公務員が不動産投資を行うことは、一定の条件を守れば法律上認められています。リズムの購入者データ（411件）では、購入者の20.7%が公務員です。5人に1人が公務員というのは、「公務員に不動産投資は難しい」という一般的なイメージとは大きく異なります。

安定した公務員の収入と社会的信用力は、むしろ金融機関からの評価が高く、融資の条件面でも有利に働くケースが多いのです。

この記事では、公務員が不動産投資を始めるにあたって知っておくべき規制・メリット・リスクと対策を解説します。

この記事の要点：

• 公務員でも「5棟10室未満・年間家賃収入500万円未満」の範囲なら、特別な許可なく不動産投資ができる
• リズムの購入者の20.7%（411件中85人）が公務員で、実績は確実に積み上がっている
• 公務員の安定収入と社会的信用力は、融資審査において有利に働くことが多い

1. 公務員は不動産投資ができるのか？法律上の根拠

公務員が不動産投資（不動産の賃貸経営）を行うことは、国家公務員法・地方公務員法の副業禁止規定の対象外とされています。ただし条件があります。

1-1. 副業とみなされない3つの条件

国家公務員の場合、以下の3条件をすべて満たせば、人事院への届け出・許可なく不動産賃貸経営を行えます。

① 5棟10室未満であること（戸建て5棟未満、または区分マンション10室未満）

② 年間家賃収入が500万円未満であること

③ 自ら管理業務を行わないこと（管理を外部委託していること）

地方公務員の場合もおおむね同じ基準ですが、自治体によって細かい規定が異なる場合があります。勤務先の規定を事前に確認することが重要です。

1-2. 5棟10室を超える場合は許可申請が必要

上記の条件を超える規模の投資を行う場合は、任命権者への許可申請が必要になります。多くの場合、副業申請を通じて許可を得ることが可能ですが、事前に人事部門に相談しておくことをおすすめします。

2. 【リズム独自データ】公務員オーナーの実態

「公務員でも本当に不動産投資ができるのか」という疑問に、データでお答えします。

リズムで物件を購入した411件のうち、85人（20.7%）が公務員です。5人に1人が公務員というのは、決して少ない数字ではありません。

また、会社員と公務員を合わせると購入者の約9割を占めています。リズムのオーナーの大半は、本業を持ちながら不動産投資を行っているサラリーマン・公務員層なのです。

実際に投資を行っている公務員オーナーからは、次のような声があります。「公務員は安泰ではあるが、収入は世の中の平均。老後の年金代わりになると思い始めた」「公務員という社会的信用をローンに活用しない手はないと思った」。公務員の属性を資産形成に活かすという発想は、すでに多くの公務員オーナーが実践しています。

3. 公務員が不動産投資を行うメリット

公務員ならではの強みを活かせる点が、不動産投資との相性の良さにつながっています。

3-1. 安定収入と高い社会的信用力で融資が通りやすい

金融機関は融資審査において、借入者の収入の安定性と継続性を重視します。公務員はリストラや倒産のリスクがなく、収入が安定しているため、審査において非常に高い評価を受けやすいポジションにあります。

民間企業の会社員と比較しても、勤続年数が長く転職リスクが低い公務員は、長期のローンを組む際に有利に働くことが多いのです。

3-2. 年金・退職金への依存を減らす資産形成

公務員は共済年金があるため老後の保障はありますが、それだけで豊かな老後を実現できるとは限りません。不動産投資によって、ローン完済後に無借金の収益資産を手元に残すことができれば、年金・退職金に依存しない資産形成の柱を作れます。

3-3. 団体信用生命保険（団信）による保障効果

ローン契約時に加入する団信により、万が一のときにローン残債が完済されます。高額な民間の死亡保険の代わりとして機能するため、家計の固定費を最適化しながら資産形成を進められます。

4. 公務員が不動産投資を行う際のリスクと対策

メリットだけでなく、公務員特有のリスクも正しく理解しておく必要があります。

4-1. 副業規定への抵触リスク：規模と管理方法の管理が重要

最も注意すべきリスクは、副業禁止規定に抵触することです。5棟10室未満・年間500万円未満という条件を守り、管理を外部委託することが原則です。物件を増やすにつれて室数・収入が基準に近づいていないか、定期的に確認する習慣をつけましょう。

4-2. 異動・転勤への対応

公務員は異動や転勤が多い職種です。物件の管理を自分で行う場合、遠方への異動があれば対応が困難になります。そのため、管理会社への全面委託が必須の条件となります。「自ら管理業務を行わない」という副業規定の条件とも一致しており、プロの管理会社に任せることが公務員には特に重要です。

4-3. 物件選びで流動性を確保する

ライフプランの変化（結婚・子育て・転居など）に備え、売却しやすい流動性の高い物件を選ぶことが重要です。東京23区の好立地にある物件は、実需の賃貸需要が途切れにくく、資産価値も落ちにくいため、公務員の長期保有にも適しています。

5. 公務員が選ぶべき物件の条件

副業規定への対応と長期安定運用を両立するために、公務員には特に次の条件が重要です。

① 5棟10室未満の範囲に収まる規模：区分マンション1〜9室の範囲が原則。複数室を持つ場合は、合計室数が常に10室未満であることを確認する。

② 管理委託が前提：転勤・異動の多い公務員にとって、プロへの全面委託は必須条件。管理の質が高く、実績を開示できる会社を選ぶことが重要だ。

③ 東京23区の好立地：空室リスクが低く、家賃維持力が高い。長期保有が前提の公務員投資家に適している。

（出所：リズム株式会社）

（出所：リズム株式会社）

実データで見ると、東京23区の中古物件は築25年でも新築時の90%の家賃を維持する一方、地方は62%まで下落します（リズム調べ）。またリズム管理物件の平均入居稼働率は直近99.2%に達しており、長期保有を前提とする公務員オーナーに適した環境が数字で裏づけられています。

6. よくある質問（FAQ）

Q. 公務員でも不動産投資ローンは組めるか？

A. 組める。安定した収入と高い社会的信用力から、むしろ金融機関の審査において有利に働くケースが多い。

Q. 5棟10室の条件を超えそうになったらどうすればよいか？

A. 任命権者への副業許可申請が必要になる。超える前に人事部門に相談しておくことが望ましい。

Q. 確定申告は必要か？

A. 不動産所得が年間20万円を超える場合、給与所得者であっても確定申告が必要だ。青色申告を選択することで最大65万円の特別控除も受けられる。

Q. 転勤になっても問題なく続けられるか？

A. 管理を全面委託していれば、遠方への転勤があっても問題なく継続できる。管理会社の実績と対応力を事前に確認することが重要だ。

7. まとめ：公務員の安定と信用力を資産形成に活かす

公務員が不動産投資を行うことは、条件を守れば法律上認められており、リズムの購入者の約5人に1人（20.7%）が公務員というデータがそれを裏づけています。

安定した収入と社会的信用力を融資に活かし、長期にわたって安定した賃貸収入を得るという戦略は、公務員の属性と非常に高い親和性を持っています。

副業規定の範囲内（5棟10室未満・年間500万円未満・外部委託）を守りながら、東京23区の好立地物件を少しずつ積み上げていく手法は、公務員の堅実なライフスタイルとも合致しています。

税務の判断は税理士に、副業規定の確認は勤務先の人事部門に、それぞれ事前に相談することをおすすめします。リズムでは、公務員オーナーの実績を踏まえた個別相談会・セミナーを開催しています。