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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 千駄ヶ谷

緑地に囲まれた洗練された街「千駄ケ谷」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「千駄ヶ谷」エリアの特徴
  • ① 緑地に囲まれ、洗練されたおしゃれで穏やかな街並み
  • ② 3路線利用可能で交通利便性も良好
  • ③ 2020年東京オリンピック・パラリンピックによる活性化の期待できる不動産市場

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千駄ケ谷駅前ではイチョウ並木が色づく

 

エリアレポートVol.65ではREISM株式会社 設立の地でもある「千駄ケ谷」をご紹介いたします。

 

渋谷区にある「千駄ケ谷」は、駅の北側に新宿御苑、西側に明治神宮、そして外苑西通りを挟んで東側に神宮外苑と、都心にいながらも自然の楽しめる環境が整っています。また、神宮外苑に隣接して、2020年東京オリンピック・パラリンピックのメイン会場となる予定の新国立競技場(仮称)が建設中です。(2016年12月現在)
 3つの緑地に囲まれた中心には「鳩森八幡神社」があります。境内には東京都の有形民俗文化財に指定された都内最古の富士塚があり、新年には多くの参拝客が訪れます。
 そして、この鳩森八幡神社を中心として四方に千駄ケ谷の商店街が広がっています。昔ながらの個人商店、おしゃれな飲食店やアパレルショップ・雑貨屋、そして住宅の混在している穏やかな街並みを形成しています。使い勝手のいいスーパーなどもあるため、単身者の生活にも大変便利です。

洗練された住環境とおしゃれさの同居した「千駄ケ谷」は、都心で働く単身者から人気の高いエリアとなっています。

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2020 年東京オリンピック・パラリンピックへ向け
建設が進められる新国立競技場(仮称)

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千駄ケ谷の中心にある「鳩森八幡神社」
REISM ㈱も新年に祈願祭を行っています

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メディアでも取り上げられることの多い紅茶専門店

新宿まで4 分!複数路線で都内各地へアクセス良好!

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「千駄ケ谷」駅を通る路線はJR中央・総武線(各駅停車)のみですが、JR中央・総武線で「新宿」へ4分と近く、「新宿」まで出てしまえば都内を一周できるJR山手線はもちろんのこと、他JR各線、東京メトロ各線、西武線など多種多様な路線を利用可能です。

 

JR中央・総武線のほか、都営大江戸線「国立競技場」駅、東京メトロ副都心線「北参道」駅も徒歩圏内にあります。
 地下の山手線と言われている都営大江戸線は「六本木」や「汐留」といったオフィスエリアへ乗り換えなしでアクセス可能で、副都心線を使えば「池袋」や、「渋谷」から東横線方面への乗り入れも可能です。
 また、明治通りも近く、休日での自動車での移動にも便利なエリアです。

 

この交通利便性の良さも、「千駄ケ谷」の大きな魅力の一つです。

「千駄ケ谷」周辺の賃貸市場

千駄ケ谷の賃貸市場を分析していきます。賃料相場・築年数を23区と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/㎡に対し、千駄ケ谷は4,176円/㎡と、賃料相場は都内でもやや高めなエリアです。

 

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、千駄ケ谷の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の43,602円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の528円ずつ、築年数1年ごとに「b.築年」の1,083円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の3,158円ずつ値上がることがわかります。

「賃料に対する影響割合の比較」から千駄ケ谷駅の傾向を分析すると、築年による賃料下落、賃料のばらつき「e. 標準偏差/d. 切片」は23区よりも高く、リノベーションで賃料が改善する可能性の高いエリアです。

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※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは2014 年3 月末日現在のデータです。重回帰分析は築10 ~ 30 年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。

「千駄ケ谷」の居住者特性

 

「千駄ケ谷」の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。 東京都の45.71%に対し、渋谷区は62.31%、千駄ケ谷(徒歩15分圏内)は60.59%と、ともに23区よりも多い割合です。

次に年齢構成比と男女比率を見てみると、女性比率が53%とやや多いです。

年齢構成比を見てみると20-39歳の年齢帯の割合は23区よりも高く、若い世代の多いエリアです。交通の便の良いエリアであるため、都心で働く単身者から人気の高いエリアとなっています。

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REISM 管理物件 ― 2016 月12 月現在 ―

REISMでは千駄ケ谷エリアでのリノベーション実績があります。

JR千駄ケ谷駅から並木道をまっすぐ歩いて3分。カンバスのような真っ白な壁に、窓で切りとられた緑が絵のような美しさ。もう一面の壁いっぱいには、大きな窓とバルコニー。ワンルームとは思えない開放感を感じさせてくれます。

REISMでは希少性の高い物件を、シェアサロン(レンタルスペース事業)として活用させていた だいております。

その他の近隣エリアのリノベーション物件はコチラから

借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる渋谷区

「千駄ケ谷」駅は副都心の一つ「渋谷区」に位置しており、ターミナル駅の「渋谷」を始め、「原宿」や「代官山」など、ファッション産業の集積している区です。

住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約146千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。「千駄ケ谷」のある渋谷区を見てみると、供給にあたる借家数は9.4%、空家数は41.3%増加しており、やや供給の多いエリアといえます。

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エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関して いることがグラフから読み取ることができます。渋谷区の供給傾向も東京都や 23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた 増加傾向がうかがえ、2015年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

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人口の推移を見てみると、渋谷区の人口は年々増加していることがわかります。 東京都によると渋谷区は2020年前まで増加傾向と予測されており、千駄ケ谷に おいても2020年東京オリンピック・パラリンピックによる街の活性化により、中古 マンションの価値にも良い影響が期待できます。

《まとめ》

 

渋谷区にある「千駄ケ谷」駅は、北側に新宿御苑、西側に明治神宮、東側に神宮外苑と、都心にいながらも自然の楽しめる環境の整った町です。その中心には「鳩森八幡神社」があり、新年には多くの参拝客が訪れます。この神社から四方に商店街が広がっており、昔ながらの個人商店やおしゃれな飲食店やアパレルショップ、そして住宅の混在した穏やかな街並みを形成しています。

 

不動産市場に目を向けると、2020年の東京オリンピック・パラリンピック開催による街の活性化により中古マンションへの良い影響も期待できる一方、供給・人口(需要)ともに伸びている市場であるため、 入居者のニーズをいかに捕まえるかが求められるエリアといえるでしょう。

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