるべき最も根本的な違いは「購入する目的」と、それに伴う「資金調達の方法（ローン）」です。

この2点を混同すると、その後の物件選びや収支計画、税金対策まですべてが狂ってしまいます。今さら……と決めつけずに、しっかりと目的から確かめておきましょう。

1-1. 投資用マンションの目的：収益を得ること

投資用マンションは、購入者自身が住むためではなく、他人に貸して家賃収入（インカムゲイン）を得たり、購入時より高く売却して売却益（キャピタルゲイン）を得たりするなど、「収益（リターン）」を得ることを唯一の目的とします。

1-2. 居住用マンションの目的：自分が快適に住むこと

一方、居住用マンションは、購入者自身やその家族が生活の拠点として住むことを目的とします。物件選びの基準は「儲かるか」ではなく、「自分や家族が快適に住めるか」という「居住性」がすべてです。

ただし、投資用マンションであっても、入居者に「ここに住みたい」と思ってもらう必要があります。誰も住みたいと思わない物件だと、当然ながら収益は生まれません。投資用マンションには居住性が不要ということでは、決してありません。

とはいえ、居住性は低くても「家賃が安いから住む」「どうしても会社の近くに住む必要がある」といったニーズもあります。自分が住みたいと思わない物件でも、誰かが住みたくなる物件・家賃・価格であれば、住んでもらえます。

いずれにせよ、「選ぶときの目的が違う」ということは明確に意識しておきましょう。

2. 【徹底比較】投資用と居住用マンション「7つの決定的な違い」

目的が異なるため、投資用と居住用では以下のような7つの決定的な違いが生まれます。

2-1. 違い①：物件選びの視点（立地・間取り）

投資用の物件選びは、「自分が住みたいか」ではなく「他人が借りてくれるか」という視点がすべてです。

• 立地：賃貸需要の強さを最優先します。具体的には、都心部やターミナル駅へのアクセスが良いこと、最寄り駅から徒歩10分以内であることなどが重視されます。
• 間取り：賃貸市場で最も需要が厚いとされる、単身者向けのワンルームや1Kが主流です。

居住用の物件選びは、「自分が快適か」が基準です。

• 立地：通勤の利便性に加え、スーパーや公園、学校、病院といった生活環境の良さ、静かさ、日当たりなども重視されます。
• 間取り：家族構成に合わせ、2LDKや3LDKなど、居住スペースの広さや収納の多さが求められます。

2-2. 違い②：利用できるローンの種類と金利

これが最大の違いであり、最大の注意点です。

• 投資用：「不動産投資ローン（アパートローン）」を利用します。
  • 金利：居住用の住宅ローンより高く設定されます。（例：1%台後半～4%台）
  • 特徴：家賃収入を返済原資とする「事業」とみなされるため、金利が高くなります。
• 居住用：「住宅ローン」を利用します。
  • 金利：国の政策的支援もあり、非常に低く設定されています。（例：0%台～1%台）
  • 特徴：あくまで「自分が住む」ことが融資の絶対条件です。

2-3. 違い③：ローンの審査基準

利用するローンが違うため、金融機関の審査基準もまったく異なります。

• 投資用：個人の返済能力（年収、勤務先などの「属性」）に加え、「物件の収益性（事業性）」が厳しく審査されます。「この物件は、将来にわたって安定した家賃収入を生み出し、ローンを返済できるか」という事業計画そのものが問われます。
• 居住用：「個人の返済能力（属性）」が最重要視されます。「この人に、完済まで安定して返済し続ける能力があるか」が審査のほぼ全てです。

2-4. 違い④：団体信用生命保険（団信）の扱い

ローン契約者に万が一のことがあった際にローンが完済される「団体信用生命保険（団信）」の扱いも異なります。

• 投資用：任意加入となるケースが多いです。加入できる場合でも、保障内容が限定的であったり、金利が上乗せされたりすることがあります。事業としてのリスクヘッジをどう考えるか、投資家自身の判断が求められます。
• 居住用：原則として加入が必須（または強く推奨）されます。金利に含まれているケースも多く、万が一の際に家族に負債ではなく「住まい」を残せるという大きなメリットがあります。

2-5. 違い⑤：税制面（控除と経費）

税金面の取り扱いは、投資の収支に直結する重要な違いです。

• 投資用：
  • 住宅ローン控除は使えません。
  • 代わりに、管理費、修繕積立金、ローン金利（建物部分）、固定資産税、減価償却費などを「経費」として計上できます。
  • 不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の所得と相殺（損益通算）して、節税できる可能性があります。
• 居住用：
  • 「住宅ローン控除（減税）」という強力な税制優遇が使えます。（年末のローン残高の0.7%が所得税などから一定期間控除される）
  • 管理費やローン金利などを経費として計上することはできません。

