不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？不動産投資で住宅ローンを利用できるケースも紹介
- 「不動産投資ローンと住宅ローンにはどんな違いがあるの？」
- 「不動産投資で住宅ローンは利用できるケースはあるの？」
不動産投資を検討している方の中には、上記のような疑問を持っている方も少なくありません。
結論から言うと不動産投資では基本的に不動産投資ローンを利用しますが、中には投資物件タイプによって住宅ローンを利用できるケースもあります。
この記事では、不動産投資にご興味がある方向けに、住宅ローンと不動産投資ローンの違いや、不動産投資で住宅ローンを利用できるケースなどについて詳しく解説していきます。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産を購入する際に利用できるローンとして、不動産投資ローンと住宅ローンがあります。この2つのローンは似ているようですが、様々な違いがあるため注意が必要です。
不動産投資ローンと住宅ローンは、大きく分けて以下の3つの違いがあります。
- 借入の目的
- 返済原資
- 審査基準
それぞれについて説明していきます。
借入の目的
まず1つ目の違いは資金を借り入れる目的です。
不動産投資ローンは、購入した不動産を賃貸物件として運用し、家賃収入を得ることや不動産を売却して売却益を得る目的で利用します。一方で住宅ローンは自身が居住するための住宅を購入するか、改築することを目的として融資を受けるものです。
なお、不動産投資のために住宅ローンを利用することは契約違反に該当します。そのため、不動産投資のために住宅ローンを利用することはできません。
返済原資
2つ目の違いは返済原資の違いです。
不動産投資ローンは不動産を運用して得た家賃収入を原資として返済を行います。一方で住宅ローンは自身が働いて得た給与収入や事業収入から返済を行う形です。
ただし、不動産投資ローンを利用していても、空室や入居者の滞納などで家賃収入が得られない場合は自己資金で返済する必要があります。
審査基準
3つ目の違いは審査基準の違いです。
「国土交通省の行った令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると住宅ローンの審査項目として、以下の項目を多くの金融機関が挙げています。
- 国籍
- 借り入れ時の年齢
- 完済時の年齢
- 年収
- 返済負担率（年収に対する年間の返済割合）
- 雇用形態
- 勤続年数
- 融資可能額
- 担保評価
- 健康状態
- カードローンなどの債務状況や返済履歴
- 連帯保証人
- 金融機関の営業エリア
※構成比50％以上のものを選出
出典：国土交通省の行った令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書
上記の項目の中でも特に「借り入れ時の年齢」や「完済時の年齢」、「年収」、「返済負担率」、「勤続年数」、「担保評価」、「金融機関の営業エリア」、「健康状態」、「連帯保証人」の項目は回答した金融機関のうち90％以上の金融機関が審査項目として挙げているため、重要な審査基準と言えます。
一方で不動産投資ローンの場合は上記の審査項目に加えて、物件の収益性も重要な審査項目です。前述したように不動産投資ローンは家賃収入で返済を行うため、物件の収益性は金融機関にとって重要な審査項目になります。
収益性が悪く家賃収入が見込めない物件だと、債務者が返済できなくなる可能性が高いためです
住宅ローンで不動産投資ができる営業トークに注意
前述したように住宅ローンで不動産投資を行うことは違法行為に該当するため、基本的にできません。しかし、悪質な投資会社の営業マンが「不動産投資でも住宅ローンを利用できますよ」と営業トークをしてくる場合があります。
仮に収益用不動産を住宅ローンで購入したことが金融機関にバレてしまうと、以下2つの事態に陥ってしまうでしょう。
- 取引した金融機関から一括返済を求められる
- 取引した金融機関からの借り入れが難しくなる
それぞれについて説明していきます。
金融機関から一括返済を求められる
住宅ローンで収益用不動産を購入することは契約違反に該当するため、金融機関から一括返済を求められます。この際に一括返済できない場合、自己破産などの債務整理をする事態になりかねません。
債務整理をすると信用情報機関に登録されてクレジットカードが利用できないなどの様々なデメリットを受けることになってしまうため、絶対に不動産投資で住宅ローンは利用しないようにしましょう。
取引した金融機関からの借り入れが難しくなる
不動産投資に融資することは金融機関にとってリスクがあることです。そのため、住宅ローンよりも審査を厳しくし、金利も高く設定しています。
そういった中で金融機関を騙して住宅ローンを不正利用すると、今後その金融機関から融資を受けることは非常に難しくなる可能性が高いです。
不動産投資で住宅ローンを利用できるケースは？
前項で不動産投資における住宅ローンの利用は基本的にできないと説明しました。ただし、一部例外があります。それは「賃貸併用物件で自宅部分の床面積が建物の総面積50％以上」という条件を満たした物件の場合です。
例えば、みずほ銀行の場合は以下の条件を満たせば住宅ローンが利用できます。
- 提携するハウスメーカーで賃貸併用住宅（*1）を購入すること
- 提携するハウスメーカーのグループ会社でサブリース（30年一括借上）を利用すること
*1.総床面積に占める自己居住用部分の床面積の割合が50％以上であること
出典：みずほ銀行
このように賃貸住宅と居住用の住宅を組み合わせた物件の場合は、金融機関によって住宅ローンが利用できるケースがあります。
住宅ローンと不動産投資ローンはどっちを先に利用するべき？
住宅ローンと不動産投資ローンの両方のローンを利用する場合、どちらを先に利用すべきなのでしょうか。結論から言うと不動産投資ローンを先に利用することをおすすめします。その理由について説明していきます。
不動産投資用物件からの家賃収入で年収が増える
1つ目の理由は不動産投資用物件からの家賃収入によって年収が増えるためです。前述したように住宅ローンの審査項目で年収は重要な項目になります。したがって、年収が増えることで金融機関から融資を受けることができる可能性が高くなるのです。
また、年収が増加することで返済負担率が下がることも、融資審査に通る可能性を高くする要因になります。このように不動産投資ローンを先に組むほうが融資審査に通る可能性が高くなります。
キャッシュフローで自己資金を貯めやすい
2つ目の理由は不動産投資からの家賃収入でプラスのキャッシュフローが出ている場合、自己資金を貯めやすいことです。そのため、仮に住宅ローンでフルローンの審査に落ちたとしても、貯まった自己資金から頭金を増やすことで、融資審査に通る可能性が高くなります。
ただし、キャッシュフローがマイナスの場合には、自己資金が貯まらないので注意が必要です。不動産投資でプラスのキャッシュフローが出ていることが重要になります。
住宅ローンと不動産投資ローンが併用できない場合
両方のローンが利用できないケースとして考えられるのが、返済負担率が高額になっているケースです。
返済負担率とは年収に対する年間の返済額の割合のことで、「国土交通省の行った令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、返済負担率は35％〜45％ を目安にしている金融機関が多い傾向です。
そのため、この返済負担率を超えた金額の融資を受けようとすると、審査に落ちる可能性が高くなります。
まとめ
不動産投資ローンと住宅ローンには、利用目的や審査基準などに違いがあります。この違いをよく理解しておかないと、悪徳な業者に騙されてしまったり審査に落ちてしまったりといった事態になりかねません。
また、両方のローンを利用する場合は、ローンを組む順番を理解しておくことが重要になります。順番をよく理解しておかないと、片方のローンしか利用できなくなってしまう可能性もあるため注意するようにしましょう。
