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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 三ノ輪

下町らしさが残り、交通利便性と生活施設に恵まれた「三ノ輪」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「三ノ輪」エリアの特徴
  • ① 生活に必要な施設に恵まれ、生活利便性の高いエリア
  • ② ビジネス街へのアクセス抜群の日比谷線と、上野まで2駅という交通利便性の良さ
  • ③ 築年・徒歩による賃料への影響が小さく、安定した賃貸市場

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大通り沿いに面している日比谷線「三ノ輪」駅

エリアレポートVol.70では東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅をご紹介いたします。

 「三ノ輪」は東京23区の北東側「台東区」に位置しています。台東区らしい下町らしさの残るエリアで、生活利便性の高さが魅力的なエリアです。

 三ノ輪駅は明治通りと昭和通りの巨大な交差点に位置しており、幹線道路沿いということもありマンションや商業ビルが立ち並んでいます。駅近くには遅くまで営業しているスーパーマーケットがいくつもあり、その間には生活密着型の業種の個人商店も多くみられます。さらに三ノ輪病院や郵便局、銀行、飲食店などもあり、生活利便施設がバランス良く揃った暮らしやすい街です。生活利便性の高さは都内でも高いエリアといえるでしょう。

 幹線道路から一歩裏へ入ると、台東区らしい住宅街が広がっています。落ち着いた環境の住宅街が広がっており、合間には工場や神社仏閣のある城東エリアらしい下町情緒の残ったエリアです。古くから続く下町風の住み心地が好みの方にとっては非常に魅力的なエリアといえます。

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下町らしい個人商店の並ぶ「まさにわ商栄会」

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駅近隣には夜遅くまで営業しているスーパーが点在しており、生活利便性は高い

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「たけくらべ」で有名な樋口一葉記念館

ビジネス街へのアクセス抜群の日比谷線!「北の玄関口 上野」へも2駅!

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 「三ノ輪」からは東京メトロ日比谷線と都電荒川線が利用できます。台東区から千代田区、中央区、港区と抜ける日比谷線は「上野」や「八丁堀」、「六本木」など、ビジネス街へのアクセスが抜群によい沿線で、都心で働く会社員から人気の高い路線です。

 新幹線を含めると10路線以上が利用可能な「上野」へ2駅と近く、都内各地への素早いアクセスが可能です。「上野」からはJR山手線が使えるので「東京」、「池袋」、「新宿」、「渋谷」などの主要エリアへはもちろんのこと、多種多様な路線を利用することで通勤や通学、プライベートで利用するほとんどの場所へ快適に移動できます。
 また、「北の玄関口」と言われるように、東北、秋田、山形、上越、北陸新幹線が乗り入れているおり、旅行や出張などで遠方へ行く場合にも便利です。「京成上野」からは成田空港へも直通アクセスが可能です。

 出張や旅行にも対応できる利便性は都心に住む単身者には必須条件でもあり、交通の面でも「三ノ輪」は大きな魅力を持っています。

「三ノ輪」駅周辺の賃貸市場

 三ノ輪駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/㎡に対し、三ノ輪は3,272円/㎡です。ビジネス街の多い日比谷線の中でも、賃料相場は割安なエリアです。また、築年平均の比較を見てみると、23区平均の21年に対して三ノ輪駅の築年平均は10年と、平均よりも新しい建物の多いエリアであることがわかります。

 次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、三ノ輪駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の51,300円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の222円ずつ、築年数1年ごとに「b.築年」の614円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,523円ずつ値上がることがわかります。

 「賃料に対する影響割合の比較」から三ノ輪駅の傾向を分析すると、築年による賃料下落「b.築年/d.切片」は23区平均よりも小さくと安定しており、賃料のばらつき「e.標準偏差/d.切片」は23区平均と同水準です。また、徒歩により影響は23区平均よりも小さく、三ノ輪駅の賃貸市場は築年による賃料下落の緩やかな安定した傾向のあるエリアです。

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※リズムマンションDBより作成(データは2014年3月末日現在のデータです。)
※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています。

「三ノ輪」の居住者特性

 「三ノ輪」の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。

 東京都ならびに台東区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全で約45%、台東区で約51%に対し、「三ノ輪」は約48%となっており、東京都平均よりも単身者の多いエリアです。

 対象エリア内の居住者の年齢構成をみると、20~49歳の割合の合計で約42%と、若い世代が4割を占めています。東京都比率と比較すると、若い世帯よりも中高年世帯のやや多いエリアです。また、男女比率を見てみると、52:49と男性割合のやや高いエリアであることがわかります。

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REISM 管理物件 ― 2017月5月現在 ―

 REISMでは三ノ輪エリアでのリノベーション実績があります。

 駅前は買い物に便利なスーパーやデパートが建ち並び、昭和な香りを楽しむことができる下町情緒あふれる商店街が魅力的な三ノ輪。2人入居も出来るほどワイドスペースと、キッチンの天板には使うほど味が出る鉄板を採用。あえて残されたコンクリートの無骨感が渋いアクセントになっています。水回りの小窓や、空間をゾーニングできるガラス扉、居室の3面窓が開放的な1Rです。

 リノベーションをすることにより賃料は約19%向上(リズム査定/平米賃料比)

 その他の近隣エリアのリノベーション物件はコチラから

空家数はほぼ横ばいの「台東区」

 「三ノ輪」駅の所在する台東区は中央からやや北東寄りに位置しており、東京で最も古い市街地のひとつである浅草や、北関東・東北地方からの玄関口と知られる「上野」などがあり、区は全般的に商業地となっています。

 住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。台東区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に23.5%増加しているものの、空き家数は0.5%とほぼ横ばいです。

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 エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。台東区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せています。台東区の着工数も2006年以降、低い水準で抑えられており、2015年の供給も比較的低い水準に収まると推測されます。

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 人口の推移を見てみると、台東区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると台東区は2015年より徐々に減少を始めますが、2025年の段階でも2005年よりも多いと予測されています。

 供給が増えて、需要がそれ以上に伸びている台東区の需給バランスを見ると、人気物件は希少価値が高くなり、空室や家賃下落リスクは低くなることが期待できます。収益性という点でも魅力的なエリアといえますが、同じ情勢が続くかどうか、変化した場合にどう対応するかが将来の課題といえます。

《まとめ》

 「三ノ輪」は東京23区の北東側「台東区」に位置しています。台東区らしい下町らしさの残るエリアで、生活利便性の高さが魅力的なエリアです。

 三ノ輪駅は明治通りと昭和通りの巨大な交差点に位置しており、幹線道路沿いということもありマンションや商業ビルが立ち並んでいます。駅近くには遅くまで営業しているスーパーマーケットがいくつもあり、その間には生活密着型の業種の個人商店も多くみられます。さらに三ノ輪病院や郵便局、銀行、飲食店などもあり、生活利便性の高さは都内でも高いエリアといえるでしょう。

 幹線道路から一歩裏へ入ったところには台東区らしい住宅街が広がっており、合間には工場や神社仏閣のある城東エリアらしい下町情緒の残ったエリアです。古くから続く下町風の住み心地が好みの方にとっては非常に魅力的なエリアといえます。

 不動産市場に目を向けると、築年による賃料の下落傾向は小さく安定しており、需要も伸びていますが、東京都の人口予測によると2015年以降は減少に転じると予測されており、油断は禁物です。

 「三ノ輪」はその住環境の良さと交通利便性の高さから幅広い層に人気のあるエリアですが、入居者から選ばれる差別化された物件を見極めることが必要な

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