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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 大森

利便性が高く、歴史も感じられる街「大森」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「大森」エリアの特徴
  • ① 商業施設やレジャー施設、緑地環境が多く、住み心地の良いエリア
  • ② ターミナル駅や空港などへのアクセスの良さ
  • ③ 大田区で民泊認可の条例案が可決され、変わりつつある不動産投資のスタイル

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大森駅の駅ビルにはアトレが併設されている

 

「大森」駅は東京23区最南部「大田区」に位置しており、ここ数年で大きく 開発が進み、利便性の良い都市へと発展しました。

「大森」駅はちょうど西側の台地と、東側の低地の間に位置しています。

駅西側には高級住宅地として有名な「山王」があり、閑静な住宅街が 広がっています。大正の終わり頃から様々な作家や芸術家が集まり住んで いた「馬込文士村」と呼ばれる一帯や、「大森貝塚」など、歴史を感じる ことができるスポットがあるのもこちら側です。

 また、線路脇の谷間には「山王小路飲食店街」という昭和の雰囲気を 残す飲食店街もあります。「地獄谷」の異名でも知られています。

 駅東側駅周辺は主に商業地、住宅地が形成されています。駅には アトレが併設されており、その他にも大型の商業施設から小さなスーパー まで、買い物をするのに不自由は感じません。そこを抜けてさらに東に 向かうと平和島、勝島、大井埠頭へと続き、一般の居住エリアとは違う 街が広がっています。しながわ水族館などのレジャースポットもあり、 休日には多くの方で賑わっています。

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高級住宅地「山王」へ続く坂道
高級住宅地というだけあって落ち着いた雰囲気

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線路脇の路地にある「山王小路飲食店街」
個性溢れるお店が集まっている

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大森貝塚遺跡庭園には緑も多く、 子供たちが元気に遊びまわっていた

「品川」「東京」まで直通!羽田空港にも約30 分!

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「大森」駅から利用できる路線はJR京浜東北線のみですが、JR京浜 東北線はターミナル駅へのアクセスが非常によく、「品川」駅まで 12分、「東京」駅まで22分と近く、「横浜」駅までも20分でアクセス 可能なため通勤に便利な沿線です。

 特に「品川」駅からは新幹線の利用や羽田空港へのアクセスも 短時間で可能なので、出張などで遠方に行かれる方にもうってつけの 駅と言えるでしょう。

また、「大森」駅は電車の他、バス路線も充実しています。京浜急行 グループと東急バスあわせて40路線以上が乗り入れており、「レ ジャーランド平和島」や「しながわ水族館」、「羽田空港」など、多方面 への移動に便利です。

近隣に商業施設、レジャー施設があり、都内各地や遠方への移動 にも便利な「大森」は、単身者から家族世帯まで幅広い層から支持 されているエリアです。

「大森」周辺の賃貸市場

 大森の賃貸市場を分析していきます。まず、賃料相場を23区平均と比較して みましょう。

 大森の賃料相場と23区平均の平米単価を比較すると、23区の3,339円/㎡に 対し、大森は3,455円/㎡と、23区と同水準の賃料相場のエリアであることがわかり ます。

 次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度 影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析 結果一覧」を見てみると、大森の単身者物件の月額賃料は「d. 切片」の54, 062円 からスタートし、徒歩1分ごとに「a. 徒歩」の669円ずつ値下がり、築年数1年ごとに 「b.築年」の685円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,790円ずつ値上が ることがわかります。

 相対的に比較するため、「b.築年」と「d.切片」の割合を築年による減価率と定義 して23区と比較すると、大森は築年による賃料の下落が小さく、安定した市場で あるといえます。

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※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは2014 年3 月末日現在のデータです。重回帰分析は築10 ~ 30 年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。

「大森」の居住者特性

 

 「大森」の居住者特性を東京都と、「大森」のある「大田区」と比較をしてみると、 東京都で45.71%、大田区で47.92%、大森で46.83%と、「大田区」「大森」は東京 都全体とほぼ同じです。

 年齢構成比と男女比率の比較を見てみると、男女による差はほぼ見られません。 一方、20-59歳の年齢帯は東京都平均よりやや多く、若い単身者世帯から就学児 童のいる家族世帯が多いエリアであることがわかります。

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REISM 管理物件 ― 2015 月12 月現在 ―

REISMでは大森エリアでのリノベーション実績があります。

「大森」駅の商業施設や飲食店が多く立ち並ぶ通り沿いにあるリゾート空間「Teida」。品川駅にもアクセスが良く空港を利用される方にぴったり。しながわ水族館や海浜公園もたくさんあり、自然を近くに感じる事ができるエリアです。

リノベーションをすることにより賃料は約14%向上(弊社査定賃料比)。

その他の近隣エリアのリノベーション物件はコチラから

民泊を認める条例案が可決された「大田区」

 「大森」駅の所在する大田区は東京23区の最南部に位置しています。埋め立て地や 東京湾近くの地域に工場の多いエリアや、都内の高級住宅地として有名な「田園調 布」や「山王」など、2つの顔を持っています。

 住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で 約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も 5年の間で全体的に増えています。大田区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の 間に23.2%増加し、空き家数も54.5%増加しています。

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 エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関して いることがグラフから読み取ることができます。大田区の供給傾向も東京都や 23区の増減と似たような動きを見せています。大田区の着工数も2006年以降、 低い水準で抑えられており、2014年の供給も比較的低い水準に収まると推測され ます。

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 また、2020年のオリンピックに向け、訪日外国人増加対策として、大田区では 国家戦略特区として民泊を認める条例案が12月7日に可決されました。今後、 Airbnbなどの民泊サービスは増加すると考えられます。不動産を貸すだけでは なく、新しい形の投資方法は、空室対策に有効な手段として注目されています。

《まとめ》

「大森」駅は東京23区最南部「大田区」に位置しており、ここ数年で大きく開発が進み、利便性の良い都市へと発展しました。駅周辺には商業地が多数形成されていますが、駅から少し離れると住宅街が広がり、近くにレジャー施設から公園まであり、住み心地は非常に良いエリアです。 また、「大森」駅はJR京浜東北線を利用することでターミナル駅へのアクセスが良く、バス網も充実しているため各地へのアクセスが容易に できます。

 不動産市場に目を向けると、大田区では民泊を認める条例案が可決されました。今後は不動産を貸すだけでなく、外国人旅行者に宿泊施設として提供するという不動産投資の新しいスタイルも広まっていくと考えられます。

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