不動産投資は出口戦略も重要
最終的に自分の投資が成功したか、もしくは失敗に終わったかの判断は、その投資を手仕舞いしたときに分かります。それは不動産投資でも同じことでしょう。
物件を保有している期間に得るキャッシュフローは大切ですが、最終的に物件を売却し、利益を確定したときに、本当の意味での運用成績は確定します。
時間とともに建物は経年劣化し、その価値は低下していきます。できる限り高額で売却できるようにするためにも、私たちはあらかじめ出口戦略を考えておく必要があります。
売却するなら黒字のうちに
ところで、物件はいつまで持ち続けていても大丈夫なのでしょうか。その考え方の一つに、「キャッシュフローの積み上げと想定売却価格がローン残債を超えているうちは安全領域」というものがあります。
では、現在の状況を以下と仮定し具体例で考えてみましょう。
現時点までの累計キャッシュフロー：400万円
現在の想定売却価格：8,000万円
ローン残高：7,000万円
先述した考え方に当てはめてみると、400万円＋8,000万円＞7,000万円となります。つまり、「安全領域内」というわけです。
ところが数年後、以下の状況になったとしましょう。
累計キャッシュフロー：700万円
想定売却価格：5,000万円
ローン残高：6,000万円
あらためて計算式に当てはめると、700万円＋5,000万円＜6,000万円となり、ローン残債が上回っています。つまりこの場合は、「安全領域外」という判断になります。
一般的に不動産投資では、物件の経年劣化とともに、家賃を低く設定することが求められます。将来の家賃下落率を考慮しながら、数年分の累計キャッシュフローを試算、想定売却価格との合計がローン残高を下回る時期を予測して、それまでに物件を売却するという出口戦略を用意しておくべきなのです。
減価償却が終わるタイミングも有効
物件の所有年数が長くなり、減価償却費の計上が終わった物件は、キャッシュフローが少なくなる傾向にあります。
家賃収入−（経費＋ローン利子＋減価償却費）で算出される不動産所得は、別の給与所得などと合算されて、所得税の課税対象となるからです。本業がサラリーマンなど所得税率の高いオーナーほど、課税負担が大きくなるため、減価償却費を収入から減ずることができないと、厳しい状況に陥ります。
実際、古い物件の減価償却が終わったタイミングで、新たな物件を購入し、物件の入れ替えを行うオーナーも少なくありません。特に複数物件を所有しているオーナーは、減価償却が終わった物件から売却し、投資全体で最適化を図ることを考えましょう。
持ち続けるのも戦略
さて、これまでの説明と反すると思われるかもしれませんが、今後も十分なキャッシュフローが得られると想定できる場合は、物件を「持ち続ける」ことも一つの選択かもしれません。
なぜなら、建物の耐用年数が過ぎて古くて使えなくなったとしても、土地だけは残ります。この土地を利用して別の投資を検討することが可能だからです。
マンションやアパートを建て替えてもいいですし、フルリノベーションをするのもいいでしょう。トランクルームや駐車場にすることもできますし、土地を売却することも考えられます。築年数が浅いRC造の物件ならば、そもそも長期保有に向いていますし、「駅近」で立地に優れている場合は、土地を更地にしても、使い道には困らないはずです。
もちろん、事前に運用方法は考えておくべきですが、その時の家族や資産の状況なども考慮したうえで、判断することが大切です。
現実的なことをいえば、担保能力が高く、キャッシュフローがいい物件を購入時に選んでおけば、売却時もいい条件で売れるため出口戦略に困ることはありません。不動産投資は他の金融商品と比較すると長期運用になります。
将来を見据えた長期計画を用意し、その時々の状況に合わせて計画を修正しながら、最終的な出口戦略を考えるといった姿勢が大切です。
