今の東京は、まさに「100年に一度」と言われる大変革の時代を迎えています。都心の至る所で大規模な再開発プロジェクトが進行し、街の姿は日々ダイナミックに変わり続けています。

「すごいビルが建つな」と他人事に感じてしまうかもしれませんが、実はこの変化の波は、私たち個人投資家にとって、将来の資産を大きく育む絶好のチャンスを意味します。

この記事では、なぜ今、東京でこれほどまでに再開発が活発なのかという背景から、2025年以降に注目すべき具体的な大規模プロジェクト、そして、その再開発が不動産投資にどのような影響を与え、どう活かせばいいのかまでを、最新情報と共に徹底的に解説します。未来の東京の姿を読み解き、賢い投資戦略を描きましょう。

※本記事の情報は2025年12月時点のものです。計画内容は変更される可能性があります。

1. なぜ今？東京で大規模な再開発が相次ぐ3つの理由

現在の東京の再開発ラッシュは、単なる建設ブームではありません。そこには、日本の未来を見据えた3つの明確な理由が存在します。この大きな背景を理解することが、再開発の本質を掴む第一歩です。

1-1. 世界の都市間競争を勝ち抜くための国際競争力強化

ロンドン、ニューヨーク、シンガポール──。世界には、強力な磁力でヒト・モノ・カネを引き寄せるグローバル都市がいくつも存在します。東京がこれらの都市と伍し、アジアNo.1の国際都市であり続けるためには、都市としての魅力を絶えずアップデートし続けなければなりません。

近年の再開発は、最新鋭のオフィスだけでなく、世界トップクラスの商業施設、ホテル、文化施設、そして緑豊かなオープンスペースを一体的に整備する傾向にあります。これにより、世界中の企業や優秀な人材を惹きつけ、東京全体の経済力を高めるという国家的な戦略が背景にあるのです。

1-2. 2020東京五輪を契機とした街づくりのレガシー

2020年の東京オリンピック・パラリンピックは、再開発を加速させる大きな起爆剤となりました。大会開催に向けて交通インフラの整備やバリアフリー化が進み、国際都市としての基盤が大きく向上しました。

現在の再開発は、この五輪を契機に生まれた「街づくりの機運」や整備されたインフラというレガシー（遺産）を最大限に活用し、次の時代の東京を創り上げるための重要なフェーズにあります。選手村跡地が「HARUMI FLAG」として新しい街に生まれ変わったのは、その象徴的な事例と言えるでしょう。

1-3. 安全性・防災機能の向上を目指すインフラの更新

日本、特に東京が抱える大きな課題の一つが、首都直下地震をはじめとする大規模災害への備えです。戦後の高度経済成長期に建てられた多くのビルやインフラは、更新の時期を迎えています。

現在の再開発は、単に建物を新しくするだけでなく、街全体の防災機能を飛躍的に向上させるという重要な目的を担っています。最新の耐震・免震技術の導入はもちろん、災害時の電力供給を維持するための非常用発電設備の設置、帰宅困難者を受け入れる一時滞在施設の整備など、万が一の事態にも耐えうる「強靭な都市」へのアップデートが進められているのです。

2. 【2025年以降】注目の東京・大規模再開発プロジェクト5選

具体的に未来の東京を形作る注目の大規模プロジェクトを5つ、紹介します。これらの街が完成した時、人の流れやビジネスの中心がどう変わるのか、想像しながらご覧ください。

2-1. 八重洲・日本橋エリア：東京駅前「トウキョウトーチ」が日本の顔に

「TOKYO TORCH」建物外観（南東より）／撮影：川澄・小林研二写真事務所(三菱地所プレスリリースより)

東京の玄関口である東京駅前で進行中なのが、「TOKYO TORCH」（トウキョウトーチ）街区の開発です。その中核をなすのが、2027年度に完成予定の「Torch Tower」（トーチタワー）。高さ約390mと、完成すれば「あべのハルカス」を抜き日本一の高さを誇る超高層ビルとなります。内部にはオフィスだけでなく、展望施設やラグジュアリーホテル、大規模ホールなどが入り、まさに日本の新しいシンボルとなる存在です。東京駅と一体となったこのプロジェクトは、日本のビジネスシーンを新たな高みへと引き上げるでしょう。

