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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 御茶ノ水

学術と文化のまち、御茶ノ水

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「御茶ノ水」エリアの特徴
  • ① 商業、ビジネス、学生街、歴史的建造物といった多様な文化を内包する街
  • ② JR中央線、総武線、丸ノ内線が利用できる利便性の良さ
  • ③ 学生、社会人ともに単身者世帯の賃貸需要が高いエリア

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御茶ノ水駅(聖橋口)の様子

日本最大の学問の街、御茶ノ水  

「御茶ノ水」は、千代田区と文京区をまたいだ場所に位置しています。 駅の周辺は、多くのスポーツ用品店や音楽用品店、古本屋などが密集した 専門店街で形成されており、多方面から人を集めるコンテンツを持って います。そして、街のどこにいても目に入る明治大学リバティタワーは、街の シンボル的存在として知られ、一般の方も参加できる公開講座は、地元の 地域住人たちにも親しまれています。 多くの教育機関や中小規模のオフィスビルが立ち並ぶこのエリアは、昼夜 問わず多くの学生やビジネスパーソンで賑わっているため、飲食チェーン 店や生活雑貨店なども充実しており、学生をはじめとした単身者に住み やすい街として、人気のエリアとなっています。

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御茶ノ水サンクレール商店街

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明治大学リバティタワ-

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専門店がならぶすずらん通り

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歌にもなっている神田川

秋葉原へ徒歩圏内。さらに複数路線の利用でアクセス良好!

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「御茶ノ水」駅はJR 中央線, 総武線, 東京メトロ丸の内線の 3 路線を利用することができ、JR 線を利用することで新宿・ 秋葉原方面にスムーズにアクセスできます。

東京メトロ丸の内線を利用することで東京・銀座方面や池袋 方面へ、また、徒歩圏内にある新御茶ノ水駅を使えば東京メトロ 千代田線を利用することで大手町方面にもアクセスでき、通勤 通学だけではなくショッピングにも便利な立地となっています。 また、1 駅隣の秋葉原でJR 京浜東北線に乗り換えることで 埼玉・横浜方面へ、JR 総武線を使うことで千葉方面へも一本で アクセスできるので、遠出する際にも便利な立地となっています。 このように、御茶ノ水は多方面へのアクセスが容易なことから、 学生やサラリーマンといった単身者への人気が高い街です。

「御茶ノ水」駅周辺の賃貸市場

駅周辺の賃貸物件データをもとに、「御茶ノ水」駅とターミナル駅の新宿と比較すると、賃料相場では平米当たり約95 円(20 ㎡で約1,900 円) 下がりますが、御茶ノ水エリアにおける賃料価格の上がり下がりのふれ幅(ばらつき)が小さいことから、比較的安定した賃料相場を維持して いるエリアといえます。

また、重回帰分析により築年数に対する平米賃料の減価傾向を見ると、23 区平均の-1.5% と比べて「御茶ノ水」は-0.8% と23 区の下落水準 より低く(≒20 年経過で約16% 下落)、築年数が古くなっても賃料下落率は緩やかな傾向です。こうしたデータから、「御茶ノ水」駅周辺の賃料 相場は23 区内でも経年による家賃下落への影響は比較的小さく、安定していることがわかります。

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※賃料単価は中央値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは16 ㎡以上30 ㎡未満の物件から算出しています。

文京区と御茶ノ水周辺の居住者の特長

 

東京都ならびに文京区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で45.71% に対して、文京区は55.74% と比較的高いことがわかり ます。対象エリアとなる丁目(湯島1 丁目、2 丁目など)における人口統計資料から単身世帯の割合をみてみると、区の平均を上回る69.92% と なっており、御茶ノ水周辺エリアは一人暮らしの方が多いということがわかります。また、対象エリア内の居住者の年齢構成をみると、20 ~ 39 歳の 割合が40.9% と最も高く、40 歳未満が全体の約半分を占め、比較的若い世代の居住割合が多いエリアとなっています。

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販売・管理物件の入居者傾向(2012年7月現在)

都内の好立地の中古マンションを投資向けに販売し、賃貸管理を 行っています。「御茶ノ水」エリアでも、駅周辺の投資用賃貸マンションの 販売・管理物件があり、リノベーション実績もあります。

実際に住んでいる方々の傾向をみると、御茶ノ水エリアや本郷などに通う学生 あるいは企業勤務者が半数以上を占めています。また、女性の割合が6割と多く、入居者の8割を20-39歳が占めています。

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借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる文京区

住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2003 年から5 年の間に23 区全体で約146 千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、 空き家数は5 年の間で全体的に減少しています。文京区と、隣接する周辺の5区を見ると、各区によって借家数や空き家率の増減にばらつきがありますが、 文京区においては、供給にあたる借家数は5 年の間に約4.9% 増えている一方、空き家数は9.6% 減っています。賃貸住宅の供給・需要が高まるなかで、いかに 居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。

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エリア別に賃家の住宅着工数を見ると、東京都と23 区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。文京区の供給傾向も東京都 や23区と似たような動きを見せています。2010 年の数値は公式資料がないため予測となりますが、全体的な傾向として、2004 年から2006 年までは比較 的多く着工している一方、東京都・23 区ともに2009 年、2010 年と連続して過去10 年間での最少着工数であることから、文京区の供給も2010 年は比較 的低い状況であると予測できます。

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供給が平成15 年~ 20 年(2003 年~ 2008 年)の間に著しく伸びているものの、今後供給が減り、文京区の人口推移も 年々伸びていることから、儒給バランスの回復により、不動産価値にも価格下落率の低下など良い影響が期待できます。

《まとめ》

 

御茶ノ水周辺エリアは明治大学、東京医科歯科大学、順天堂大学などの大学や専門学校、予備校が集る日本国内最大の学生街として知られています。また、江戸の総鎮守・神田明神、湯島聖堂、ニコライ堂等を始めとする宗教施設、有名病院等が、更に国内最大の書店街・楽器店街・スポーツ店街、多くの食通を惹き付ける老舗名店街等も内包、隣接するなど、名所を多く抱える広範な文化ゾーンを形成しています。

文京区と千代田区をまたいだ場所に位置する御茶ノ水は都心へのアクセスが便利なことから、特に学生やサラリーマンといった単身者に人気があり、不動産価格・賃料などにおいて、安定した価値を保つことが期待できそうです。

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