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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 雑色

大田区最大の商店街のある「雑色」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「雑色」エリアの特徴
  • ① 大田区最大の商店街「雑色商店街」があり、生活利便性が高い
  • ② 新幹線が利用可能な品川へ乗換なし!羽田空港へのアクセスも良好!
  • ③ 駅周辺の開発で活性化の期待できる不動産市場

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2012年に高架化、2015年に改札が集約された雑色駅

エリアレポートVol.67では京急本線「雑色」駅をご紹介いたします。

 「雑色」は東京の南側「大田区」の中でも神奈川寄りに位置しています。都心の繁華街やビジネス街のような華やかなイメージはありませんが、各駅停車のみが停車する京急線の駅では最も乗降客数が多く、駅周辺には東西に延びる2つの商店街が形成されています。

 駅から西側に伸びる「雑色商店街」は大田区最大の店舗数を誇るとても活気のある商店街です。お手頃な価格のお惣菜屋さんや焼き鳥屋さんなど下町らしい食料品店がたくさんあり、その他にも生鮮食品店や飲食店、日用品店や洋服店などが軒を連ねています。東側に伸びる「水門通り商店街」も下町らしい商店がたくさんあり、日常の買い物をするのに便利なだけでなく、下町らしい商店街が日々の生活にほっこりとした雰囲気をもたらしてくれます。

 商店街から一本入ったところはマンションと戸建てが混在する住宅地が広がっており、雑色周辺は生活利便性と静かな住環境が同居したエリアになっています。また、多摩川も近く、駅北西にある古タイヤを使った遊具がたくさんある「西六郷公園」(通称「タイヤ公園」)という子どもに大人気の公園もあるため、家族で住むにも最適です。

 『住めば都』という言葉がしっくりくる、生活利便性と落ち着いた住環境が『雑色』の魅力です。

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駅周辺は今後高架下の活用や開発が進む予定

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雑色商店街には下町らしい商店が軒を連ねる

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多摩川も近く、穏やかな休日も過ごせます

新幹線が利用可能な品川へ乗換なし!羽田空港へのアクセスも良好!

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 「雑色」駅は京急本線の各駅停車のみ利用可能な駅ですが、各駅停車しか止まらない駅の中では最も乗降客数の多い駅です。

 「雑色」から山手線が利用可能な「品川」駅までは乗換なしで13分と近く、山手線を使えば都内各地への素早いアクセスができます。「品川」駅は新幹線停車駅であり、また、隣駅の「京急蒲田」駅からは京急羽田空港線が出ているため、出張などで遠方に行かれる方にもうってつけの立地です。

 また、神奈川方面へ2駅行くと、川崎市の商業の中心「川崎」(京急川崎駅)があるため、休日のショッピングにも便利です。「川崎」駅からは東海道線、京浜急行線、南武線が通っているため、神奈川方面への通勤する方からの需要も見込めるでしょう。

 落ち着いた住環境と都内・遠方への交通利便性を持ち合わせる「雑色」は、単身者から家族世帯まで、幅広い層から支持されているエリアです。

「雑色」駅周辺の賃貸市場

 雑色駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/㎡に対し、雑色は3,139円/㎡と、神奈川寄りにあるため賃料相場は23区平均と比較するとやや低めです。

 次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、雑色駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の53,244円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の318円ずつ、築年数1年ごとに「b.築年」の556円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,268円ずつ値上がることがわかります。

 「賃料に対する影響割合の比較」から雑色駅の傾向を分析すると、築年による賃料下落「b.築年/d.切片」、賃料のばらつき「e.標準偏差/d.切片」、ともに23区平均よりも低く、安定した賃貸市場であることがわかります。

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※リズムマンションDBより作成(データは2014年3月末日現在のデータです。)
※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています。

「雑色」の居住者特性

 「雑色」の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。

 東京都ならびに新宿区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で 約45% に対して、大田区は約48%、「雑色」は約45%となっており、東京都全体と類似した傾向があります。

 また、対象エリア内の居住者の年齢構成をみると、20~39歳の割合は約30%と23区と同水準です。また、男女比率も類似した傾向が見られますが、52:48と男性割合のやや高いエリアです。

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REISM 管理物件 ― 2017月2月現在 ―

REISMでは雑色エリアでのリノベーション実績があります。

暖かな日差しが差し込む明るい居室は、表情豊かな無垢材のヘリンボーンで彩られた「気品あふれる」空間。壁面に造作されたブラケットライトやドアノブなど、随所にみられる真鍮細工は「Chic」ならではの見どころです。果実店や惣菜店が並ぶ古き良き商店街は、帰り道のお供になること間違いなし。大型スーパーも揃い利便性も抜群です。

リノベーションをすることにより賃料は約21%向上(リズム査定/平米賃料比)

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供給・需要、ともに伸びる「大田区」

 「雑色」駅の所在する大田区は東京23区の最南部に位置しています。埋め 立て地や東京湾近くの地域に工場の多いエリアや、都内の高級住宅地として 有名な「田園調布」や「山王」など、2つの顔を持っています。

 住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、 空き家数も5年の間で全体的に増えています。大田区を見てみると、供給に あたる借家数は5年の間に23.2%増加し、空き家数も54.5%増加しています。

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 エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。大田区の供給傾向も東京都や 23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2015年,2016年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

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 人口の推移を見てみると、大田区の人口は年々増加していることがわかります。東京都の「区市町村別人口の予測」によると、大田区は2020年まで人口の増加傾向と予測されており、2020年より徐々に減少を始めますが、2035年の段階でも2005年とほぼ同水準と予測されています。雑色では現在、駅前再開発「大田区西六郷計画(東敷地・西敷地)」が行われています。再開発により市場の活性化が期待でき、需給バランスの回復により中古マンションの価値にもよい影響が期待できます。

《まとめ》

 「雑色」は東京の南側「大田区」の中でも神奈川寄りに位置しています。駅から西側に伸びる「雑色商店街」は大田区最大の店舗数を誇るとても活気のある商店街です。商店街から一本入ったところは戸建てが混在する住宅地が広がっており、雑色周辺は生活利便性と静かな住環境が同居したエリアになっています。

 交通利便性に目を向けると、都内を一周できるJR山手線、新幹線を利用できる「品川」まで13分と近く、羽田空港へのアクセスもしやすい立地にあります。

 駅周辺では今後高架下の活用や再開発が予定されており、不動産市場の活性化も期待のできるエリアです。

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