サラリーマンとして真面目に働いていても、ウイルスや戦争、インフレ、円高、年金問題など、次々と予期せぬトラブルが押し寄せてくると、「このままで自分は大丈夫だろうか」と不安を感じることもあります。

どんなに節約しても、急速な物価の上昇により、計画していた人生設計を見直さざるを得ない場面が増えています。そんな状況の中で、「今の仕事だけではなく、別の収入源が必要だ」と考える方も多いでしょう。

本記事では、そのような方に向けて、安全で安定した収入源を作りやすいと言われる不動産投資の中でも、特にハードルが低いとされるワンルーム投資について、わかりやすく解説しています。

1.ワンルーム不動産投資とは

ワンルームの不動産投資とは、1Rや1Kといった単身者向けのマンションを購入し、入居者から得る家賃収入を目的とする、シンプルな投資方法です。

物件を購入する際には融資を利用し、ローンの返済は入居者からの家賃でまかないます。ローン返済後に残った賃料から経費を差し引いた分が、毎月の現金収入となります。

投資には多くの種類がありますが、大きく分けて2つのタイプがあります。ひとつは不動産投資のように実物資産に投資する方法、もうひとつは株式や債券のような金融商品に投資する方法です。

金融商品への投資は、市場の動きに大きく左右されるため、資産価値が日々変動するリスクがあります。さらに、投資先の企業が倒産すると、元本を失う可能性もあります。

一方、ワンルーム不動産のような実物資産への投資は、物件そのものに価値があり、他の投資家と共有しないため、資産価値が極端に下がる可能性は低いと言えます。同様の実物資産投資として「金」もありますが、金は他の投資家と共有でき、保有しているだけでは家賃収入のような運用益を生みません。

ワンルームマンションの場合、所有者だけに個別の権利があり、保有しているだけで家賃収入を得られます。さらに、立地条件が良ければ、将来的に物件価値が上昇し、購入価格を上回る金額で売却できる可能性もあります。

もちろん投資ですからリスクはゼロではありませんが、他の投資方法と比べて初期から利益を得やすく、他の投資家の影響を受けにくいのが特徴です。また、将来の資産増加も期待しやすい投資方法として注目されています。

このような投資方法は、ミドルリスク・ミドルリターン型の投資と呼ばれます。他の投資方法に興味がある方は、関連記事も参考にしてください。

関連記事：投資スタート前に知っておくべき３つの投資タイプとおすすめ投資3原則

2.不動産投資でワンルームが支持され続ける10大理由

不動産投資の対象となる物件には、1Kや1Rなどのワンルーム以外にも、ファミリー向け物件や戸建て、テナントビルなど、多彩な選択肢があります。多くの投資家が、さまざまな条件を比較・検討した結果、ワンルームを選ぶ理由を10個にまとめました。

2-1.自己資金が少なくても良い

不動産投資をはじめる方の多くは、金融機関から融資を受けますが、その際、物件総額の10～20％程度の自己資金を要求されるのが一般的です。

例えば、不動産価格が5,000万円なら500～1,000万円の資金が必要です。ワンルームは市場で売買される居住用物件の中で最も規模の小さい物件であるため、価格も控えめです。そのため、自己資金が少なくてもはじめられるという特徴があります。

2-2.投資資金は銀行が貸してくれる

投資物件を自己資金だけで購入することはまれで、ほとんどの方が金融機関から融資を受けます。ローン審査は金融機関によってさまざまな判断基準がありますが、共通しているのは、物件の担保価値の高さと、不動産経営計画の妥当性です。

例えば、ローンの返済原資には入居者の家賃を想定していますので、エリアや物件の条件が良く、空室が起こりにくい物件であるかを審査します。さらに、売却した場合の市場価値などを含め、万が一のことがあっても、貸したお金が返ってくる可能性が高いと判断されれば、融資は通ります。

株式投資やFXでは融資を受けて投資を始めることはできませんが、不動産投資は金融機関から資金を借りてスタートできる投資方法です。

2-3.ローンは入居者が支払ってくれる

不動産投資で借りたローンの返済原資は、入居者からの家賃です。つまり、不動産投資で借りたお金は、自分の代わりに入居者が支払ってくれます。

しかし、空室状態が続いて家賃が発生しない場合は、ローン返済はオーナーが自腹で行います。安全性の高い経営をするには、空室が起きにくい物件選びと、緊急時に使える資金準備が必要です。

