不動産投資に関する記事や本などを読んでいると、サラリーマンが不動産投資に適した職業であるという文言に何度も遭遇するのではないでしょうか。

「サラリーマンこそ不動産投資をすべき」と言い切っているものもあると思います。そうなると、なぜサラリーマンが不動産投資に適しているのかが気になってくるものです。

本記事では、サラリーマンが不動産投資に適している理由やメリット、またサラリーマンという不動産投資の初心者が「カモ」にされないための極意についても解説します。

1.サラリーマンが不動産投資に向いている9つの理由

サラリーマンが不動産投資に適している理由は数多くあります。ここでは、サラリーマンが不動産投資に取り組むべき9つの理由を解説します。

1-1.本業に支障をきたさない

不動産投資は、「業務」の大半を外部委託することができます。極端に言えば、物件選びや資金調達を除いたほとんどの業務を委託できるため、本業を持つサラリーマンでも本業への影響が少なく、副業としても取り組みやすいでしょう。

実際に「サラリーマン大家」「週末大家」という言葉もあるほどで、こうした人たちはサラリーマンとしての本業を持ちながら不動産投資で利益を得ています。

1-2.銀行から融資を受けやすい立場

銀行の融資を利用できることは、不動産投資のメリットの1つです。融資を受けられるおかげで資金効率を高められるわけですが、その融資の審査では「安定的な収入があること」が重視されます。

会社員として長く勤めている人は「安定的な収入」が長く続いていると見なされやすく、融資の審査においてはプラス要因となります。

不動産を買いたくても審査に通らないことで買えないという人がいるなか、サラリーマンは有利な立場にあると言えます。

1-3.生命保険の代わりとして活用可能

銀行から融資を受ける際には、団体信用生命保険（団信）に加入するケースが大半です。この団信は、返済をしている本人が亡くなったり高度障害の状態になるなど返済困難となった場合、保険金で残債を完済できる仕組みです。

万が一団信による保険金が支払われるような事態になった場合、本人もしくは遺族には収益不動産が残ります。しかも残債は完済されているので、収益だけが入り続けることになります。この仕組みがあれば生命保険の代わりになるため、別途生命保険に入る必要もなくなります。

1-4.副業禁止でも問題なく取り組める

勤務先の規則によっては副業が禁止されていることがあります。公務員の場合は法律で副業禁止が規定されているため、この規定に抵触すると処分の対象になってしまいます。

しかしながら公務員であっても不動産投資は禁止されておらず、いわゆる「5棟10室」の範囲内であれば取り組めるとの規定もあります。

民間企業であっても同様で、副業を禁じていても不動産投資を含む投資を禁じている例はほとんどないため、勤務先から後ろ指を指されることなく取り組める安心感があります。

1-5.節税効果が期待できる

サラリーマンの場合、勤務先の会社が毎月の給与所得から源泉徴収し、所得税などの税金を納めるので、個人が確定申告をする必要はありません。しかし、不動産投資で家賃収入を得ている場合は、別途不動産所得があるため確定申告をする必要があります。

その際に、会社から得た給与所得と不動産投資で獲得した不動産所得を「損益通算」することができます。例えば、不動産投資で赤字が出ている場合に、給与所得と相殺して税金の対象となる所得額を減らすことができるのです。

特に節税の観点から重要なのは「減価償却費」でしょう。減価償却費を簡単に説明すると、実際に支出が生じるのは購入時ですが、「帳簿上は」その購入費用を何年かに分割して経費計上するということです。必要経費や減価償却費の合計が家賃やその他の収入を上回れば、帳簿上では赤字ということになります。

これを確定申告することにより、給与所得額からマンション経営による赤字額を差し引いた額が、その人の課税対象になります。

1-6.インフレリスクに対抗できる

サラリーマンだけに当てはまるメリットではありませんが、不動産にはインフレ耐性があります。日本はすでにデフレを脱却し、インフレが進行していると言われています。その根拠となるのが、CPI（消費者物価指数）です。2024年8月分のデータを見ても総合指数は前年同月比で3％の上昇となっており、巷でよく聞かれる「物価が高くなった」ということが指数でも示されています。

インフレが進行すると、相対的に貨幣の価値が低下します。そのため、現金ではなく現物資産を保有することがインフレ対策になるわけですが、不動産は現物資産の中でも高額商品の筆頭格であり、強いインフレ耐性が期待できます。

