不動産投資における「デッドクロス」とは、不動産購入のために組んだローンの元金返済額が、節税効果のある減価償却費を上回る状態を指します。一度デッドクロスが発生すると、何もしなければ元に戻ることはなく、税負担の増加によって賃貸経営が苦しくなる可能性があります。

そのため、不動産投資家はデッドクロスを発生させない、あるいは遅らせることが重要ですが、そもそもなぜデッドクロスが発生するのかを理解しておく必要があります。

本記事では、具体的なシミュレーションを交えながらデッドクロスが発生する仕組みを解説し、その対策について紹介します。

1.デッドクロスとは？

不動産投資のデッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費として計上できる経費の金額を上回った状態を指します。

不動産投資ローンの返済額のうち、元金部分は「借り入れて一度自分の手元に入ったお金を返済しているだけ」なので、実際にキャッシュの支払いが発生していても経費にはなりません。一方で利息分は経費として計上できるのですが、ローンの返済が進むと徐々に利息分が少なくなり、計上できる経費が減少していきます。

同時に、時間の経過に伴い減価償却費も徐々に減少し、最終的には計上できなくなります。その結果、経費計上できないローンの元金返済額が増える一方で、減価償却費が減少していく過程で両者が逆転し、会計上の利益が増加し結果的に課税所得も増加する状態になります。これがデッドクロスです。

デッドクロスが発生すると、課税所得の増加によって税負担が大きくなり、税引き後のキャッシュフローが減少します。場合によっては、キャッシュフローが赤字になることもあります。ただし、デッドクロスは必ずしもキャッシュフローの赤字を意味するわけではなく、家賃収入によっては黒字を維持できる場合もあります。

2.デッドクロスが発生する原因は？

デッドクロスが発生する主な原因は、「会計上の経費として計上できる金額」と「ローンの元金返済額」のバランスが崩れることです。具体的には、「経費として計上できる金額の減少（主に減価償却費と支払利息の減少）」と「経費として計上できない元金返済額の増加」の組み合わせによってデッドクロスが発生します。

2-1.ローン返済が進むと経費計上できる利息が減る

収益物件を購入するために組んだローンの返済が進むと、徐々に返済金額のうち利息分が減っていきます。利息分は経費として計上できるため節税効果があるのですが、その節税効果が弱まっていきます。

利息の返済分が減るということは、必然的に元金返済額の占める割合が多くなっていきます。元金返済分は経費として計上できないため、キャッシュが流出しているのに経費にならないお金が増大します。

2-2.減価償却期間が終了すると、経費計上できる減価償却費がなくなる

減価償却費は、実際のキャッシュ流出を伴わない会計上の経費です。そのため節税効果が大きいのですが、収益物件を購入してから年数が経過すると徐々に減価償却費は減っていきます。つまり、計上できる経費が少なくなるため、節税効果が弱まっていきます。

さらに時間が経過して減価償却期間が終了すると、減価償却費として計上できる経費はなくなります。

2-2-1.減価償却の基本的な仕組みと税金へのインパクト

不動産投資によって収益を得た場合、確定申告を行って所得税を納税しなければなりません。具体的には、家賃収入から経費や各種所得控除を差し引いて課税所得を計算し、そこに適用税率を掛けた金額から、さらに税額控除を差し引いた税額を納税することになります。

そのため、収入金額が同じでも差し引ける経費や控除が大きくなればなるほど、実際の納税額は低くなります。その際、特に減価償却費が重要になります。多くの場合、不動産投資では銀行などの金融機関が提供しているローンで資金を調達して、高額な資産（不動産＋建物＋設備）を購入します。

不動産は土地と建物で構成されていますが、そのうちの建物と設備については、経年劣化で資産価値が目減りしていきます。この資産価値の目減り分を損金（経費）とするのが、減価償却費です。実際のキャッシュ流出を伴わない減価償却費は、会計上の経費として計上される金額が比較的大きくなる傾向があります。

