「5棟10室」とは、不動産所得が税務上「事業的規模」と判定されるための形式的な基準のことです。戸建てなら5棟以上、区分マンションなどなら10室以上が目安になります。この基準を満たすと最大65万円の青色申告特別控除などが使えるようになる一方で、個人事業税など新たなコストも生じます。

会社員として不動産投資を続けていると、多くの人がこの5棟10室を一つの節目として意識します。

ただし、基準を超えることは「得なことばかり」ではありません。この記事を読めば、判定の基準と数え方、事業的規模で得られるメリット、そして見落とされがちなコストまで、2026年時点の整理として全体像がつかめます。

この記事の要点：

• 5棟10室は、不動産貸付けが「事業」かどうかを測る国税庁の形式基準
• 基準を満たし事業的規模になると、最大65万円の青色申告特別控除などが適用される
• 一方で個人事業税や社会保険料などのコストも生じるため、事前の収支計画が不可欠

1. 「5棟10室」とは？事業的規模と判定される基準

不動産所得は業務的規模と事業的規模に区分され、5棟10室以上で事業的規模となり、控除や経費の範囲が大きく変わります。

1-1. 所得税における「事業的規模」の定義と5棟10室

所得税では、不動産から得た収益は「不動産所得」に分類され、その運営規模によって「業務的規模」と「事業的規模」の2つに区分されます。5棟10室に届かない段階は業務的規模とされ、会社員の副収入に近い扱いになります。5棟10室以上になると事業的規模と認められ、税法上はほかの事業と同じように扱われます。

この5棟10室は、投資家同士の慣習ではなく、国税庁の通達で示された基準です。所得税基本通達26-9では、貸間やアパートなどについては貸与できる独立した室数がおおむね10以上、独立家屋の貸付けについてはおおむね5棟以上であれば、原則として事業的規模として取り扱うとされています。あくまで「おおむね」という形式的な基準である点が特徴です。

参考（編集部作成）

この分岐点を越えるかどうかで、確定申告で使える控除の額や、経費として認められる範囲が変わります。5棟10室という数字は、所有物件が増えたという事実だけでなく、税制上の扱いが切り替わる転換点を意味している、と理解しておくとよいでしょう。

1-2. 戸建て・駐車場・土地はどう数える？換算の考え方

実際には、戸建てと区分マンションを組み合わせて持っていたり、敷地内で駐車場を貸していたりと、単純な室数だけでは判定できないケースが多くあります。そのため、種類の異なる不動産は一定の基準で換算して合計します。

基本となる換算は次のとおりです。戸建ての貸家は1棟をおおむね区分2室分として数えます。駐車場はおおむね5台で1室分として換算するのが実務上の通例です。

たとえば戸建て2棟（4室相当）と区分マンション6室を持っていれば、合計10室相当となり、事業的規模と判定されます。なお、空室があっても、いつでも賃貸できる状態で入居者を募集しているなど賃貸の意思が明確であれば、その室も室数に含めて差し支えないとされています。

一方で注意したいのが、建物のない土地（貸地）の数え方です。土地の換算については明確な通達があるわけではなく、実務上の目安として語られることが多く、扱いには諸説あります。旧来「10筆（10区画）で1棟」といった目安が紹介されることもありますが、断定はできません。貸地を組み合わせて基準を満たそうとする場合は、税理士や所轄の税務署に事前に確認しておくのが確実です。

2. 【比較】事業的規模（5棟10室以上）と業務的規模の違い

事業的規模になると65万円控除・専従者給与・損失の繰越などのメリットが得られる一方、個人事業税という新たなコストも生じます。

5棟10室を境に、税務上の扱いが具体的にどう変わるのかを比較表にまとめました。

（編集部作成）

表のとおり、事業的規模になると受けられる優遇は複数あります。ただし、個人事業税のように新たに発生するコストもあるため、メリットだけで判断せず、全体のバランスを見た事前のシミュレーションが欠かせません。65万円控除には電子申告などの要件がある点も、あわせて押さえておきましょう。