2-2. 虎ノ門・麻布台エリア：「麻布台ヒルズ」に続く国際都市の形成

虎ノ門ヒルズの中心部に位置する「グラスロック」（森ビルプレスリリースより）

2023年に開業し、大きな話題を呼んだ「麻布台ヒルズ」。その成功は記憶に新しいですが、このエリアの進化はまだ終わりません。周辺では「虎ノ門ヒルズ ステーションタワー」も完成し、日比谷線「虎ノ門ヒルズ」駅と一体化した交通結節点が誕生しました。

今後も周辺プロジェクトが連携し、オフィス、住宅、商業、文化施設が緑豊かな空間に融合した、世界でも類を見ない「コンパクトシティ」（職住近接都市）が完成します。世界中のエグゼクティブが暮らし、働く国際新都心としての地位を不動のものにするでしょう。

2-3. 渋谷エリア：「100年に一度」の再開発は最終章へ

Shibuya Sakura Stage（渋谷サクラステージ）(東急不動産プレスリリースより)

若者の街というイメージだった渋谷は、「100年に一度」の再開発を経て、ITワーカーやクリエイターが集まる最先端のビジネス・カルチャー発信拠点へと生まれ変わりました。渋谷スクランブルスクエア、渋谷ストリームなどに続き、2023年には駅西口に「渋谷サクラステージ」が開業。今後も駅周辺の基盤整備が進み、複雑だった動線が整理され、さらに快適で創造性あふれる街へと進化を続けます。

2-4. 品川・高輪エリア：リニア中央新幹線の開業を見据えた未来の玄関口

JR山手線の新駅「高輪ゲートウェイ」駅前では、2025年3月に「TAKANAWA GATEWAY CITY」が遂にまちびらきを迎えます。オフィス、商業、ホテル、住宅などが一体となったこの新しい街は、未来の日本の玄関口としての役割を担います。

なぜなら、品川駅はリニア中央新幹線（2027年以降開業予定）の始発駅となるからです。リニアが開業すれば、品川と名古屋が約40分で結ばれます。世界と日本各地を繋ぐ一大交通結節点として、品川エリアのポテンシャルは計り知れません。

2-5. 築地エリア：スタジアム構想など東京ベイエリアの新たな核へ

築地市場跡地の再開発後のイメージ（三井不動産プレスリリースより）

豊洲への市場移転後、広大な跡地が残る築地エリア。その再開発計画の全貌が明らかになりつつあります。約5万人を収容できる可変型の多機能スタジアムを中心に、国際会議や展示会を行うMICE施設、食文化を発信する商業施設、そして舟運のハブとなる船着き場などが整備される構想です。銀座や日本橋といった都心と、豊洲や有明などのベイエリアを結ぶ新たな賑わいの拠点として、東京の人の流れを大きく変える可能性を秘めています。

3. 東京の再開発が不動産価値に与える3つのインパクト

これらの再開発が、なぜ不動産投資家にとって重要なのでしょうか。それは、再開発が不動産価値に直接的かつポジティブな「3つのインパクト」をもたらすからです。

3-1. 【資産価値】交通・生活利便性の向上による地価の上昇

再開発の最も分かりやすい効果は、利便性の向上による資産価値の上昇です。新駅の開業や駅前の改良によって、物件の最寄り駅までの徒歩分数が短縮されたり、乗り換えがスムーズになったりします。

また、大規模な商業施設やスーパー、公園などができれば、街の魅力と生活利便性が高まります。こうした利便性の向上は、土地の評価、すなわち「地価」を直接的に押し上げ、マンションなどの資産価値の上昇に直結するのです。

