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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 神楽坂

由緒正しき伝統が残るステータスタウン『神楽坂』

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「神楽坂」エリアの特徴
  • ① 高く安定した相場賃料と、ニーズの高い賃貸市場
  • ② 都心各地へのアクセスがしやすい山手内側の好立地
  • ③ 花街の色香が残る伝統的な街並みと住環境の良さ

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豊富な店が立ち並び、多くの人で賑わう神楽坂

 

 東京都新宿区を通る早稲田通りの一部で、江戸時代から花街として栄え歴史残る「神楽坂」。メインとなる表通りには多くの飲食店や雑貨店が立ち並び、その通りを一歩入った小路には風情残る隠れ家のような知る人ぞ知る料亭や「星付き」レストラン、オシャレなカフェが所々に散在していて、昼夜問わず多くの人で賑わっています。

 このように東京都内の中でも観光、グルメスポットとしての存在感が際立つ「神楽坂」ですが、実は閑静な住宅街が通りの裏には広がっていて、日用品を揃える店も商店街の中に多数あり、生活に全く不便さを感じさせません。また地元を心から愛する住民の手によって守られてきた街だけに、目が合うと軽く会釈したり、気軽に声をかけたりといった下町情緒も味わうことができます。粋な風情にモダンなライフスタイルが組み合わさる街の雰囲気に惹かれ住み続ける人も多いことから人気のエリアと言えるでしょう。

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カフェが併設され現代の雰囲気も感じさせる赤城神社

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今も残る石畳小路にある隠れ家的な料理店

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大規模開発が進む神楽坂下の外堀通り

1 回の乗り換えで大半の主要駅へアクセス可能

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 山手線内側のほぼ中心に位置する、東京メトロ東西線が通る神楽坂駅。山手線の「高田馬場」やビジネスの中心「大手町」までも10分弱で行くことができ、また、徒歩圏内にはJR 線、有楽町線、南北線、大江戸線を使用できる「飯田橋」、さらに「江戸川橋」「牛込神楽坂」があり、ここまでの主要路線を使えるとなると、東西南北どこの方面にも快適にアクセスできます。

 さらに首都高のインターも近く、自転車一台あれば繁華街まですぐ行けることもあり、その便利さも人気の理由の一つとなっています。

「神楽坂」駅周辺の賃貸市場

 駅周辺の賃貸物件データをもとに、「神楽坂」駅と23区の平均を比較すると、賃料相場では平米当たり約327円(20㎡で約6,540円)高いことがわかります。

 重回帰分析により賃料の下落傾向を見ると、「神楽坂」は山手内側の利便性が高いエリアであるにも関わらず、賃料下落傾向は23区平均より緩やかな傾向があります。一方で徒歩分数による賃料の下落傾向は東京23区平均に比べ強い傾向があり、徒歩10分以上の物件は賃貸競争力は著しく落ちる地域と想定されます。

 また、標準偏差による割合をみると、23区平均と比較して高く、賃料設定の許容幅が大きいエリアであることがわかります。リノベーションでバリューアップをすることにより、高い賃料設定が可能なエリアといえるでしょう。

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※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは 築10 ~ 30 年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。

新宿区と神楽坂周辺の入居者の特徴

 

 東京都ならびに新宿区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で45.71%に対して、新宿区は62.35%と比較的多いことがわかります。対象エリアとなる丁目(神楽坂、赤城元町、改代町、中里町 )における単身世帯の割合をみてみると、東京都の平均を上回る59. 37%となっており、単身者が多いエリアであることがわかります。また、対象エリア内の居住者の年齢構成をみると、20~39歳の割合が33.7%と最も高く、次いで40~59歳の割合が27.0%であり、単身者の多いエリアであることが読み取れます。

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REISM 管理物件 ― 2013 月9 月現在 ―

 REISMでは都内の好立地の中古マンションを投資向けに販売し、賃貸管理を行っています。「神楽坂」エリアでも、駅周辺の投資用賃貸マンションの販売・管理物件があり、リノベーション実績もあります。

 実際に住んでいる方々の傾向をみると、勤務地は都内各地、男性と女性の割合は半々、年齢別でみると30代が大半を占めています。

 交通アクセスや街の生活環境の良さによる、働く若い世代の需要の高さが伺えます。

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借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる新宿区

 住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2003年から5年の間に23区全体で約146千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数は5年の間で全体的に減少しています。新宿区と、隣接する周辺の6区を見ると、各区によって借家数や空き家率の増減にばらつきがありますが、新宿区においては、供給にあたる借家数は5年の間に約20.2%増えている一方、空き家数は4.4%減っています。数字上ではオーナーに有利な状況にも見えますが、もともとの総数が大きいので油断できません。とはいえ、高いニーズがある点はマンション経営を行う上でとても好ましいエリアであると考えられます。

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 エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。新宿区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せています。2012年の数値は公表資料が無いため予測となりますが、全体的な傾向として、東京都・23区ともに2009年、2010年、2011年と連続して過去10年間で比較的少ない着工数であり、東京都の2012年は若干増加していることから、新宿区の2012年の供給は若干の増加にとどまると予測できます。

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 供給より需要の多い新宿区においては、今後供給が低く抑えられる一方、人口推移が年々伸びていることから需要が高まり、不動産価値において価格下落率の低下や賃料の安定などが期待できます。

《まとめ》

 

 大正から昭和にかけて花街として栄えた街、神楽坂。現在でも、裏通りの黒塀や石畳、ひっそりたたずむ老舗料亭などが、文豪や芸術家たちの愛したかつての粋な花街の面影を今に残しています。近年でこそ開発が進み、昔ながらの街並みは失われつつありますが、新宿区では街並みの保全を目標とした地区計画を定めており、その粋さと住環境の良さを残した魅力的な街並みを形成していくことでしょう。伝統と現代が触れ合う艶やかな街として、今後も街の変遷が楽しみなエリアです。

 また、周辺に複数駅・路線を利用できることも、神楽坂の人気の理由の一つといえるでしょう。

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