預貯金など現金を保有するだけだと実質的な価値が目減りしてしまうリスクがある中、不動産投資は家賃収入を得ながらインフレ対策の効果も得られます。

1-7.老後の資金不足を補える

老後資金に対する漠然とした不安は、ほとんどの人に共通するものでしょう。そのことは「老後2,000万円問題」が大きく取り沙汰されたことからもうかがい知ることができます。公的年金だけで老後資金をまかなえないことが半ば常識となっている中、老後の安定した収入源を確保することは大きな安心感につながります。

不動産投資で得られる収入は所有者の年齢やステータスに関係なく入り続けるため、老後の資金不足を補う有効な手段となります。不動産投資を始めた理由やきっかけに関する調査でも老後資金の確保や年金不足への対策と回答する人が上位にランクインしており、不動産投資に老後資金問題の解決を期待している人が多いという事実があります。

1-8.煩雑な管理が不要で手間いらず

主要な業務のほとんどを外部委託できることは、不動産投資のメリットの1つです。本業があるサラリーマンにとってこれは重要なメリットで、手間をかけることなく不労所得に近い収入が得られることに魅力を感じる人は多いでしょう。

家賃滞納が発生した際にも、管理会社に回収を任せられるのは精神的な不安の解消にもなります。

1-9.値動きが緩やか

投資にはいろいろな種類があります。例えば、株やFX（外国為替証拠金取引）などの金融商品は、刻一刻と価値が変化します。時には一日で価格が暴騰したり、暴落したりすることがあります。

一方で不動産投資は、購入後、長期に渡って家賃収入を得るという投資方法です。よほどのことがない限り、不動産価格が急激に下がることはないため、常時、価格を気にかける必要がありません。つまり、本業である会社の仕事を疎かにすることなく収入を得られるのが不動産投資なのです。

2.サラリーマンが不動産投資でカモにされないためのポイント

通していない人を狙う悪徳商法は、昔から世界中に存在しています。不動産投資の世界も例外ではなく、サラリーマン投資家を目指す人が、不動産会社の思惑に巻き込まれないためには注意が必要です。

ここでは、本記事では、巧妙な手口に引っかからないための3つのポイントを解説します。

2-1.不動産投資のリスクと対策を押さえておく

不動産投資にはメリットだけでなく、さまざまなリスクがあります。空室リスクや家賃滞納リスク、自然災害リスクなど、これら以外にもリスクはまだあります。しかし、不動産投資を取り巻くこうしたリスクにはすべて、すでに有効な対策が確立されています。

空室リスクには入居者から支持されやすい立地条件選びや物件づくり、家賃滞納リスクには管理会社への回収委託、そして自然災害リスクにはハザードマップの活用や損害保険への加入などが有効な対策となります。

リスクをゼロにすることはできません。重要なのはそのための対策を理解しておくことです。リスクをしっかり理解しておけば、不動産会社から提案される物件のリスク要因を推測しやすくなります。推測したリスクについて尋ねてみて有効な回答が得られるかどうかは、不動産会社選びの指標にもなります。

2-2.管理運営を委託する場合も不動産投資の知識は身に付けておく

業務のほとんどを外部委託できるとはいえ、物件オーナーが不動産投資のことをあまり理解していないというのは、カモにされてしまうリスクを高めます。

なぜなら、オーナーがあまりよく分かっていないからと管理会社がいい加減な仕事をする可能性があるからです。そもそもいい加減な仕事をする管理会社を選んでしまうのも、知識不足ゆえのことでしょう。

自分の身は自分で守るという考えのもと、不動産投資に関する十分な知識と、常に勉強を続ける姿勢を大切にしましょう。

2-3.キャッシュフローについて理解しておく

キャッシュフローとは、家賃収入から物件の維持費やローン返済額などを差し引いた最終的な手残りのことです。不動産投資の目的は利益を上げることであり、それが末永く継続することです。

そのためにはキャッシュフローの計算方法や、キャッシュフローを最大化する方法などについて十分理解した上で物件選びや資金計画を立てるようにしてください。

キャッシュフローについての知識が不足したまま物件を購入してしまうと、本来であれば買うべきではないような物件を購入してしまい、「思っていたより手残りが少ない」「実質的な赤字が続いている」といった事態にもなりかねません。

3.「サラリーマンであること」は不動産投資において大きなメリット

サラリーマンは不動産投資に適した職業であるという前提に立ち、サラリーマン目線でのメリットやカモにされないようにするための注意点について解説しました。「サラリーマンであること」で得られるメリットは普段あまり意識しないかもしれませんが、不動産投資においては大きなアドバンテージです。

それをいかして老後のため、将来のため、生活を豊かにするための不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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