3-2. 【賃貸需要】就業・居住人口の増加による空室リスクの低下

再開発によって大規模なオフィスビルが建設されると、そこで働く数万人規模の就業者が新たに生まれます。彼らの多くは、職場の近くに住居を求めるため、周辺エリアの賃貸需要が飛躍的に高まります。

東京23区のワンルーム・1Kの空室率は、全国の空室率（賃貸住宅全体）と比べると低いことが分かります。つまり、多忙な単身ビジネスパーソンからのワンルームマンションへの需要は非常に旺盛なわけです。賃貸需要が高まれば、家賃相場も上昇しやすく、投資家にとって最大の懸念である「空室リスク」を大幅に低減させることができます。

3-3. 【将来性】国内外からの投資マネー流入によるエリアのブランド化

大規模な再開発は、そのエリアのイメージを一新し、「ブランド価値」を創造します。「麻布台ヒルズ」や「虎ノ門ヒルズ」のように、再開発プロジェクト名がそのまま高級エリアの代名詞になることも少なくありません。ブランド化されたエリアには、国内外からさらなる投資マネーが流入し、インフラ整備や街の美化が進むという好循環が生まれます。これにより、長期にわたって資産価値が安定・向上しやすくなるのです。

4. 再開発エリアで「中古ワンルームマンション投資」を狙うべき理由

この再開発の恩恵を個人投資家が享受するためには、どのような戦略が有効なのでしょうか。私たちは、その最適解が「再開発エリアでの中古ワンルームマンション投資」にあると考えています。その理由は3つあります。

4-1. 理由①：新築に比べ、手が届きやすい価格で将来性の高いエリアに投資できる

再開発が発表されたエリアの新築マンションは、将来への期待感から価格が大きく高騰し、一般のサラリーマン投資家には手が届きにくい存在になりがちです。しかし、周辺に視野を広げると、築年数が少し経過した中古マンションであれば、比較的リーズナブルな価格で見つけることが可能です。これにより、価格的な割安感と、再開発による将来性の両方を享受するという、非常に賢い投資戦略が実現できるのです。

4-2. 理由②：再開発による新規ワーカーの流入で、安定した賃貸需要を見込める

再開発で増える就業人口の多くは、単身赴任者や若手のビジネスパーソンです。彼らが求めるのは、職住近接を実現できるコンパクトな住まい、すなわちワンルームマンションです。再開発エリアの中古ワンルームマンションは、まさにこの旺盛な賃貸需要の受け皿となります。安定した家賃収入は、ローン返済の原資となり、現役世代が求める「手堅い副収入源」の確保に直結します。

4-3. 理由③：開発完了後、周辺相場の上昇に伴う売却益（キャピタルゲイン）も期待できる

不動産投資の魅力は、家賃収入（インカムゲイン）だけではありません。再開発が完了し、新しい街が本格的に始動すると、その利便性やブランド価値が広く認知され、周辺の中古マンション相場も追随して上昇する可能性があります。そのタイミングで売却すれば、購入時との差額である売却益（キャピタルゲイン）を得ることも夢ではありません。インカムとキャピタルの両方を狙えるのが、再開発エリア投資の醍醐味です。

5. 変わり続ける東京で、資産形成のチャンスをつかむために

東京の再開発は、未来の日本を牽引するための国家的なプロジェクトであり、その動きは今後も止まることはありません。このダイナミックな都市の変化は、一部の大企業や富裕層だけのものではなく、先を読む力と行動力さえあれば、私たち個人投資家にとっても計り知れないチャンスの宝庫です。

再開発によって街がどう変わり、人の流れがどう動くのか。その未来図を予測し、価値が上がるポテンシャルを秘めたエリアに先んじて資産を置くこと。特に、再開発の恩恵を最大限に受けられ、かつ現実的な価格で購入できる「中古ワンルームマンション」は、そのための最も有効な戦略の一つと言えるでしょう。

変わり続ける東京の未来に投資することで、あなた自身の未来も、より豊かに変えていくことができるはずです。まずは、気になる再開発エリアの情報を集め、専門家の話を聞くことから始めてみてはいかがでしょうか。