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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 新宿御苑前

新宿に近くて住みやすいまち『新宿御苑前』

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「新宿御苑前」エリアの特徴
  • ① 商業、ビジネスの集積が生む生活利便性の高さと交通アクセスのよさ
  • ② 需給バランスの良さから安定し将来性のある賃貸不動産市場
  • ③ 再開発事業による周辺エリアの活性化

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多くの人の憩いの場となっている新宿御苑

「新宿御苑前」は、地名のとおり「新宿御苑」の敷地がエリア南一帯に 広がり、四季折々の植物や芝生広場でのピクニックが楽しめると あって、周辺にお住いの方はもちろん、多くの散策客で年中賑わって おります。 また、百貨店や商業施設が並ぶ東新宿エリアに歩いてアクセスできる ことから、平日・週末の飲食や、休日の買い物・映画鑑賞も徒歩で アクセスできる、大変便利な立地です。 また、日本一の乗降客数を誇る新宿駅の周辺には企業の本社や オフィスビルが並び、多くのビジネスパーソンが働く街でもあります。 新宿地域のなかでも、新宿御苑のエリアは、住宅が多く、日常の買い 物にも便利なため、職場の近くに住まいを求める方に人気なエリアと なっています。

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家電量販店・デパートが建並ぶJR新宿駅前

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日常の買い物も便利なエリア

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大型デパートが建並ぶ新宿3丁目エリア

新宿へ徒歩圏。さらに複数路線の利用でアクセス良好!

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「新宿御苑前」駅からは東京メトロ丸の内線を、「新宿 三丁目」駅からは3路線( 東京メトロ丸ノ内線、副都心 線、都営地下鉄新宿線)を利用することができます。 地下鉄を利用することで、新宿はもちろん渋谷・池袋 や、赤坂・霞が関・大手町方面にも乗り換えなしで アクセスできるため、通勤などの利便性が高いエリア です。

また、百貨店やオフィスビルが並ぶ東新宿エリアや、 四ツ谷エリアにも歩いてアクセスできるため、職場の 近くに住まいを求める方をはじめ、都心に勤務する 単身者に人気の高い街です。

「新宿御苑前」駅周辺の賃貸市場

駅周辺の賃貸物件データをもとに、「新宿御苑前」駅と最寄りのターミナル駅の新宿と比較すると、賃料相場では平米当たり約160 円(20 ㎡で 約3,200 円)下がりますが、新宿御苑前エリアにおける賃料価格の上がり下がりのふれ幅(ばらつき)が小さいことから、安定した賃料相場を維持 しているエリアといえます。また、重回帰分析により、築年数に対する、平米賃料の減価傾向を築10 年~ 30 年の物件データに絞り込むと、23 区 平均の-1.48% と比べて「新宿御苑前」は-1.22% と、23 区の下落水準より低く(≒20 年経過で約25% 下落)、築年数が古くなっても賃料の下落率は 緩やかな傾向です。こうしたデータから、「新宿御苑前」駅周辺の賃料相場は、23 区内でも、経年による家賃下落への影響は比較的小さく安定して いることがわかります。

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※賃料単価は中央値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは16 ㎡以上30 ㎡未満の物件から算出しています。

新宿区と新宿御苑前周辺の居住者の特長

 

東京都ならびに新宿区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で45.71% に対して、新宿区は62.35% と比較的高いことがわかり ます。対象エリアとなる丁目(新宿1、2 丁目、四谷4 丁目、富久町など)における人口統計資料から単身世帯の割合をみてみると、区の平均を上回る 65.23% となっており、新宿御苑前周辺エリアは一人暮らしの方が多いということがわかります。また、対象エリア内の居住者の年齢構成をみると、 20 ~ 39 歳の割合が36.4% と最も高く、40 歳未満が全体の約半分を占め、比較的若い世代の居住割合が多いエリアとなっています。

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販売・管理物件の入居者傾向(2012年6月現在)

都内の好立地の中古マンションを 投資向けに販売し、賃貸管理を行っています。 「新宿御苑前」エリアでも、駅周辺の投資用賃貸 マンションの販売・管理物件があり、リノベー ション実績もあります。

実際に住んでいる方々の傾向をみると、会社員 の方が全体の9 割を占め、半数以上が周辺の 新宿エリア、あるいは四谷、赤坂など丸ノ内線 沿線の企業勤務者でした。また、男性の割合が 7 割と多く、20-39 歳と40-59 歳の方々が それぞれ同数見られました。

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借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる新宿区

住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2003 年から5 年の間に23 区全体で約146 千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数 は5 年の間で全体的に減少しています。新宿区と、隣接する周辺の6区を見ると、各区によって借家数や空き家率の増減にばらつきがありますが、新宿区においては、 供給にあたる借家数は5 年の間に約20.2% 増えている一方、空き家数は4.4% 減っています。賃貸住宅の供給・需要が高まるなか、住宅戸数が多いエリアとなり ますので、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。

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エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23 区の増減は相関がみられます。一方で新宿区の供給傾向は大きな増減の変化は見られず、2000 年から2008 年 まで年約2,000 ~ 3,000 戸の供給が続いています。全体的な傾向として、2006 年と2008 年で比較的多く着工している一方、東京都全体は2009 年、2010 年と 連続して過去10 年間での最小着工数であることから、新宿区の供給も2010 年は比較的低い状況であると予測できます。

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今後供給が減る傾向のなかで、新宿区の 世帯数推移は年々伸びていることから、需給バランスの回復により、不動産価値にも価格下落率の低下など好い影響が期待できます。

《まとめ》

 

新宿区、とりわけ新宿駅周辺には再開発事業が進行しており、新宿御苑前に近い新宿東口の伊勢丹本店の東側には、地上54 階建の住居兼商業施設と して食品スーパーや保育所の誘致を検討している「西富久地区再開発事業」が2014 年3 月に完成予定です。さらに 「新宿駅南口地区」では、甲州街道の 渋滞緩和を目指す基盤整備事業により歩行者、バス、タクシー、一般車を合理的に振り分け、各種交通機関が集結する高機能ターミナルが2015 年に 完成予定。そのほかに西新宿エリアにも再開発の計画があり、新宿を中心とする周辺エリアは今後さらなる発展をとげ、需要の伸びと、不動産における 価格・賃料など安定した価値を保つことが期待できそうです。

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