不動産投資家が知っておくべき知識のひとつに、デッドクロスがあります。「デッド＝Dead＝死」という言葉の響きから、よくない意味であることは想像がつくかもしれません。しかし、その「よくないこと」がどうよくないのか、デッドクロスになると何が起きるのかを説明できる人は少ないかもしれません。

そこで本記事では、不動産投資のデッドクロスについて解説します。特に不動産投資の節税メリットに魅力を感じている人にとっては深く関わりのある問題なので、しっかり理解した上で有効な対策を講じましょう。

1.デッドクロスとは？

不動産投資のデッドクロスとは、ローンの元金返済金額が減価償却費として計上できる経費の金額を上回ることです。

不動産投資ローンの返済額のうち、元金は「借り入れて一度自分の手元に入ったお金を返しているだけ」となるため、キャッシュの支払いをしていても経費にはなりません。利息分は経費になるのですが、ローンの返済が進むと徐々に利息分が少なくなっていくため、計上できる経費は少なくなっていきます。

また、時間の経過に伴って減価償却費は年々減少していきます。経費計上できないローンの元金返済分が増える一方で減価償却費が減っていくため、いつかこの両者が逆転する可能性があります。これが、デッドクロスです。
デッドクロスになると所得税の税額が増えるため、資金繰りが悪化するなどの悪影響が懸念されます。

2.デッドクロスが発生する原因は？

先ほど解説したように、デッドクロスが発生する原因は2つあります。1つは返済利息が減ることによって計上できる経費が減ること、もう1つは経費として計上できる減価償却費が減る、もしくはなくなることです。

それぞれの角度から解説しましょう。

2-1.ローン返済が進むと経費にできる利息が減る

収益物件を購入するために組んだローンの返済が進むと、徐々に返済金額のうち利息分が減っていきます。利息分は経費として計上できるため節税効果があるのですが、その節税効果が弱まっていきます。

利息の返済分が減るということは、必然的に元金返済額の占める割合が多くなっていきます。元金返済分は経費として計上できないため、キャッシュが流出しているのに経費にならないお金が増大します。

2-2.減価償却期間を過ぎると経費計上できなくなる

減価償却費は、実際のキャッシュ流出を伴わない会計上の経費です。そのため節税効果が大きいのですが、収益物件を購入してから年数が経過すると徐々に減価償却費は減っていきます。つまり、計上できる経費が少なくなるため、節税効果が弱まっていきます。

さらに時間が経過して減価償却期間が終了すると、減価償却費として計上できる経費はなくなります。

減価償却の基本的な仕組みと税金へのインパクト

不動産投資によって収益を得た場合、確定申告を行って所得税を納税しなければなりません。具体的には、家賃収入から経費や各種所得控除を差し引いて課税所得を計算し、そこに適用税率を掛けた金額から、さらに税額控除を差し引いた税額を納税することになります。

そのため、収入金額が同じでも差し引ける経費や控除が大きくなればなるほど、実際の納税額は低くなります。その際、特に減価償却費が重要になります。多くの場合、不動産投資では銀行などの金融機関が提供しているローンで資金を調達して、高額な資産（不動産＋建物＋設備）を購入します。

不動産は土地と建物で構成されていますが、そのうちの建物と設備については、経年劣化で資産価値が目減りしていきます。この資産価値の目減り分を損金（経費）とするのが、減価償却費です。実際のキャッシュ流出を伴わない会計上の経費である減価償却費は、その金額が大きい傾向です。建物や設備の耐用年数が、実際、何年になるのかを正確に見積もるのは難しいため、資産の種別ごとに、税務会計上の耐用年数は一律で定められており、例えば木造住宅は22年、鉄筋コンクリートの建物は47年と定められています。

そして、建物などを購入してから耐用年数の期間は、その購入金額を定められた方法で分割し、減価償却費として経費認定していくことになります。なお、土地は年数が経過しても価値が目減りしないので、減価償却の対象にはなりません。減価償却によって認定される経費は、実際の支払いが発生しないのに、課税所得金額を減らしてくれるので不動産投資家にとっては、ありがたいものなのです。

不動産投資家のなかには、減価償却費による節税を目的に収益物件を購入している人もいるほどです。

借入金の元本返済は減価償却と真逆の力が働く

不動産購入時に組んだローンの元本返済は、先ほど述べたように一度自分の手元に入ったお金を返済しているだけなので、実際に支払いが発生しているにもかかわらず、経費として認められません。ただし、利息分は経費として認められます。

ローンの返済が進むと、ローンの支払額のうち、元本返済部分が増えて経費計上できない現金支出額だけが、より一層膨らみます。そのため、どこかのタイミングで減価償却によって認定される経費よりも元本返済金額が多くなり、デッドクロスが発生します。

デッドクロスになると、会計上の所得が実際の手残り資金以上に大きくなってしまいます。そうなると従来よりも税負担を重く感じるようになるでしょう。また、元本返済金額と家賃収入や減価償却費のバランスによっては、キャッシュフローが赤字なのに、課税されることもあるため、注意が必要です。