2-4.ローン期間が意外と長い

アパートローンの返済期間は、借入額・金融機関によって多少の差はありますが、20～30年くらいが一般的です。さらに、最近は40～45年などの長期ローン商品も登場してきています。

大きな金額を長期ローンで返済できる最大のメリットは、月々の返済額を小さくできることです。特に、はじめての不動産投資で不安が大きいときには、毎月、確実に家賃収入から返済できる金額設定であることは、非常に重要です。

もちろん、返済期間が長くなれば、トータルの返済額も増えますが、はじめのうちは月々の返済額を負担のないものにしておき、「大丈夫だ」と思えるようになったら、繰り上げ返済などで借入額を減らし、ローン期間を短縮するなどの見直しで対応できます。

また、長期ローンにすることにより、自己資金がとても少ないケースや、20代から老後資金の準備を始めたい場合などにも、柔軟に対応できます。

2-5.管理はプロが代行してくれる

不動産投資は、購入した物件を人に貸すことで収入が発生します。賃貸経営が始まると、そのための業務が発生しますが、それらはすべて不動産管理の専門会社にお任せできます。

例えば、入居者募集や内見案内、契約・更新手続き、クレーム対応などはすべて管理会社に代行してもらえます。管理費は賃料の約5％が毎月差し引かれ、この費用はワンルームマンションの賃貸における必要経費として計上できます。

2-6.サラリーマンであることがプラスになる

不動産投資で物件を購入する際、多くの方は金融機関から融資を受けます。金融機関の審査では、サラリーマンや公務員は社会的信用が高いとされ、ローン審査に有利と言われています。

社会的信用とは、勤務先や年収、役職、勤続年数、借入状況など、返済能力に関わる要素を指します。金融機関から「しっかりと返済できる人物」と判断されれば、社会的信用が高いと見なされます。

勤続年数が3年以上で、特に大きな借入がない（住宅ローンは除外）場合、多くのケースで高評価を受けやすく、サラリーマンや公務員は優良な申込者とされます。その結果、ワンルーム不動産投資もスムーズに始めやすくなります。

2-7.収支がはじめからプラスになる

経営計画によりますが、毎月の家賃収入からローン返済額と必要経費を差し引いた残りが手取り収入となります。借入期間を長めに設定すれば、月々の返済額が小さくなり、オーナー自身の返済能力に応じて手取り額を調整することが可能です。

この収入は、固定資産税や所得税の支払いに充てれば、入居者が実質的に税金を負担しているような形になります。また、生活費として使ったり、繰り上げ返済に備えて貯蓄したり、NISAやiDeCoを活用して私設年金の運用資金に充てるなど、さまざまな選択肢が広がります。

2-8.年金や保険の代わりになる

家賃収入の多くはローン返済に充てられますが、完済すると、家賃収入から経費を差し引いた額は、全額、ご自分の収入です。

ローン期間は20～30年くらいですので、例えば、35才でワンルーム不動産投資をスタートし、30年後の65才で完済すれば、定年後のセカンドライフにワンルームマンションの収入がプラスされます。

ローンを組む際には団信（団体信用生命保険）に加入しますので、ご自身に万が一のことがあった場合には、生命保険がローン残債を全額カバーしてくれます。ご家族には、ローンのない、家賃収入の発生しているワンルーム物件が遺されますので、生命保険の代わりとしても使えます。

2-9.インフレ対策にもなる

インフレとはモノの価値が上がり、お金の価値が下がることです。不動産物件は「モノ」ですので、インフレ時には基本的に不動産価格も賃料も上昇します。

今保有していている現金は、インフレ時には価値が下がりますが、現金で不動産を購入しておくと、保有資産の目減りのバランスを取ることができます。

デフレ時にはインフレと反対の現象が起こりますが、不動産はもともと実物資産としての価値がある程度固定されているため、一般的な物価と比べて、価格が落ちるのにとても時間がかかります。そのため、市場経済に対して手を打ちやすい傾向があり、デメリットに対しての対策が取りやすいと言えます。

2-10.将来は売却もできる

不動産投資で購入した物件は、将来的に売却をして現金化もできます。売却をする・しないの判断を「出口戦略」と言いますが、投資家によって考え方が違うため、売らなければならないわけではありません。

ただし、インフレによって価格がどんどん上昇している場合は、購入時よりも価格が上がっていますので、大きな売却益を得やすくなります。地価が上昇するタイミングは、市場経済の影響を多く受けますが、比較的、判断がしやすいため、はじめての不動産投資による売却でも、失敗をしにくいと言えます。

