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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 水天宮前

古き良き下町情緒が残る「水天宮前」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「水天宮前」エリアの特徴
  • ① 安産祈願や子授の神様で有名な「水天宮」など下町の情緒が色濃く残る街
  • ② 他路線への乗り継ぎが便利な半蔵門線が利用できる交通利便性の良さ
  • ③ 単身者世帯の割合が非常に高く6 割以上であり、築年による下落傾向も安定した賃貸市場

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4 月に建て替えの終わった水天宮の新社殿 安産や子授かりの願掛けやお礼参りなどで多くの人が訪れる

 

「水天宮前」は東京23区の中心「中央区」に位置しています。

 駅名の由来は安産祈願や子授の神様で有名な「水天宮」。周辺にはロイ ヤルパークホテル、エアシティターミナルがあり、ビジネス街となっていま すが、明治座や甘酒横丁など下町の情緒も色濃く残る街です。

 明治座に向かう途中にある飲食店街「甘酒横丁」には、人形焼や鯛焼き を販売するお店や親子丼の有名店などが並び、多くの人に親しまれて います。また、隅田川も近く、川沿いのテラスでは散歩を楽しんだり、 読書する人の姿もあり、どこかのんびりとした時間が流れています。 商業エリアである日本橋にもほど近いため買い物にも便利です。

歴史や文化を感じられる建物や路地の古き良き日本の街並みを楽しむ ことができ、生活するにも便利なこの エリアは多くの単身者から支持を 得ています。

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通り沿いにはオフィスビルやマンションが立ち並ぶ

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路地裏に入ると下町らしい町並みが広がる

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下町らしいグルメを楽しむこともできます

通勤に便利な半蔵門線の他、徒歩圏内に複数路線を利用可能

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「水天宮前」は東京メトロ半蔵門線が通っています。東急田園都 市線と東武東上線と直通運転を行っており、実質3線が利用可能な 路線です。

 

 半蔵門線は渋谷駅、表参道駅などのショッピングに最適なエリアの 他、国会議事堂や最高裁判所が立地する永田町駅、有数のビジネス街である大手町駅などがあります。全部で14ある駅のうち、12もの駅で他線との連絡ができるという通勤に非常に便利な路線です。
 また、徒歩圏内に都営浅草線と東京メトロ日比谷線を通っている「人形町」駅があります。東京メトロ日比谷線を使うことで、山手線が通る「秋葉原」、日本屈指の洗練されたエリアである銀座方面にも乗り換えなしで行く ことが可能です。

 

 電車の他、東京シティエアターミナルから空港へリムジンバスが出 ているため、旅行や出張の時などにとても便利です。通行道路の幅 が広いため、近年、注目を集めている自転車で通勤する人も多くいま す。こういった要素 から単身者向けの住居が多く建ち、都心で働く方 に人気の居住エリアとして注目されています。

「水天宮前」周辺の賃貸市場

 水天宮前の賃貸市場を分析していきます。まず、賃料相場を23区平均と比較 してみましょう。

 

 水天宮前の賃料相場と23区平均の平米単価を比較すると、23区の3,339円/㎡に 対し、水天宮前は3,830円/㎡と、23区よりも高い賃料相場であることがわかります。
 次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程 度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰 分析結果一覧」を見てみると、水天宮前の単身者物件の月額賃料は「d. 切片」の 47, 110円からスタートし、徒歩1分ごとに「a. 徒歩」の353円ずつ値下がり、築年数1 年ごとに「b. 築年」の519円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c. 面積」の2, 074円ずつ 値上がることがわかります。

 「賃料に対する影響割合の比較」から水天宮前駅の傾向を分析すると、水天宮 前駅は築年による影響を受けにくいエリアといえます。また、標準偏差の割合も 小さいため、賃料のばらつきが小さく、安定した賃貸市場といえるでしょう。

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※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは2014 年3 月末日現在のデータです。重回帰分析は築10 ~ 30 年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。

「水天宮前」の居住者特性

 

 「水天宮前」の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。 東京都の45.71%、中央区の52.72%に対し、水天宮前の単身者世帯割合は61.18%と 非常に高い割合です。

 次に男女比率の比較を見てみると、男女とも約50%と割合は変わりません。

年齢構成比を見てみると男女ともに20-39歳の年齢帯の比率が非常に高いことがわかります。交通利便性の良さと住環境の良さから若い単身者からの支持が高く、 ワンルーム投資に最適なエリアといえます。

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REISM 管理物件 ― 2016 月12 月現在 ―

REISMでは水天宮前エリアでのリノベーション実績があります。

土間と畳で和めるDomaの小上がり(琉球畳スペース)は3畳分とコンパクトながら、手の届く範囲で楽しい使い方が可能です。畳の下には、Domaならではのスライド式収納も。新大橋通り沿い、箱崎の高速バスターミナル近くなので、海外出張の多いビジネスマン、OLや客室乗務員の方にもおすすめです。

リノベーションをすることにより賃料は約16%向上(弊社査定賃料比)。

その他の近隣エリアのリノベーション物件はコチラから

空き家率が低下し、人口も増加している「中央区」

「水天宮前」駅の所在する中央区は東京23区の中央に位置しています。日本橋や銀座などの大商業地域(オフィス街)を多く抱えるため、昼夜間の人口比率が 大きく、昼間人口は60.6万人に膨れ上がるのが特徴です。

 住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、23区全体で2008年から5年の間に約190千戸の賃貸物件が増え、「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。中央区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に21.9%増加し、空き家数は54.3%減少しています。供給よりも需要のほうが高いことがわかります。

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 エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。中央区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せています。中央区の着工数も2006年以降、低い水 準で抑えられており、2014年の供給も比較的低い水準に収まると推測されます。

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 「水天宮前」は単身者割合も6割を超えており、中央区は需要が非常に高いこ とから、空室や家賃下落リスクは低くなることが期待できます。収益性という点で も魅力的なエリアといえますが、同じ情勢が続くかどうか、変化した場合にどう対 応するかが将来の課題といえます。

《まとめ》

 

 「水天宮前」は東京23区の中心、「中央区」に位置しています。 周辺にはロイヤルパークホテル、エアターミナルがあり、ビジネスマ ンの街となっていますが、明治座や甘酒横丁があり、下町の情緒も 色濃く残る街です。商業エリアである日本橋にもほど近いため買い 物にも便利です。歴史や文化を感じられる建物や路地の古き良き 日本の街並みを楽しむことができ、生活するにも便利なこのエリア は単身者からの大きな支持を得ています。

 

 賃貸市場を見てみると、築年による賃料への影響が小さく、賃料 のばらつきも小さいことから、安定した賃貸市場といえます。歴史 と伝統の残る魅力的な街並み、そして都内各地へのアクセスしやす さから特に都内で働くサラリーマンに人気があり、不動産価格・賃 料などにおいて、安定した価値を保つことが期待できそうです。

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