REISM[リズム]

Now Loading...
 
AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 中目黒

大人が憧れる、スタイリッシュで利便性抜群な街『中目黒』

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「中目黒」エリアの特徴
  • ① 都心で働く単身者に人気のオシャレで洗練された街
  • ② 単身需要は高いが、変動が大きく、希少性や差別化が求められる賃貸市場
  • ③ 2線利用可能な高い交通利便性

中目黒レポート_01

高層タワーと穏やかな住宅街が溶け込む街並み

 

東京都目黒区にあり、今では東京のオシャレな街の代表格とも言える ほどの人気を持つ「中目黒」。

駅前を通る山手通りは、日中は交通量も多く、道路沿いにはチェーンストアが立ち並び、いかにも東京らしい賑やかな印象を受けます。

しかし、一つ脇道を入ったすぐ近くの、桜の名所でも知られる目黒川沿いには、都内でも有数の人気を持つカフェやショップがひっそりと佇み、どこか洗練されたオシャレな人たちが都会の喧騒など全く感じさせず、ゆったりとした時間を楽しんでいます。

駅周辺には遅い時間でも営業している、高級志向から庶民派まで幅広い層にも好まれるスーパーや、地元の人たちで運営される商店街、さらには行政機関や医療施設も揃っていて、都心生活を存分に楽しんでもらうための必要なモノが全て集結しています。

オシャレなイメージに加え高い利便性を持ち、オトナが楽しめる街として定住する人も多く、都心で働く単身者に支持される街の一つです。

中目黒レポート_02

お洒落なカフェバーなどが並ぶ目黒川沿い

中目黒レポート_03

駅近にある便利な大型スーパー

中目黒レポート_04

地元からも愛される目黒銀座

恵比寿・代官山へも徒歩圏内。東京都心や横浜方面へも便利なアクセス

中目黒レポート_05
 

関東私鉄の中でも人気路線の一つ、東急東横線が乗り入れ、東京メトロ副都心線との直通運転を行っているので、渋谷~横浜間はもちろん、新宿、池袋または埼玉川越方面も乗り換えなしで行くことができます。

また、東京メトロ日比谷線は始発駅なので、ラッシュの朝も待てば座っての移動もでき、しかも都内の主要駅はほぼ網羅しているので、電車の通勤移動には抜群の利便性を持つ駅です。

山手通りと駒沢通りが駅の近くで交わっているので、自転車でもあれば明治神宮や恵比寿方面へも快適に少しの時間で行くことも可能です。

もちろん駅前にはタクシー乗り場があり、もし終電を逃したとしても六本木や青山近辺であれば1000円程度で済みますし、バスも各方面に向けて運行している、交通面においても非常に便利な街です。

中目黒周辺の賃貸市場

 駅周辺の賃貸物件データをもとに、「中目黒」駅と23区の平均を比較すると、賃料相場では平米当たり約447円(20㎡で約8940円)高いことがわかります。
収益性という点では魅力的な市場です。

 一方、重回帰分析による賃貸市場の傾向をみると、中目黒は築年および徒歩分数による賃料下落率・賃料のばらつき(標準偏差)のすべてに置いて23区よりも大きい傾向があります。駅周辺に魅力のある街並み、施設が多いエリアに多く見られる傾向です。

 数値だけをみると一見悪い傾向のように思えますが、多くの人がより魅力のある物件を求めている結果が数値に表れている、とも考えられます。立地は申し分のないエリアですが、市場のニーズをしっかりと読み取り、希少性のある物件を選ぶ必要があるでしょう。差別化(希少性)を生み出すことができるリノベーションもその答えの一つといえます。

中目黒レポート_06
中目黒レポート_07
中目黒レポート_08

※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは2013 年10 月31 日現在のデータです。分析は築10 ~ 30 年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。

目黒区と中目黒の人口特性

 

 東京都ならびに目黒区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で45. 71%に対して、中目黒(徒歩15分圏内)における単身世帯の割合をみてみると、51.05%が単身者となっておりなっており、単身者が多いエリアであることがわかります。 また、対象エリア内の居住者の年齢構成と男女比をみると、男女の比率は半々、年齢帯は20~39歳の割合が高く、20歳未満は比較的少ないことがわかります。若い働く世代の需要が高いエリアであることが読み取れます。

中目黒レポート_09
中目黒レポート_10

REISM 管理物件 ― 2013 月12 月現在 ―

REI SMでは「中目黒」エリアのリノベーション実績があります。

中目黒にはインテリアショップなども多く、クリエイティブな方が多いエリアです。また、落ち着いた雰囲気もあるため、壁一面が白いブリックタイル(レンガ)で覆われ、白を活かして自分の色に染められるお洒落で落ち着いた部屋「Brick 001 中目黒」としてリノベーションを施しました。

リノベーションをすることにより賃料は約14%向上(弊社査定賃料比)。その後、 入居者の入れ替えはあったものの、賃料は下がることなく安定的な賃貸経営を実現 しています。

その他のエリア内のリノベーション物件はコチラから

空き家数が増える中で、差別化が求められる目黒区

 住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2003年から5年の間に23区全体で約146千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数は5年の間で全体的に増加しています。目黒区と隣接する周辺の4区を見ると、各区によって借家数や空き家率の増減にばらつきがありますが、目黒区においては、空き家数が大幅に増えていることがわかります。供給が減少傾向とはいえ、空き家数が増えている中で、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。

中目黒レポート_12
中目黒レポート_13
中目黒レポート_14

 エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関して いることがグラフから読み取ることができます。目黒の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せています。2011年の数値は公表資料が無いため予測となりますが、全体的な傾向として、東京都・23区ともに2009年、2010年、2011年と連続して過去10年間での最小着工数であり、東京都の2012年は若干増加していることから、目黒区の供給も2012年は横ばいか若干増加すると予測できます。

中目黒レポート_15

 目黒区はブランド力の高さから投資対象として魅力的ですが、需要と供給のバランスを見るとリスクの高いエリアでもあります。今後供給は低く抑えられ、人口が増えるとはいえ、市場や景気などの動向をきちんと把握し、見極める知識が必要となるエリアといえるでしょう。

《まとめ》

 オシャレな街の代表格とも言えるほどの人気を持つ街「中目黒」。

駅周辺には遅い時間でも営業しているスーパーや地元の人たちで運営される商店街、目黒川沿いにはカフェやショップがひっそりと佇み、さらには行政機関や医療施設も揃っていて、都心生活を存分に楽しむために必要なモノが全て集結しています。オシャレなイメージに加え高い利便性を持ち、オトナが楽しめる街として定住する人も多く、都心で働く単身者に支持される街の一つです。

 一方で賃貸市場は変動が大きく、希少性のある物件を選ぶことが求められるエリアでもあります。

>> 満足度97%!【無料】リノベーション・不動産投資セミナーの予約はこちら