3.ワンルームの不動産投資で誰もが気になる5つのこと

本章では、ワンルームでの不動産投資を検討していく中で、誰もが気になることを、5つにまとめました。

3-1.新築と中古はどちらが良いのか

不動産投資で長期的に良い成果を得るには、中古物件が適しています。新築物件はピカピカで人気が高く、入居者も付きやすいのですが、実際には同じスペックの中古物件に比べて、市場価格が1.5～3割ほど高くなっていることが多いです。

これは「新築プレミアム」と呼ばれるもので、誰も住んだことがないという特別感や満足感を購入者に与えるために、価格が上乗せされているのです。

自分が住むためであれば、新築プレミアムのついた価格でも納得できるかもしれませんが、ワンルーム不動産投資は賃貸を目的とした事業ですので、物件価格を抑えたほうが経営的に有利です。

また、新築物件は賃料を高めに設定できますが、新築と見なされる期間は短く、長期的なビジネスメリットは少ないと言えます。

3-2.都心と地方はどちらが良いのか

都心と地方であれば、都心が適しています。都心は東京・大阪・名古屋などの大都市のことですが、それ以外のエリアであっても、その地域の中心地であれば問題はありません。

都心が良い理由は、都心部には、ワンルームマンションを借りる方の分母が圧倒的に多く、潜在的入居者候補が多いためです。

入居者の視点で考えると、ワンルームマンションを借りるのは主に学生やサラリーマンの単身者です。彼らにとって、部屋探しの際に重視するのは、通勤通学が便利であり、独身でも快適に生活できる環境です。これらの条件を満たす物件は、必然的に主要駅から近いエリアに限られてきます。

3-3.借金するのがとても怖い

不動産投資では、ワンルームでも1,000万円以上の融資を受けることが多いため、不動産投資の仕組みが理解できていても、融資そのものに不安を感じるのは当然と言えます。

たしかに、ローンを組むことは「借金」ではありますが、融資自体は悪いことではありません。例えば、自己資金200万円をもとに2,000万円の融資を受けると、2,200万円の物件が買えます。つまり手持ち資金の10倍以上の額の資金が動かせるようになります。

このように、自分の手元資金を活用し、より大きな価値に投資することを「レバレッジをかける」と言います。これは、小さな力で大きなものを動かす「てこの原理」に由来する言葉で、投資家の間ではよく使われています。金融機関もこのレバレッジ効果を評価し、審査の際の判断材料としています。

借入金額が大きくても、金融機関が「貸したお金がきちんと返済される」と判断すれば、融資は許可されます。つまり、金融機関が融資を認めた物件であれば、その物件はレバレッジが効いており、収益性が期待できると評価されたものだと言えます。

金融機関が融資を許可した時点で、経営計画や返済計画にも妥当性と安全性が認められているため、失敗するリスクは低いと考えられます。むやみに融資を恐れず、金融機関の投資判断を参考にすることが重要です。

3-4.節税対策になるって本当？

ワンルーム不動産投資には、節税効果がまったくないわけではありません。不動産投資で赤字が発生した場合、その赤字を給与や事業所得と相殺することができるため、結果として全体の所得が減少し、所得税や住民税が軽減されることがあります。

さらに、払い過ぎた源泉徴収分が還付される可能性もあります。このような仕組みを活用し、初年度に意図的に赤字を出すことで、節税対策を行うことが可能です。しかし、価格・賃料ともにそう高くはないワンルーム物件では、大きな赤字も出にくいため、大きな節税効果も期待しにくいと言えます。

同じ節税でも、相続税対策であれば、手持ちの現金を不動産化させておくことで、相続税の課税対象額を減らす効果が期待できます。ただし、やはりワンルームマンションは一戸あたりの購入金額も大きくないため、ファミリー向け物件やタワーマンションを購入することに比べると、1戸だけだと、節税効果も大きくはないと言えます。

3-5.不動産投資のリスクって何ですか？

不動産投資にはいくつものリスクがあります。しかしこれらのリスクには確立した対策があるため、スタート前の段階で可能な限りリスク回避できます。

不動産投資のリスクにはさまざまな種類がありますが、中でも家賃収入が入ってこない空室リスクが、最大のリスクと言えます。空室が発生している間は、ローン返済の原資が入ってこなくなるため、オーナーが持ち出しでローン返済しなければなりません。