3. 「5棟10室」を達成するメリットと注意点

事業的規模なら65万円控除で所得を圧縮でき、生計を一にする家族への専従者給与で所得分散も図れます。ただし新たなコストにも目を向ける必要があります。

3-1. 最大65万円の青色申告特別控除と家族への給与

事業的規模の代表的なメリットは、最大65万円の青色申告特別控除です。業務的規模での控除額は10万円なので、事業的規模に達するとその差は大きく、課税対象となる所得を圧縮しやすくなります。

ただし65万円の控除を受けるには、複式簿記による記帳に加えて、e-Taxでの電子申告または電子帳簿保存といった要件を満たす必要があります。要件を満たさない場合は55万円となる点も知っておきましょう。

もう一つの効果が、青色事業専従者給与です。生計を一にする配偶者や親族が賃貸管理の業務に実際に従事している場合、支払った給与を適正な範囲で全額経費に計上できます。

所得税は所得が大きいほど税率が上がる仕組みのため、所得の高いオーナーが不動産所得をすべて一人で受け取るより、業務を手伝う家族に適正な給与を支払って所得を分散させたほうが、世帯全体の税負担を抑えられる場合があります。ここで大切なのは、給与額が業務の実態に見合った適正な金額であること、そして家族が実際に業務に従事していることです。名目だけの給与は認められないため、この前提は外せません。

3-2. 実質的なリスク：個人事業税と社会保険料への影響

事業的規模には、これまでかからなかったコストがついてきます。その代表が個人事業税です。これは地方税で、不動産所得から年間290万円の事業主控除を差し引いた残りに対し、おおむね5%の税率で課されます。収益性が高いほど、この負担が手残りを圧迫する要因になります。

ここで一点補足しておきます。個人事業税が課される「事業的規模」の判定は、所得税の5棟10室とは基準が異なる場合があります。自治体によっては、5棟10室に満たなくても、貸付規模が一定の面積や年間収入額（たとえば一定面積以上かつ年収入1,000万円以上など）を超えると課税対象と扱うことがあり、線引きには地域差があります。自分の物件がどう扱われるかは、所在地の都道府県税事務所に確認しておくと安心です。

社会保険料への影響も見落とせません。会社員を辞めて専業の大家になる場合や、家族を専従者にして給与を支払う場合、その家族が社会保険の扶養から外れ、国民健康保険や国民年金へ自分で加入することになるケースがあります。

世帯の状況によっては、節税できた額よりも社会保険料の増加分が上回る、いわば逆ザヤが起きる可能性もあります。規模を広げるときは、目先の節税額だけでなく、社会保障費まで含めた総合的なキャッシュフローで判断する視点を持っておきたいところです。

なお、こうした税務の扱いは減価償却や経費の考え方とも関わります（計上できる経費の全体像は「借入金の返済は経費にならないの？その理由と計上できる不動産投資の経費12選」参照）。

4. リズムが提案する「資産価値を維持する」5棟10室戦略

数を揃えるだけの拡大ではなく、資産価値が落ちにくい一室を積み上げることが、堅実な事業的規模への近道です。

4-1. 都心中古ワンルーム×リノベが規模拡大に向く理由

5棟10室を目指すときに陥りやすいのが、数を揃えること自体が目的になってしまう失敗です。地方の格安物件や、駅から遠く資産価値の下がりやすい物件を無理に買い集めても、空室や家賃下落に悩まされれば、事業として長続きしません。大切なのは、室数を稼ぐことより、一室ごとの収益力と資産価値を保つことです。

この点で、東京23区の中古ワンルームにリノベーションを組み合わせる手法は、規模拡大と相性がよい選択肢の一つです。地方の一棟物件は一度に室数を増やせる反面、多額の自己資金や将来の修繕リスクを一気に背負うことになります。

これに対して都心の中古ワンルームなら、一室あたりの総額を抑えつつ、会社員としての信用力を活かして融資を段階的に引きながら、1室、2室と時間をかけて買い増していけます。

