不動産投資に興味はあるものの、初期投資額がどうしても大きくなってしまうことがネックだと感じている方は多いのではないでしょうか。標準的な物件であっても数千万円クラスの資金が必要で、融資を利用するとしても数百万円の自己資金が必要です。

不動産への投資に魅力を感じているのに、自分にはハードルが高い、何か少額からでもはじめられる方法はないかとお考えの方に向けて、本記事では少額からはじめられる不動産投資を紹介します。

それぞれスキームや投資方法などが異なるため、各方法について仕組みやメリット、デメリットなどを解説していきます。

1.不動産投資を少額からはじめる方法

少額からでもはじめられる「不動産投資」には、主に4つの方法があります。ひとつずつ解説していきましょう。

1-1.不動産クラウドファンディング

ネット上で集めた資金で事業を行い、その事業で得られた利益を分配するのがクラウドファンディングです。社会貢献事業などに活用されるクラウドファンディングもありますが、ここで紹介するのは不動産投資のための資金を募り、不動産の運用で得られた利益を出資者に分配する不動産クラウドファンディングです。

1万円からはじめられる案件もあるため、「少額で不動産投資」という意味ではメリットがとても大きいですが、その一方で流動性が低く自由に現金化できないなどのデメリットもあります。案件によって利回りに差があるものの、おおむね3％台から8％台程度の案件が多く、比較的高利回りです。

1-2.J-REIT（不動産投資信託）

REITとは不動産投資信託のことで、そのなかでも証券取引所に上場している銘柄群のことをJ-REITといいます。証券取引所に上場していることから株式と同じ感覚で売買が可能で、いつでも買えていつでも売れるという流動性の高さはメリットと言えます。

その一方で株価のように価格変動があるため、売却するタイミングによっては元本割れの可能性があります。2024年7月時点で、J-REIT全体の分配金利回り平均は4.6％程度です。

1-3.不動産小口化商品

不動産を数万円から100万円程度に小口化したものを投資商品として販売し、所有口数に応じて利益が分配されるのが、不動産小口化商品です。匿名組合型や任意組合型などの形態があり、それらはいずれも不動産特定共同事業法という法律によって定義・規定されています。

このうち匿名組合型は数万円程度の少額からはじめられる案件が多く販売されています。もう一方の任意組合型は100万円程度からのものが大半ですが、それでも現物の不動産価格と比べると少額です。

不動産小口化商品のうち任意組合型は小口所有者となるため、節税効果や相続対策に活用できるなど、現物不動産投資と似たメリットが得られます。ただし現物不動産投資と性質が似ているとはいえ融資を利用することはできないため、この点はデメリットと言えるでしょう。

1-4.区分マンション投資

マンション投資には、一棟丸ごと所有する形態と、マンション内の1戸単位で所有する形態があります。このうち後者のことを、区分マンション投資といいます。入居者からの人気が高く資産価値が低下しにくいことなどマンション投資のメリットを享受しつつ、一棟投資と比べると圧倒的に安く物件を購入できることが魅力です。

特に中古マンションは新築マンションと比べると安く購入できる可能性が高く、近年高騰している首都圏のマンション市場においても、うまく物件を選べば安く物件を購入できる余地があります。

不動産情報サイト「健美家」が発表したレポートによると、区分マンションの利回りは2021年4～6月から2023年4～6月まで7％台で推移しています。

2.少額の不動産投資は資産を増やしにくい

ここまで、少額からはじめられる不動産投資として4つの方法を紹介しました。このうち4つめの区分マンション投資以外はいずれも投資家本人が不動産を所有するのではなく、「間接的な不動産投資」と言えるものです。これらの投資商品には少額からはじめられて手軽であることなどのメリットがありますが、その一方でいずれも事業者が存在し「事業者の取り分」が差し引かれるため利回りは低めです。

利回りの低さゆえに、少額ではじめる不動産投資では資産を増やしにくいことがひとつの課題です。自ら物件を選んで所有し、運営する現物不動産投資と比べると、自分でしなくても済む部分が多い反面、投資による資産増の効果を実感しにくくなってしまいます。

融資という他人資本を活用して資産形成ができることは現物不動産投資の大きなメリットで、これをレバレッジ効果といいます。しかし、少額ではじめられる間接的な不動産投資では融資が利用できず、レバレッジ効果をいかせないのも資産を増やしにくい理由のひとつです。

3.頭金10万円程度でスタートできる区分マンション投資も

不動産投資のために資金を融資で調達する際には、金融機関の審査を通過する必要があります。この審査では、申請者の年収や職業といった属性だけでなく、購入予定の物件の収益性も重要な要素となります。これは、融資を利用して購入した物件が期待通りの収益を上げなければ、返済能力に影響を及ぼすためです。

さらに、物件の収益性の評価には、その物件を販売する不動産会社の信頼性も大きく関わってきます。投資用不動産を取り扱う不動産会社は、通常、提携している金融機関があります。提携金融機関は、不動産会社の実績や信頼性を十分に把握しているため、提携先が多く、信頼関係が強固な不動産会社であれば、有利な融資条件を引き出しやすくなります。

不動産会社と金融機関に十分な信頼関係があれば、自己資金10万円程度で融資を利用できることもあります。10万円程度であれば上記で紹介した間接的な不動産投資とそれほど差はないため、現物の区分マンション投資も視野に入るでしょう。

資金が少ないので少額からはじめられる間接的な不動産投資しかない、と決めつけてしまうのではなく、金融機関と信頼関係を構築している不動産会社であれば少額からであっても現物不動産投資が十分可能であることを知っておきましょう。

4.少額からでも十分可能な現物の区分マンション投資

本記事では、少額からでも現物の区分マンション投資が可能であることを述べました。「少額だから現物は無理」と思い込んでしまっている人は多いのですが、例えば自己資金が10万円であっても不動産会社によっては区分マンションを購入できる可能性が十分あります。

区分マンション投資は、融資を利用できるため資産形成効果が高いことが魅力です。より高い利回りと将来に向けた資産形成を希望する方は、少額からはじめられる区分マンション投資にも目を向けてみてはいかがでしょうか。

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