支払いができる間は良いのですが、自己資金が底をついた時点で、不動産経営がストップしてしまいます。その前の段階で、入居者を付けるために家賃を下げるなどの対応をしますが、このことによって経営計画全体を見直しする必要があり、価格設定によっては、毎月赤字が出る可能性もあります。この場合も、不足分はオーナーが負担します。

このように、空室が発生することが最も大きなリスクであるため、不動産投資をする際には、空室が発生しにくい物件選びをする必要があります。不動産投資のその他のリスクについて詳しく知りたい方は、関連記事も参考にしてください。

関連記事：不動産投資のリスクはすべて解決できる！6大リスクと解決法を解説

4.不動産投資で成功している人に共通する7つのこと

ワンルームマンションに限らず、不動産投資で結果を出している方に共通している、7つのことをまとめました。参考にすることで、よりスムーズなワンルーム不動産投資が期待できます。

4-1.エリアニーズの高い場所で購入している

エリアニーズが高い場所とは、賃貸物件の入居希望者が多いエリアを指します。ワンルームマンションの場合、単身世帯が住みたいと思う場所を選ぶことが重要です。

例えば、通勤や通学に便利な都心部や「住みたい街ランキング」にランクインしている駅や路線の近くが好まれます。さらに、同じエリアでも、駅や繁華街に近いなど、生活利便性の高い場所を選ぶと、入居者が集まりやすくなります。

このようなエリアは人気のショップや施設が集まりやすく、利便性が維持されやすいため、空室リスクが少なくなります。また、エリアニーズが低い駅や路線と比べ、賃料を高めに設定しても入居者が付きやすく、築年数が経過しても賃料を下げずに経営ができる傾向があります。

4-2.中古ワンルームを購入している

はじめてワンルーム不動産投資を行う際には、購入価格を抑えられる中古マンションを選ぶことをおすすめします。購入価格が低ければ、借入金額も少なくなり、毎月のローン返済の負担を軽減できます。

中古マンションには、すでに一度不動産投資家によって経営されているというメリットがあり、物件の状況や入居実績、トラブルの有無、管理体制などを事前に詳細に確認できる点が大きな強みです。

また、同じ建物内の他の物件の稼働状況も参考にできるため、経営シミュレーションがしやすく、失敗のリスクを回避しやすくなります。物件の価値を評価する方法のひとつとして「利回り」があります。計算方法は、「年間収入÷物件価格×100＝利回り（表面）」です。

以下は、自己資金200万円でワンルームを購入し、月額10万円で賃貸に出した場合の利回り比較です。

	自己資金額	物件価格	借入金額	年間家賃	利回り	ローン返済額※
新築	200万円	2,500万円	2,300万円	120万円	4.8％	約85,000円/月
中古	200万円	1,800万円	1,600万円	120万円	6.7％	約59,000円/月

※年利2%、返済期間30年で計算しています（表面利回りを使用）

全く同じエリアと設備のワンルームを、新築と中古で比べた場合、新築は購入額が高くなる分、必ず利回りが悪くなります。

新築プレミアムによって最初の2～3年くらいまでは、家賃を高く設定できますが、その価格もワンルームの相場から大きく外れないことが前提です。また、最初の入居者が退去した時点で「新築」ではなくなります。

不動産投資は経営期間が長いため、長期的な視点で見ると、新築でワンルーム不動産投資をする利点は多くはないと言えます。

4-3.物件メンテナンスをしっかりしている

物件の設備などが古くなってくると、入居者が付きにくくなることがあります。そうすると、周辺相場に合わせて家賃を少しずつ下げ、空室リスクを回避する必要があります。

ワンルームマンション投資では、オーナーは自身の専有部分のみを管理します。物件の劣化を防ぐためには、定期的な点検とメンテナンスが不可欠です。

例えば、退去ごとに設備を点検・整備しておくことで、大きな故障を未然に防ぐことができます。クリーニングだけでなく、壁紙やフローリングを良質なものに交換するなど、こまめに手入れをすることで、空室や家賃の下落を防ぎやすくなります。

さらに、中古物件を購入し、フルリノベーションを行ってから賃貸に出せば、築年数が古くても、物件自体は新品同様の状態になります。そのため、周辺の築浅物件と同じような価格帯で入居者を募集することが可能です。

4-4.自己資金は多めに準備している

不動産投資を始める際、自己資金が少なくても長期ローンを利用すれば物件購入は可能です。しかし、長期ローンでは月々の支払い額を抑えられる一方で、元金がなかなか減らないというデメリットがあります。