資産価値の維持しやすさは、家賃の下がりにくさにも表れます。リズムの調べでは、築25年時点の家賃維持率は、東京23区が約90%だったのに対し、地方は約62%にとどまりました。値下がりしにくい一室を選んで積み上げることが、無理のない事業化への近道になります。

家賃維持力の比較（東京23区 約90% vs 地方 約62%／築25年時点／出所：リズム株式会社調べ）

4-2. 高い入居率を支える管理体制

質の高い管理と底堅い需要により、10室規模でも1室のときと変わらない手間で、高い稼働率を維持できます。

所有する物件が10室に増えると、多くの人が管理の手間を心配します。入居者対応、退去時の原状回復、空室が出たときの募集などを、平日の夜や週末に自分でこなすのは現実的ではありません。ここを担うのが、プロによる管理体制です。募集から日々のメンテナンス、集金管理までをまとめて代行できれば、事業規模になっても手間は1室のときと大きく変わりません。

そして、その運営を支えるのが底堅い入居需要です。リズムが管理する物件の入居稼働率は、2021年の97.4%から直近では99.2%へと上昇しています（出所：リズム株式会社調べ）。入居稼働率とは、瞬間的な入居率ではなく、一定期間に実際に家賃が発生していた割合を示す指標で、空室期間まで反映するため、実際の収益力に近い数字です。高稼働の実績があるからこそ、10室規模でも長期の空室に過度に身構えることなく、安定した運用を続けやすくなります。

入居稼働率の推移（2021年97.4%→直近99.2%／出所：リズム株式会社調べ）

5. 【FAQ】5棟10室ルールに関するよくある疑問

Q. 共有名義の物件は5棟10室のカウントはどうなりますか？

A. 共有名義でも、各共有者がその物件全体の室数で判定するのが原則だ。持分割合は問わないため、夫婦で10室を共有していれば、双方が事業的規模の要件を満たせる。

Q. 5棟10室未満でも青色申告はできますか？

A. できる。業務的規模でも青色申告は可能で、65万円控除は使えないが10万円控除は適用できる。

30万円未満の設備をその年に全額経費にできる少額減価償却資産の特例なども使えるため、1室目から青色申告を選ぶのが賢明だ。

Q. 資産管理法人を設立する場合、5棟10室ルールは関係ありますか？

A. 法人は室数に関わらず、最初からすべてが事業として処理されるため、このルールは直接関係ない。

役員報酬による所得分散も可能だ。ただし設立・維持コストがかかるため、個人の節税が限界に近づいた段階での法人化が一般的だ。

6. まとめ：本業と事業を両立させるロードマップ

5棟10室は、不動産投資が副収入の域を越えて「事業」へ育った一つの節目です。基準を満たせば、最大65万円の青色申告特別控除や専従者給与による所得分散、損失の繰越といった税制メリットを活かせるようになります。毎月の家賃収入が事業として日常を支える構造ができれば、将来の選択肢も広がります。

ただし、規模を追うこと自体が目的になってはいけません。事業的規模になると個人事業税がかかり、家族の専従者化などで社会保険の扶養を外れれば、節税額を上回る負担増が生じることもあります。数だけを揃えた拡大は、管理の手間やコストをかえって増やしかねません。大切なのは、資産価値と稼働率を保てる一室を選んで積み上げ、税制メリットと新たなコストを総合的に見極めることです。

税制の適用可否は、物件の所在地や世帯の状況によって変わり、個人事業税のように自治体差がある論点もあります。実際に判断する際は、最終的に税理士へ相談したうえで進めるのが安心です。

リズムでは、東京23区の中古リノベーション物件を対象に、税金や社会保険まで含めた収支の見通しを一緒に確認しながら、無理のない規模拡大のロードマップを描く個別相談会やセミナーを開いています。ご自身の年収やライフステージに合った進め方を考えてみたい方は、こうした場も活用してみてください。