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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 代々木上原

理想の居住エリア「代々木上原」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「代々木上原」エリアの特徴
  • ① 小田急線、千代田線、バス等、充実した交通手段
  • ② 駅前商店街や商業施設、緑地環境の充実した住環境の良さ/li>
  • ③ 需給バランスが良く、安定し将来性のある賃貸不動産市場

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駅構内にある商店街は様々な店が入る

 

渋谷区にある「代々木上原」は、新宿と渋谷の目と鼻の先に位置していますが、 都内でも有数の高級住宅街が広がっており、近隣に代々木公園をはじめ街中のいたるところに緑があるため、都心のど真ん中であるという感覚を感じさせない落ち着いた雰囲気のある街です。また、このエリアには多くの著名人が住んでいたり、メディアにも取り上げられるグルメ店やインテリアショップなども多数あるため、理想の居住エリアというイメージで幅広い層に知られている街でもあります。

このような好イメージのある代々木上原には、井の頭通りや山手通りなどの道路が走っており、通り沿いには単身者・ファミリー層向けのマンションが多く建ち並び、大通りから一本入ると、昔からある商店街やカフェ、飲食店など生活に必要な品物が購入できるお店が集中しているため、日常の買い物などにおいては事欠きません。また、必要に応じて都心のショッピングエリアにもすぐアクセスできるので、都会の利便性をフルに活用できるエリアと言えます。
このように、立地の利便性、居住環境の魅力などから、都心で働く多くの単身者から絶大な人気を得ています。

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緑が多く落ち着いた街並み

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メディアにも取り上げられたグルメ店

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駅前の商店街にあるスーパー

交通環境に恵まれた「代々木上原」

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「代々木上原駅」は、小田急線と東京メトロ千代田線 が乗り入れており、小田急線を利用することで、新宿に5分弱、下北沢を経由することで渋谷にも10分弱でア クセスできます。また、「代々木上原」が始発駅にあたる東京メトロ千代田線を利用することで、表参道・大 手町方面にもダイレクトにアクセスができます。これらのように都心へのアクセスがこの上なく快適な環境の ため、多少、賃料が高くても、多くの単身者や共働きの夫婦などから絶大な人気があるエリアです。電車以外 にも井の頭通りや山手通りが走っているため、バスを日常の交通手段として利用する人も多く、目的に合わ せて交通手段を選ぶことができる、便利なエリアと言えます。

「代々木上原」駅周辺の賃貸市場

駅周辺の賃貸物件データをもとに、「代々木上原」駅と最寄のターミナル駅である「新宿」を比較すると、賃料相場では平米当たり約216 円(20 ㎡で 約4,320 円)下がりますが、代々木上原エリアにおける賃料価格の上がり下がりのふれ幅(標準偏差)が小さいことから、比較的安定した賃料相場を 維持しているエリアといえます。

また、重回帰分析により築年数に対する平米賃料の減価傾向を見ると、23 区平均の-1.48% と比べて「代々木上原」は-1.21% と23 区の下落水準よ り低く(≒20 年経過で約24% 下落)、築年数が古くなっても賃料下落率は緩やかな傾向です。こうしたデータから、「代々木上原」駅周辺の賃料相場 は23 区内でも経年による家賃下落への影響は比較的小さく、安定していることがわかります。

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※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは 築10~30年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。

渋谷区と代々木上原周辺の入居者の特徴

 

東京都ならびに渋谷区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で45.71% に対して、渋谷区は62.31% と比較的高いことがわかります。対象 エリアとなる丁目(上原一丁目、二丁目等)における単身世帯の割合をみてみると、55.71% と単身者が半数以上を占めてます。また、区の平均62.31% と比較 すると、渋谷区内では比較的ファミリー層の多いエリアであることがわかります。
対象エリア内の居住者の年齢構成をみると、20 ~ 39 歳の割合が34.3% と最も高く、約半数を40 歳未満が占めていることから、比較的若い世代の割合が多い傾向となっています。

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販売・管理物件の入居者傾向(2012月12月現在)

都内の好立地の中古マンションを投資向けに販売し、賃貸管理を行っています。「代々木上原」エリアでも、駅周辺の投資用賃貸マンションの販売・管理物件があり、リノベーション実績もあります。
実際に住んでいる方々の傾向をみると、年齢は前項の居住者傾向で最も割合が高かった20~39歳が約9割を占め、沿線企業への勤務者が多く見受けられます。

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空き家率が低下している渋谷区

住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2003 年から5 年の間に23 区全体で約146 千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数は5 年の間で全体的に増加しています。渋谷区と隣接する周辺の7 区を見ると、各区によって借家数や空き家率の増減にばらつきがありますが、渋谷区においては、借家数が上昇しているのに対して、空家数が減少していることがわかります。つまり供給以上に需要があることがデータからは読み取れます。他の区と比較すると総数が少ない中での傾向ですが、こうしたニーズがあることはマンション経営を行う上でとても好ましいエリアであるといえます。

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エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23 区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。渋谷区の供給傾向も東京都や23 区の増減と似たような動きを見せています。2011 年の数値は公表資料が無いため予測となりますが、全体的な傾向として、東京都・23 区ともに2009 年、2010 年、2011 年と連続して過去10 年間での最小着工数であることから、渋谷区の供給も2011 年は比較的低い状況であると予測できます。

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渋谷区の需給バランスをみると、人気物件は希少価値が高くなり、空室や家賃下落リスクは低くなることが期待できます。収益性という点でも魅力的なエリアといえますが、同じ情勢が続くかどうか、変化した場合にどう対応するかが将来の課題といえます。

《まとめ》

 

小田急小田原線、東京メトロ千代田線が乗り入れている代々木上原。南側には都内の中でも有数の高級住宅が立ち並んでおり、代々木公園をはじめ街中には緑が多く、落ち着いた雰囲気のある町です。駅周辺には商店街が広がっており、北側にある上原銀座商店街では毎月第3 日曜に「朝市」が行われており、下町のような雰囲気も覗かせてくれます。
小田急線を使えば「新宿」へ、千代田線を使えば都心方面へ直接アクセスできることから特に都心で働くサラリーマンに人気があり、不動産価格・賃料において安定した価値を保つことが期待できそうです。

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