建物や設備の耐用年数が、実際何年になるのかを正確に見積もるのは難しいため、資産の種別ごとに、税務会計上の耐用年数は一律で定められています。例えば木造住宅は22年、鉄筋コンクリートの建物は47年です。建物などを購入した後は、定められた耐用年数にわたり、購入金額を規定の方法で分割し、減価償却費として経費計上していくことになります。なお、土地は年数が経過しても価値が目減りしないので、減価償却の対象にはなりません。

減価償却によって認定される経費は、実際の支払いが発生しないのに、課税所得金額を減らしてくれるので不動産投資家にとっては、ありがたいものなのです。不動産投資家のなかには、減価償却費による節税を目的に収益物件を購入している人もいるほどです。

2-2-2.借入金の元本返済は減価償却と真逆の力が働く

不動産購入時に組んだローンの元本返済は、先ほど述べたように一度自分の手元に入ったお金を返済しているだけなので、実際に支払いが発生しているにもかかわらず、経費として認められません。ただし、利息分は経費として認められます。

ローンの返済が進み、元金返済額が増加する一方で、減価償却費が減少していくと、減価償却によって認定される経費よりも元本返済金額が多くなり、デッドクロスが発生します。

デッドクロスになると、会計上の所得が実際の手残り資金以上に大きくなってしまいます。そうなるとデッドクロス前よりも税負担を重く感じるようになるでしょう。また、元本返済金額と家賃収入や減価償却費のバランスによっては、キャッシュフローが赤字なのに、課税されることもあるため、注意が必要です。

2-3.土地代もローンでまかなっている

購入した収益物件には、土地代も含まれています。ローンで収益物件を購入した場合、必然的にローンで調達した資金のなかには土地代も含まれています。

それなら土地代も減価償却をすることで経費として計上すれば……と考えたくなるところですが、残念ながら土地は減価償却資産ではないと定義されており、減価償却の概念がありません。建物は経年劣化をしていきますが、土地は時間が経っても劣化することはないと考えられているからです。

そのため、収益物件の購入費用のうち土地代の比率が高いと借入金の元金も大きくなります。そうなるとローン返済の元金返済分が大きくなり、建物部分の減価償却費の減少、およびローン全体の元金返済額の増加によってデッドクロスの時期を早めることになります。

3.デッドクロスの具体例をシミュレーション

ここまでの解説をお読みになり、デッドクロスの正体が見えてきたことと思います。それでは、収益物件を購入してから何年後にデッドクロスが発生するのでしょうか。ここでは下記のケースを想定して、デッドクロスが発生する年数をシミュレーションしてみたいと思います。

この条件で計算すると、年間のローン元金返済額はおよそ113万円程度となりますが、ここでは分かりやすく113万円としてシミュレーションを行います。

また、減価償却費の計算については、中古物件で法定耐用年数を経過しているため、「法定耐用年数の20%に相当する年数」というルールに基づいて算出します。計算式は以下のとおりです。

計算結果は4.4年ですが、小数点以下は切り捨てとなるため、この物件の減価償却期間は4年です。

それでは、この条件でローンの返済が終わる8年目までのシミュレーションをしてみましょう。

以上の結果になりました。ここからは、このシミュレーション結果について解説します。

3-1.「4年目まで」はデッドクロスは発生せず

年間のローン元金返済額が113万円で、減価償却費は「700万円（建物価格）÷ 4 ＝ 175万円」です。ローン元金返済額は毎年113万円ありますが、4年目までは減価償却費がそれを大きく上回っているのでデッドクロスは発生していません。減価償却費による節税メリットが大きく、賃貸経営の資金繰りは健全といえます。

3-2.「5年目以降」はデッドクロスに

上記のシミュレーション結果を見ると、5年目からはデッドクロスが発生しています。なぜなら、減価償却期間が終了し、5年目からは減価償却費を経費に計上できなくなるからです。

それでもローン返済は続くため、5年目以降は節税メリットが少なくなる一方で、ローン返済によるキャッシュフローへの影響は継続します。5年目以降は、会計上の利益が増加し、所得税の負担が大きくなるため、キャッシュフローが悪化する可能性があるでしょう。

