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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 西巣鴨

教育機関と由緒ある寺院のある街「西巣鴨」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「西巣鴨」エリアの特徴
  • ① 古くからの「学校の街」として知られており、由緒ある寺院もあるお寺街
  • ② 日常生活に便利な商店街と、住環境の高い良質な住宅街
  • ③ 築年による賃料への影響は安定している一方、空室率はやや増加している賃貸市場

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白山通りに面した都営三田線「西巣鴨」駅の出口
道幅が広く、駅前は広々とした雰囲気

「西巣鴨」は東京23区の北西部、「豊島区」に位置しています。

「西巣鴨」一帯は古くは「学校の街」として知られており、現在も大正大学や淑徳巣鴨中学校・高等学校などの教育施設が点在しているエリアになっています。

また、お寺街としても有名で、西巣鴨4丁目には『四谷怪談』で有名なお岩のお墓がある妙行寺や、行基が730年に建立した正法院などが建ち並んでおり、歴史を感じられる街並みです。

生活環境に目を向けると、庚申塚商栄会やお岩通り商店街、滝野川八幡通り商店会のほか、スーパーも多いので日々の買い物に不便を感じることはありません。

大通りから一本入ったところには良質な環境の住宅街が広がっており、都電荒川線が通っているため、下町らしさも感じさせてくれます。繁華街のような賑やかさはありませんが、落ち着いた暮らしのできる「西巣鴨」は、若者からお年寄りまで幅広い層に愛されているエリアです。

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凱旋門風の大正大学の正門

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荘厳な佇まいの妙行寺

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大通りから入ると閑静な住宅が広がっている

計15 路線と多彩な路線への乗り継ぎのほか、複数路線に囲まれ通いやすい立地

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「西巣鴨」駅を通る都営三田線は、板橋区「西高島平」から、目黒区「目黒」駅までを結んでいます。

 

「三田線」は沿線に大学が複数あることや、 「水道橋」や「日比谷」、「大手町」などのビジネス街へのアクセスが非常によく、ビジネスマンや学生からの人気が高い路線です。 その他、JR山手線や東京メトロ沿線など、接続路線が計15路線と多彩な都営三田線は、都内各地へのアクセスが自在です。

 

また、「西巣鴨」駅はJR山手線の巣鴨駅、埼京線の板橋駅、南北線の王子駅駅に囲まれ、どの沿線にも通いやすい立地です。駅から5分ほど歩くと都営荒川線の新庚申塚駅への乗り換えもできます。国道17号線もすぐ近くのため、バスや自動車での移動も視野に入ります。

このような都内への通学・通勤を支える交通利便性も、三田線「西巣鴨」駅が幅広い層に支持されている理由です。

「西巣鴨」周辺の賃貸市場

 

西巣鴨の賃貸市場を分析していきます。まず、西巣鴨の賃料相場と23区平均の平米単価を比較すると、23区の3,339円/㎡に対し、西巣鴨は3,192円/㎡と、23区よりもやや低い賃料相場であることがわかります。

 

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、西巣鴨の単身者物件の月額賃料は「d. 切片」の50, 326円からスタートし、徒歩1分ごとに「a. 徒歩」の153円ずつ値下がり、築年数1年ごとに「b.築年」の720円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,561円ずつ値上がる ことがわかります。

 

「賃料に対する影響割合の比較」から西巣鴨駅の傾向を分析すると、「b.築年/d.切片」「e.標準偏差/d.切片」(賃料のばらつき)ともに23区と類似しており、安定した賃貸市場であることがわかります。

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※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは2014 年3 月末日現在のデータです。重回帰分析は築10 ~ 30 年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。

「西巣鴨」の居住者特性

 

「西巣鴨」の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。東京都の45.71%に対し、豊島区は60.81%、西巣鴨は50.26%と、ともに単身者割合はやや高い割合です。

 

次に年齢構成比と男女比率を見てみると、男女比率はほぼ変わりません。年齢構成比を見てみると20-39歳の年齢帯が一番多く、また、40年代以降の年齢帯の割合は23区よりも高い割合です。西巣鴨は教育機関も多く、古くから続く暮らしやすい住宅街であるため、単身者の多い豊島区の中でも中間世代の割合が若干多い傾向にあります。

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REISM 管理物件 ― 2016 月8 月現在 ―

REISMでは西巣鴨エリアでのリノベーション実績があります。

エイジング加工の足場板、むき出しの鉄管、インダストリアルなペンダントライト。天井のレールや、コンクリート面にあえて残されたネジ、キッチン周りのすのこ壁など、飾り甲斐ある仕掛けも満載。空間を使ってどう遊ぼうか…そんな大人な楽しみ方ができる空間です。

リノベーションをすることにより賃料は約16%向上(弊社査定賃料比)。

その他の近隣エリアのリノベーション物件はコチラから

借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる豊島区

  

「大塚」駅の所在する豊島区は東京23区の北西部に位置しています。「池袋」のような華やかな繁華街や、下町情緒溢れるおばあちゃんの原宿「巣鴨」、そして高級住宅地として有名な「目白」など、様々な特性の街が点在しています。

 

住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、23区全体で2008年から5年の間に約190千戸の賃貸物件が増え、「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。豊島区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に16.2%増加し、空き家数は52.6%増加しています。

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エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。豊島区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえますが、東京都と同じく微増傾向と予測できます。

「西巣鴨」は単身者割合も5割を超えており、豊島区は需要が非常に高いことから、空室や家賃下落リスクは低いエリアといえます。

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豊島区の人口推移も年々伸びていることから、「西巣鴨」においても儒給バランスの回復により不動産価値にも価格下落率の低下など良い影響が期待できます。

《まとめ》

 

「西巣鴨」は東京23区の北西部、「豊島区」に位置しており、古くは「学校の街」として知られていました。現在も大正大学や淑徳巣鴨中学校・高等学校などの教育施設が点在しているエリアになっています。

また、お寺街としても有名で、西巣鴨4丁目には、『四谷怪談』で有名なお岩のお墓がある妙行寺や、行基が730年に建立した正法院などが建ち並んでおり、歴史を感じられる街並みです。
 駅周辺には庚申塚商栄会やお岩通り商店街、滝野川八幡通り商店会などの商店街があるため日常生活に不便は感じず、南北に良質な環境の住宅街が広がっているおり、特に南側は都電荒川線が通っているため、下町らしさも感じさせてくれます。

 

賃貸市場に目を向けると、築年による賃料への影響は安定している一方、空室率が大きくなってきており、いかに居住者のニーズを捕まえるかが不動産投資性向の鍵となってくるエリアです。

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