2-6. 違い⑥：売却時（出口戦略）の特例

将来、物件を売却する際の「出口戦略」も異なります。

• 投資用：
  • 売却先は主に「他の投資家」です。
  • 売却価格は「利回り（収益性）」に基づいて決定されます。
  • マイホーム売却時の特例は使えません。
• 居住用：
  • 売却先は主に「次にそこに住みたい人（実需層）」です。
  • 売却価格は「居住性」や「周辺相場」で決まります。
  • 利益が出た場合、「3,000万円特別控除」など、マイホーム売却時ならではの強力な税制特例が使える可能性があります。

2-7. 違い⑦：物件価格の決まり方

物件価格の算定ロジックが異なります。

• 投資用：主に「収益還元法」が用いられます。その物件が将来生み出すであろう家賃収入（収益）から逆算して、「この利回りなら、価格はいくらが妥当か」という形で価格が決まります。
• 居住用：主に「取引事例比較法」が用いられます。近隣の似たような条件の物件（広さ、築年数、階数など）が「いくらで売買されたか」という相場を基準に価格が決まります。

3. 投資用マンション選びで失敗しないための「3つの注意点」

これらの違いを理解した上で、あなたが「投資用マンション」を選ぶ際に失敗しないための3つの注意点を解説します。

3-1. 注意点①：「自分も住めるかも」で選ばない

投資家が陥りがちな最大の失敗が、居住用の視点（自分が住みたいか）で物件を選んでしまうことです。「この間取りは自分が住むには狭い」「このエリアは静かすぎる」といった個人的な感想は、投資判断においてノイズになってしまうケースもあります。

投資用マンションは、徹底的に「賃貸需要（収益性）」で選ぶ必要があります。たとえ自分が住みたくないワンルームでも、駅近で利便性が高く、学生や単身赴任者の需要が旺盛であれば、それは「良い投資物件」なのです。

3-2. 注意点②：利回りの「表面」と「実質」を見極める

不動産広告には「利回り10%！」といった高い数字（表面利回り）が並ぶことがあります。しかし、これは年間の満室想定家賃を物件価格で割っただけの、経費を一切考慮していない「見かけ上」の数字です。

投資判断は、必ず管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料などの経費や空室リスクを考慮した「実質利回り」で行う必要があります。表面利回りだけを見て購入すると、実際の収支が赤字になる可能性もあり危険です。

3-3. 注意点③：信頼できるパートナー（不動産会社）を見極める

不動産投資の成功は、物件選びだけでなく、購入後もサポートしてくれるパートナー（不動産会社）選びで大きく左右されます。

提示される収益シミュレーションは現実的か（家賃下落や空室率が考慮されているか）、購入後の賃貸管理や修繕の体制は整っているか、あなたの目的を理解し親身になってくれるか。複数の会社を比較し、長期的に付き合える信頼できるパートナーを見極めることが非常に重要です。

4. 【厳禁】投資用マンションで「住宅ローン」を使うとどうなる？

「投資用ローンの金利は高いから、金利の安い住宅ローンをこっそり使えないか？」

これは、絶対にやってはいけない「契約違反（詐欺）」です。

住宅ローンは、あくまで「自己居住」を条件に低金利が提供されています。もし投資目的での利用が金融機関に発覚した場合、ローンの残債の一括返済を求められるケースもあります。当然、一括で返済できなければ、物件は差し押さえられ、自己破産に至る可能性もある極めて悪質な違反行為です。

5. 【注意】居住用マンションを「投資用」に転用するとどうなる？

「住宅ローンで買ったマイホームに住んでいたが、転勤になったので他人に貸したい」

このケースも注意が必要です。住宅ローンを組んだまま無断で他人に貸し出すと、前述の「契約違反」に該当します。

やむを得ない事情で賃貸に出す場合は、必ず事前に金融機関に相談してください。

6. 目的を明確にし、投資用マンション経営を成功させよう

「投資用マンション」と「居住用マンション」は、似て非なるものです。

最大の違いである「目的（収益か、居住か）」を明確にし、それに合った「ローン」や「税制」、「物件選び」を正しく理解することが、不動産投資で失敗しないための第一歩です。

特にローンや税金の違いは、あなたの収支計画や資産全体に大きな影響を与えます。正しい知識を身につけ、信頼できるパートナーと共に、あなたの目的に合った賢明なマンション経営をスタートさせましょう。