REISM[リズム]

Now Loading...
 
AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 日暮里

下町情緒が色濃く残る、荒川区の玄関「日暮里」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「日暮里」エリアの特徴
  • ① 谷中銀座や繊維街での散策を楽しめる下町情緒の残る街
  • ② 賃料下落率の安定した賃貸市場
  • ③ 都内各地から成田空港まで、幅広い交通手段を利用可能!

日暮里エリアレポート_01

日暮里駅から望む東口サンマークシティ

 

 「日暮里」は東京23区の東側、「荒川区」に位置しています。JR山手線が 通っており、荒川区の玄関的な駅です。全体的にみると町工場、商店街、 住宅が混在している「下町」といった地域ですが、駅の東側と西側でその 特徴が変わります。

 東口側の駅前には、2008年の再開発で建設されたサンマークシティと 呼ばれる3本の再開発ビルが建っています。低層は商業テナント、高層は 住宅となっており、近年を象徴する日暮里駅のランドマークになっています。 また、東口から少し歩いたところには繊維問屋街があり、服地、織物、 服飾用小物、既製服などを扱う店が集まっています。

 駅西口側は下町情緒が色濃く、昔ながらの風景と雰囲気が残っています。 特に、美しい夕焼けが見られることから名付けられた「夕焼けだんだん」 から「谷中銀座商店街」へと続く有名な通りは、地元住民はもとより、 散策や観光で訪れる方にも人気のスポットになっています。

日暮里エリアレポート_02

日暮里中央通りには繊維問屋が並ぶ

日暮里エリアレポート_03

谷中の大仏様も御座す「天王寺」
外国人観光客も多くみられる

日暮里エリアレポート_04

「谷中銀座」へと続く“夕やけだんだん”
多くの買い物客で賑わっている

成田への玄関口!都内各地へのアクセスも良好!

日暮里エリアレポート_05
 

 「日暮里」からはJR山手線、JR京浜東北線、京成本線、常磐線の計4路線が利用可能です。

 JR山手線が使えるので「東京」、「池袋」、「新宿」、「渋谷」などの主要エリアへはもちろんのこと、山手線で2駅の「上野」まで出ることにより、東京メトロ銀座線/日比谷線も利用可能です。通勤や通学、プライベートで利用するほとんどの場所へ快適に移動できます。

 また、「上野」からは新幹線も利用することができますし、「日暮里」 駅からは成田空港へ最短36分でアクセスできる「成田スカイアクセス」が利用可能です。成田への玄関口として、出張などで遠方に行かれる方から支持されています。

 都内各地から遠距離まで、都心で働くビジネスマンには非常に利便性の高いエリアです。

「日暮里」周辺の賃貸市場

 日暮里の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場からです。日暮里駅の 賃料相場は23区と同水準であることがわかります。

 次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度 影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析 結果一覧」を見てみると、日暮里の単身者物件の月額賃料は「d. 切片」の52, 743. 2円 からスタートし、徒歩1分ごとに「a. 徒歩」の446. 4円ずつ値下がり、築年数1年ごとに「b.築年」の521.6円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,547.9円ずつ値上がることがわかります。

 これを「d.切片」との割合で23区と相対的に比較すると、日暮里は「b.築年/d.切 片」の割合が23区より低く、築年による賃料の変動の安定した市場であると分析 できます。

日暮里エリアレポート_06
日暮里エリアレポート_07
日暮里エリアレポート_08

※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは2014 年3 月末日現在のデータです。重回帰分析は築10 ~ 30 年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。

「日暮里」の居住者特性

 

 「日暮里」と日暮里駅のある荒川区の居住者特性をみていきましょう。まずは単身者世帯比率の比較です。東京都の45.71%と比較すると、荒川区の単身者割合は42.52%とファミリー層が多い区ですが、日暮里は48.41%と荒川区の中でも単身者が多いエリアであることがわかります。

 次にエリア内の「年齢構成比と男女比率」を見てみると、男女比はほぼ同じ、年齢構成比も23区と類似した傾向が見てとれます。20~39歳の割合が約33%と最も高く、次いで40~59歳が約28%、60歳以上が約26%。若干若い世代の割合が多い傾向となっています。

日暮里エリアレポート_09
日暮里エリアレポート_10

REISM 管理物件 ― 2015 月10 月現在 ―

REISMでは日暮里エリアでのリノベーション実績があります。

モダンテイスト満載のリノベーションシリーズ「Union」。真っ白な壁面と黒のアクセントパーツのコントラストや、木の温もりを存分に感じていただける表情豊かなパーケットフロアなど、普通の空間では物足りないという人にもってこいの空間に仕上がっています。

リノベーションをすることにより賃料は約16%向上(弊社査定賃料比)。

その他の近隣エリアのリノベーション物件はコチラから

借家数、空家数ともに減少している荒川区

 「日暮里」駅の所在する荒川区は東京23区東部に分類され、下町としての特色を多く残す一方、工場跡地を活用した大規模な再開発も行われています。

 住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で 約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も 5年の間で全体的に増えています。荒川区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の 間にほぼ変わらないのに対し、空き家数は約28.1%減少しています。

日暮里エリアレポート_12
日暮里エリアレポート_13
日暮里エリアレポート_14
 

 エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。荒川区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せています。

 荒川区の着工数は2006年以降、低い水準で抑えられており、2014年の供給も 比較的低い水準に収まると推測されます。

日暮里エリアレポート_15

 日暮里駅は荒川区の玄関とも言える地域であり、開発計画も予定されていることから、街ブランドの向上による流入人口の増加が期待できるエリアでもあります。 2014年までの人口推移を見ても年々伸びていることから、儒給バランスの回復により不動産価値にも価格下落率の低下など良い影響が期待できます。

《まとめ》

 

 「日暮里」は駅の西側と東側でその特徴が変わります。駅西口側には、谷中霊園や下町情緒たっぷりの谷中銀座が伸びており、駅の東側は再開発されサンマークシティと呼ばれる地区になっています。また、南東側には繊維問屋街があり、服地、織物、服飾用小物、既製服などを扱う店が集まっています。

 交通網を見るとJR山手線や京浜東北線、成田スカイアクセスを利用 可能で近距離・長距離、幅広く交通網を網羅しています。

 賃貸市場をみると、古くから続くエリアのため築年による賃料下落 傾向が小さく、安定した市場といえます。需給バランスもよく、人口増加の 影響から、不動産価値にもよい影響が期待できます。

>> 満足度97%!【無料】リノベーション・不動産投資セミナーの予約はこちら