4.デッドクロスへの対策

デッドクロスが発生すると、税負担の増加によって手残り資金が減少し、資金繰りが悪化するリスクがあります。そのため、不動産投資においては、デッドクロスへの対策が重要なリスク管理になります。対策として、物件の購入前と購入後に分けて、取りうる方法を紹介します。

4-1.物件購入前

病気は治療よりも予防が重要といわれますが、不動産投資におけるデッドクロスも同様です。発生してから対策を講じるよりも、購入前の段階で適切な対策を講じるほうが、リスクを抑えやすくなります。
そのため、事前に以下のポイントを理解し、慎重に判断することをおすすめします。

4-1-1.自己資金を多めに用意する

不動産投資のメリットの一つは、借入金を活用することで、少ない自己資金で大きな投資を行えることです。これをレバレッジ効果といいます。しかし、借入金の比率が高いと元金返済額が大きくなり、デッドクロスの影響が強まるため注意が必要です。

一方で、自己資金を多めに用意することで、借入金額を抑え、年間のローン元金返済額を少なくすることが可能です。これにより、デッドクロスの発生を遅らせ、発生後の税負担増加によるキャッシュフロー悪化を軽減し、資金繰りの安定につながります。

減価償却期間が短い物件の場合、自己資金を増やしても減価償却期間終了後にはデッドクロスが発生する可能性が高いですが、発生後のキャッシュフロー悪化を緩和する効果はあります。

4-1-2.返済期間を長くする

資金調達の際にローンの返済期間を長く設定すると、デッドクロス発生の時期を遅らせる効果が期待できます。これは、返済期間が長くなることで、毎月の返済額のうち元金部分が少なくなるためです。減価償却費が毎年一定額であるとすると、元金返済額が少ないほど、減価償却費が元金返済額を上回る期間が長くなり、デッドクロス発生が遅れます。

また、返済期間を長くすることで、毎月の返済額（元金と利息の合計）が少なくなるため、デッドクロス発生後の税負担増加によるキャッシュフロー悪化を軽減する効果も期待できます。さらに、毎月の返済額が少ないことは、予期せぬ支出や収入減があった場合の資金ショートを防ぐことにもつながります。

ただし、返済期間を長くすると、総返済額（元金と利息の総額）は増加する点に注意が必要です。また、変動金利型のローンの場合は、将来金利が上昇すると返済額が増加する可能性があり、返済期間が長いほど、この金利変動リスクの影響を受けやすくなることにも留意が必要です。

4-1-3.鉄骨鉄筋コンクリート造りで築年数の浅い物件を選ぶ

減価償却期間は、法定耐用年数で決まります。木造のアパートは22年ですが、鉄骨鉄筋コンクリート造りのマンションであれば、47年です。減価償却期間が長いほど経費を計上できる期間も長くなるため、デッドクロス発生を遅らせる効果があります。

また、減価償却期間は基本的に新築時からの年数で決まるため、新築もしくは築浅の物件を購入することで減価償却期間をより長くできます。ただし、減価償却期間が長くなるということは毎年計上できる経費は少なくなるため、「多く短く」か「少なく長く」かの選択になります。

そのため、物件選びの段階でどちらのほうが有利になるかという視点をもって判断材料のひとつにするべきでしょう。また、減価償却期間が長い物件は、一般的に価格も高くなる傾向があることにも留意しましょう。

4-1-4.返済方法は「元金均等返済」を選ぶ

ローンの返済方法には大きく分けて「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。前者の元利均等返済は返済金額が一定で、その内訳である元金返済分と利息分が変動します。

返済が進むにつれて利息分が少なくなるため計上できる経費が減ってしまうのですが、元金均等返済であれば元金返済分が変動しないため、デッドクロスは発生しにくくなります。

4-2.物件購入後

次に、物件購入後にデッドクロス発生が近づいてきたらどうするかについて解説します。考えられる対策は、3つあります。

4-2-1.デッドクロスに備えて資金を用意しておく

デッドクロスが発生すると資金繰りが悪化しやすくなるため、それに備えて資金を用意しておくことが防衛策になります。不動産投資で手持ちの資金が増えてくると次の物件購入を検討したくなりますが、デッドクロスを想定して資金の余裕を持っておくことも重要です。

