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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 両国

相撲と歴史の街「両国」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「両国」エリアの特徴
  • ① 両国国技館と江戸東京博物館ある” 相撲と歴史の街”
  • ② 築年、徒歩の影響割合が小さい安定した賃貸市場
  • ③ 都内各所への素早いアクセスが可能な交通手段

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JR 総武線「両国」駅前
日本人はもとより、外国人観光客も多くみられる。

 

 「両国」は東京の東側、「墨田区」に位置しており、隅田川に面しています。両国国技館と江戸東京博物館が駅前に建つ「両国」は”相撲と歴史の街”として栄えており、国内はもとより海外からの観光客も多くみられます。

 相撲の街というだけあって街には相撲に関する施設が集積しています。大相撲が開催される両国国技館、相撲の資料を収蔵している相撲博物館、江戸時代に勧進相撲が行われた回向院などがあり、街中でお相撲さんの姿も見ることができます。

 飲食店も非常に充実しており、相撲の街らしい”ちゃんこ鍋のお店やお蕎麦屋も多くみられます。

 駅前は賑やかですが、少し離れると閑静な住宅街となっているため、住宅地としても人気があります。

 食、住、文化、の融合した「両国」は観光地としても暮らすにしても、人気のある街となっています。

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大相撲が開催される両国国技館

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横綱横丁には様々な飲食店が並ぶ。

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隅田川には水上バスも運行しており、 釣りやランニングをしている方の姿も。

都心のあらゆる主要エリアへスムーズにアクセス可能

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 「両国」駅はJR総武線、都営大江戸線の2線を利用することが できます。

 秋葉原からJR中央・総武線で下り方面2駅に位置しており、秋葉原まで出ればJRや東京メトロなどの複数路線を利用することができるため都心へのアクセスがよく、「新宿」へは22分、「東京」へも15分とビジネスエリアに30分以内にアクセスが可能です。また、地下の山手線といわれる都営大江戸線も通っているため、都心の主要エリアをダイレクトにアクセスすることができます。

 銀座や日本橋にも近く、自転車でのアクセスも可能です。

 このような抜群な地の利も”住む街”として指示されている理由の 一つでしょう。

「両国」周辺の賃貸市場

 両国駅の賃貸市場を見ていきます。まずは賃料相場から見ていきましょう。 両国駅の賃料相場と23区平均を比較すると、23区の3,339円/㎡よりやや高い 3,422円/㎡です。

 次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの 程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰 分析結果一覧」を見てみると、両国の単身者物件の月額賃料は「d. 切片」の 61,548円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の466円ずつ値下がり、築年数 1年ごとに「b. 築年」の539円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c. 面積」の1, 176円ずつ 値上がることがわかります。各変数を「d. 切片」との割合で23区と相対的に比較 すると、両国の築年・徒歩による賃料の下落傾向が小さく、賃料のばらつき(標準 偏差)も安定しています。下町で多くみられる傾向で、古くから続く市場である ため非常に安定した傾向にあると推測できます。

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※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは2014 年3 月末日現在のデータです。重回帰分析は築10 ~ 30 年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。

「両国」の居住者特性

 

 「両国」と両国駅のある墨田区の居住者特性をみていきましょう。まずは 単身者世帯比率の比較です。東京都の45.71%と比較すると、墨田区は単身者が 53.07%、両国は55.25%と単身者が多いエリアであることがわかります。

 次にエリア内の「年齢構成比と男女比率」を見てみると、男女比はほぼ半々、 年齢別に見てみると男女ともに20 -39歳の若い年齢帯が最も多く、全体の 約36%を占めています。若い単身者に指示されていることが居住者特性からも 読み取れます。

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REISM 管理物件 ― 2015 月8 月現在 ―

REISMでは両国エリアでのリノベーション実績があります。

「Kitchen 009 両国」としてリノベーションを施した部屋は、隅田川の花火大会やスカイツリーなども望める絶好のロケーション!キッチン台として使用できる大きなテーブルを設置していますのでゲストを呼んでのおもてなしも可能な贅沢なリノベーション空間に仕上がっています。

リノベーションをすることにより賃料は約10%向上(弊社査定賃料比)。

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借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる墨田区

 「両国」駅の所在する墨田区は東京都の東部に位置し、「両国」や「押上」などの下町が多く、全国的に有名な「東京スカイツリー」も墨田区に存します。

 住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。墨田区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に約2 1 . 5 % 増えているのに対し、空き家数は約89.0%増えています。賃貸住宅の供給が高まるなかで、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。

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 エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。墨田区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せています。

 東京都および墨田区の着工数は2011年、2012年と増加傾向にあるものの、2013年、2014年には増加傾向が緩やかになっており、墨田区の供給も2014年は若干の増加に収まると推測されます。また、消費増税の影響で供給数の増加傾向は一旦落ち着くと予想され、市況は中古市場へとシフトしていくものと考えられます。

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 供給は2003年~2006年の間に著しく伸びているものの、2007年以降は抑えられている傾向にあり、墨田区は人口推移も年々伸びていることから、儒給バランスの回復により不動産価値にも価格下落率の低下など良い影響が期待できます。

《まとめ》

 

 「両国」は東京の東側、「墨田区」に位置しており、隅田川に面しています。江戸時代から相撲とかかわりの深いこの街は、今日でも”相撲と歴史の街”として親しまれています。大相撲が開催される両国国技館、相撲の資料を収蔵している相撲博物館、江戸時代に勧進相撲が行われた回向院などがあり、街中でお相撲さんの姿も見ることができます。

また、交通機関も充実しており、日本橋などへも自転車でいける”地の利”から住む街としても人気があります。

 不動産市場をみると、築年・徒歩による影響が小さく、賃料のばらつき(標準偏差)も小さい非常に安定した傾向にあります。墨田区の人口推移も年々伸びていることから、不動産価値にも良い影響が期待できます。

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