もし物件を長期間保有する予定であれば問題はありませんが、将来的に売却を考えている場合、市況によっては売却額がローン残債を下回ることがあります。

ローンを完済しなければ売却はできないため、このような場合には自己資金で不足分を補填して完済する必要が出てきます。そのため、不動産投資を検討し始めた段階でも、経営を始めた後でも、常に自己資金を準備しておくことが大切です。

自己資金を確保しておけば、まとまった金額が貯まるたびに繰り上げ返済を行い、効率的に元金を減らしていけます。さらに、自己資金に余裕があれば、突発的な修理や修繕にも柔軟に対応でき、経営がよりスムーズに進みます。

4-5.低金利ローンを選んでいる

少額の自己資金で始められるワンルーム不動産投資は、他の不動産投資と比べてハードルが低めですが、それでも金融機関から大きな金額を借りる必要があります。不動産投資で成功している人は、低金利のローンをうまく活用しています。

同じ借入額・同じ返済期間でも、金利が異なると支払総額や毎月の返済額に大きな差が生じます。金利が低いほど、月々の返済額が少なくなり、返済が楽になります。

さらに、ローン返済中でも、より低金利の金融機関へ借り換えをすることが可能です。ワンルーム不動産投資に融資を提供する金融機関は複数存在するため、金利や借り換えの仕組みについてしっかりと調べ、最適な条件を選ぶことが重要です。

4-6.事前準備・勉強をしっかりしている

成功している不動産投資家の多くは、情報収集を徹底しています。ワンルーム不動産投資を始める際には、まずはしっかりと情報を集めることが重要です。

情報収集は、複数のメディアを活用して行うことをおすすめします。例えば、動画ばかりで情報を得ている場合は、雑誌や専門書などの紙媒体や、セミナーでの講師の説明など、異なる形式の情報源も取り入れてみましょう。

こうすることで、情報の偏りを防ぎ、さまざまな角度から学ぶことができます。繰り返し同じ内容に触れることで、情報が立体的に理解でき、不動産投資に関する基礎的な考え方を深めることができます。複数のメディアで共通している内容は投資家としての基盤知識となる可能性が高く、将来の経営にも役立ちます。

しっかりと取り組めば、3ヵ月～半年ほどで不動産投資の知識を身につけることができるため、その後スタートしても決して遅くはありません。

4-7.信頼できるパートナー会社の存在

ワンルーム不動産投資の物件を探す際、信頼と実績のある不動産投資のパートナー会社との出会いが成功の鍵となります。良質な物件はすぐに売れてしまうため、初心者がひとりでタイミング良く購入できる確率は低いと言えます。

最初から不動産投資のプロフェッショナルとともにスタートすることで、精査された良質な物件の中から選ぶことができ、必要なアドバイスも受けられます。これにより、安全な環境で、慎重な判断をもとに購入を進めることができます。

情報収集や物件選びの段階でも、信頼できるパートナー会社と協力することで、質の高い情報と物件に出会う機会が増え、結果的に良い物件にめぐり会える確率が高まります。

REISMは、都心部駅前エリアにある中古物件をスケルトン状態にし、水回りから内装デザインまでフルリノベーションを施して、新たな資産価値を創出することを得意としています。設備だけでなく、住まいのデザインや個性にこだわった工夫が施され、多くの入居者に支持されており、キャンセル待ちが出る物件も多数あります。

また、はじめてのワンルーム不動産投資に必要な知識や、運用開始後の経営や税金に関する疑問に対して、経験豊富な講師やスタッフが丁寧にサポートし、安心して投資を進められる環境を整えています。

ワンルーム不動産投資に興味がある方は、まずは成功するための正確な知識を得るために、REISMの無料の不動産投資セミナーにぜひご参加ください。

5.まとめ

ワンルーム不動産投資を始めようかとお考えの方に向けて、ワンルーム投資の基本をまとめました。この投資方法は、ワンルームマンションを購入し、人に貸すだけという非常にシンプルなものです。

購入資金は、少額の自己資金と、残りは金融機関からの融資でまかなうことができるため、手持ち資金が少なくても大きな負担なくスタートできます。また、手元から大きなお金が一気に出ていく心配も軽減されます。

重要なのは、条件の良い物件を選ぶことです。そのため、優良物件を的確に紹介できる、信頼と実績のある不動産会社をパートナーにすることが成功への鍵となります。

関連記事：中古ワンルームマンション投資がおすすめの理由！5大リスクの回避策も解説