先ほどのシミュレーションでは5年目から減価償却費がなくなり、資金繰りの環境が一変します。これを事前に予測しておけば、1年目から少しずつ資金をプールして備えることもできるでしょう。デッドクロスはある日突然起きるものではなく、事前に察知することができます。あと何年でデッドクロスになるかをしっかり把握しつつ、少しずつ資金をプールして経営の健全性を保ちましょう。

4-2-2.ローンの借り換えによって返済期間を延ばす、返済額を減らす

ローンの借り換えは、デッドクロス対策として有効な選択肢の一つです。借り換えによって返済期間を延長し、毎月の返済額（特に元金部分）を減額できれば、減価償却費が元金返済額を上回る期間を延ばすことができます。これにより、デッドクロス発生を遅らせ、発生後の税負担増加による影響を軽減することが期待できます。

4-2-3.繰り上げ返済を活用して返済によるキャッシュ流出を抑える

資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済も有効な選択肢です。繰り上げ返済によって借入残高を減らすことで、毎月の返済額（特に元金部分）を減額でき、デッドクロスの生を遅らせたり、発生後の影響を軽減したりすることが可能です。

ただし、繰り上げ返済を行うには、当然ながら原資となる余剰資金が必要になります。そのため、日頃から支出を見直し、無駄を省いて計画的に資金を蓄える習慣を身につけることが重要です。

4-3.デッドクロスになった時

実際にデッドクロスが発生したら、どうするべきか、取りうる対策は2つあります。

4-3-1.デッドクロスになっている物件を売却する

デッドクロスが発生した物件は、何もしなければデッドクロスが解消することはなく、むしろ減価償却費の減少によって資金繰りがさらに悪化する可能性が高いでしょう。その悪循環を脱するには、売却してしまうのもひとつの方法です。

理想的なのは、デッドクロスが発生する時期をあらかじめシミュレーションしておいて、その時期に向けて売却活動を始めておくことです。先ほどのシミュレーションでは5年目にデッドクロスが発生することがあらかじめ分かるので、4年目から売却活動を始めておく、という具合です。

築年数が浅いほうが高値で売却しやすいですし、デッドクロスが発生する時期をしっかりシミュレーションして早め早めに動くことを強くおすすめします。

4-3-2.別の物件を購入して減価償却費を計上する

資金的な余裕がある場合、別の物件を購入してその物件で減価償却費を計上するのもひとつの方法です。複数の物件を運用している不動産投資家によく見られる手法で、デッドクロスになっていない物件が別にあれば、当該物件でデッドクロスが発生していたとしても、全体として税負担を軽減できることがあります。

ただし、新たな物件の購入は新たな借入を伴うことが多く、リスクが増加する可能性があることに留意が必要です。また、節税 *だけ* を目的に不動産投資をするのは推奨できません。

5.デッドクロスとうまく付き合うのも不動産投資家の力量

不動産投資家にとって、デッドクロスは資金繰り悪化を招く可能性のある、注意すべき現象です。可能な限り、デッドクロスの発生を回避、もしくは遅らせるための対策を講じることが望ましいでしょう。そのための主要なポイントは、「毎月の返済額を少なくすること」と「減価償却期間を長くすること」の2つです。これら両方を実践することで、デッドクロス対策の効果はより大きくなります。

毎月の返済額を少なくする方法や、減価償却期間を長くする方法については、本文中で詳しく解説しています。ご自身の状況に合わせて、実現可能な方法を選択し、取り組んでみてください。ただし、最も効果的なデッドクロス対策は、物件購入前の段階で、デッドクロスが発生しにくい、あるいは影響が少ない物件を選ぶことです。

物件選びの際には、不動産会社に対して、デッドクロスに関するリスクや、その物件でのデッドクロス発生の可能性について、しっかりと質問し、納得のいく説明を受けるようにしましょう。

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