2-3.土地代もローンでまかなっている

購入した収益物件には、土地代も含まれています。ローンで収益物件を購入した場合、必然的にローンで調達した資金のなかには土地代も含まれています。

それなら土地代も減価償却をすることで経費として計上すれば……と考えたくなるところですが、残念ながら土地は減価償却資産ではないと定義されており、減価償却の概念がありません。建物は経年劣化をしていきますが、土地は時間が経っても劣化することはないと考えられているからです。

そのため、収益物件の購入費用のうち土地代の比率が高いと借入金の元金も大きくなります。そうなるとローン返済の元金返済分が大きくなり、減価償却費の減少と相まってデッドクロスの時期を早めることになります。

3.デッドクロスを回避するためにできる対策

デッドクロスが発生すると資金繰りが悪化する可能性が高く、最悪の場合はデッドクロスが引き金になって不動産投資が破綻してしまう恐れもあります。そのため、デッドクロスをいかに回避するかが不動産投資家にとって重要なリスク管理術となります。

デッドクロスを回避するためにできることは、たくさんあります。ここでは物件の購入前と購入後に分けて、取りうる対策を紹介します。

3-1.物件購入前

①自己資金を多めに用意する

必要な資金の調達に借入金を活用できることは不動産投資のメリットで、少ない自己資金で高い投資効率を生み出せることはレバレッジ効果と呼ばれています。しかしながら借入金の比率が高いと元金返済額も大きくなるため、デッドクロスを起こしやすくなります。

一方で、自己資金を多めに用意すれば借入金が少なくなるため元金返済額も少なくなり、デッドクロスが発生しにくくなります。自己資金を多めに用意することには資金ショートのリスクを軽減する効果がありますし、ローンの完済時期が早まれば売却もしやすくなるなど、多くのメリットがあります。

②返済期間を長くする

資金調達の際にローンの返済期間を長くすることで利息の返済期間も長くなるため、デッドクロス発生の時期を遅らせる効果が期待できます。返済期間を長くすることで毎月の返済額を少なくできるため、資金ショートを防ぐ効果もあります。

③鉄骨鉄筋コンクリート造りで築年数の浅い物件を選ぶ

減価償却期間は、法定耐用年数で決まります。木造のアパートは22年ですが、鉄骨鉄筋コンクリート造りのマンションであれば、47年です。減価償却期間が長いほど経費を計上できる期間も長くなるため、有効なデッドクロス対策になります。

また、減価償却期間は新築時からの年数なので、新築もしくは築浅の物件を購入することで減価償却期間をより長くできます。

④返済方法は「元金均等返済」を選ぶ

ローンの返済方法には大きく分けて「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。前者の元利均等返済は返済金額が一定で、その内訳である元金返済分と利息分が変動します。

返済が進むにつれて利息分が少なくなるため計上できる経費が減ってしまうのですが、元金均等返済であれば元金返済分が変動しないため、デッドクロスは発生しにくくなります。

3-2.物件購入後

①デッドクロスに備えて資金を用意しておく

デッドクロスが発生すると資金繰りが悪化しやすくなるため、それに備えて資金を用意しておくことが防衛策になります。不動産投資で手持ちの資金が増えてくると次の物件購入を検討したくなりますが、デッドクロスを想定して資金の余裕を持っておくことも重要です。

②ローンの借り換えによって返済期間を延ばす、返済額を減らす

ローンの借り換えをすると、返済期間を延ばし、同時に毎月の返済額を減らすことができます。これによってデッドクロスの回避、もしくは先送りが期待できます。

③繰り上げ返済を活用して返済によるキャッシュ流出を抑える

もし資金に余裕があるのであれば、繰り上げ返済をして借入金を減らし、毎月の返済額を減らすのも有効なデッドクロス対策です。

3-3.デッドクロスになった時

実際にデッドクロスが発生したら、どうするべきか、取りうる対策は2つあります。

①デッドクロスになっている物件を売却する

デッドクロスが発生した物件は、何もしなければデッドクロスが解消することはなく、むしろ減価償却費の減少によって資金繰りがさらに悪化する可能性が高いでしょう。その悪循環を脱するには、売却してしまうのもひとつの方法です。

②別の物件を購入して減価償却費を計上する

資金的な条件が許すのであれば、別の物件を購入してその物件で減価償却費を計上するのもひとつの方法です。節税を不動産投資の主目的にしているのであれば、物件の追加購入による減価償却費の「増強」は有効な対策です。

4.デッドクロスは脅威だが回避、先送りができる

不動産投資のデッドクロスは資金繰りを悪化させる要因となるため、不動産投資家にとっては脅威です。しかし、デッドクロスは事前に予測が可能で、さらに有効な対策を講じることで回避したり、先送りしたりすることができます。

当記事ではデッドクロスとの正しい向き合い方をさまざまな角度から解説しているので、これから不動産投資を始めようとお考えの方は特にしっかり理解してから、スタートするようにしましょう。

また、不動産投資の成功には信頼できるパートナーとなる不動産会社が欠かせませんが、不動産会社選びの際、このデッドクロスに対する認識や回避方法の提案なども比較検討材料にすることも有効です。

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