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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 池尻大橋

都内でも有数の利便性に優れた街「池尻大橋」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「池尻大橋」エリアの特徴
  • ① 「渋谷」「三軒茶屋」から1駅という利便性と、住環境の良さ
  • ② 大橋JCTの建設と大橋地区第2種市街地再開発事業による周辺エリアの活性化
  • ③ 需要・供給ともに伸び、特に単身者需要の多い活発な賃貸市場

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建設中の「首都高速・大橋ジャンクション」

 

目黒区と世田谷区をまたがる「池尻大橋」は、渋谷から1駅という好立地 に位置しています。中目黒や代官山、下北沢、三軒茶屋、三宿などが 近く、これほど多くの人気エリアが生活圏に納まる街もめずらしいため、 若い世代に非常に人気のある街です。国道246号線や首都高速が通って いるため交通量はすごいものですが、1本路地に入れば、そこには生活 に必要な品物が揃う昔ながらの商店街や、人気のグルメレストランが 点在していたりと、閑静な街並みが広がっています。

また、来年の春を目途に「首都高速・大橋ジャンクション」が完成予定 なので、利便性が上がる事によりさらに街の再開発が進み、今後さらなる 発展が期待できます。大型マンションも多いため、ファミリー層も増え つつありますが、都内でも有数の抜群なアクセス環境を誇る街なので、 若い単身者層が必ず住みたいエリアの一つして挙げるほど、根強い 人気を誇っています。

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生活必需品が揃う商店街

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裏路地にある人気のカフェレストラン

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通り沿いには大きなスーパーもある

交通の利便に恵まれた街

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「池尻大橋」は、東急田園都市線で渋谷から1駅目に位置する、とても 利便性に優れたエリアです。通勤通学時においても、渋谷駅から東京メトロ半蔵門線にダイレクトに乗り入れているため、乗り換えなしでオフィスエリアのある都心まで楽にアクセスが可能です。また、電車以外にも玉川通りや山手通りなど大きな道路が通っているので、発着便数の多いバスも日常の足として利用することができます。路線図にもある通り「池尻大橋」を囲む中目黒や代官山などの人気エリアにも近いため、電車、バス、タクシー、自転車、徒歩など目的地に応じて交通機関を選べるのも「池尻大橋」ならではの特権と言えるでしょう。都心でも高い人気を誇り、多くの単身者が利便性の高い環境と都会的な生活を求めて集まるのも納得できるエリアです。

「池尻大橋」駅周辺の賃貸市場

駅周辺の賃貸物件データをもとに、「池尻大橋」駅とターミナル駅の渋谷を比較すると、賃料相場では平米当たり約578 円(20 ㎡で約 11,560 円)下がりますが、池尻大橋エリアにおける賃料価格の上がり下がりのふれ幅(ばらつき)が小さいことから、比較的安定した賃料 相場を維持しているエリアといえます。

また、重回帰分析により築年数に対する平米賃料の減価傾向を見ると、23 区平均の-1.48% と比べて「池尻大橋」は-1.40% と23 区の下落 水準に近く (≒20 年経過で約28% 下落)、築年数が古くなっても賃料下落率は緩やかな傾向です。こうしたデータから、「池尻大橋」駅周辺の賃 料相場は23 区内でも経年による家賃下落への影響は比較的小さく、安定していることがわかります。

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※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは 築10~30年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。

世田谷区と池尻大橋の入居者の特徴

 

東京都ならびに世田谷区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で45.71% に対して、世田谷区は49.72% と比較的高いことがわかります。 対象エリアとなる丁目(池尻2 丁目、3 丁目など)における人口統計資料から単身世帯の割合をみてみると、区の平均を上回る53.84% となっており、池尻 大橋周辺エリアは一人暮らしの方が多いということがわかります。また、対象エリア内の居住者の年齢構成をみると、20 ~ 39 歳の割合が36.9% と最も 高く、40 歳未満が全体の半分以上を占め、比較的若い世代の居住割合が多いエリアとなっています。

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販売・管理物件の入居者傾向(2012年9月現在)

都内の好立地の中古マンションを 投資向けに販売し、賃貸管理を行っています。 「池尻大橋」エリアでも、駅周辺の投資用賃貸 マンションの販売・管理物件があり、リノベー ション実績もあります。

実際に住んでいる方々の傾向をみると、渋谷や 池尻大橋へ通う企業勤務者半数以上を占めて います。また、女性の割合が7割と多く、入居者 の8割を20-39歳が占めています。

規模もニーズも大きい世田谷区

住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2003 年から5 年の間に23 区全体で約146 千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、 空き家数は5 年の間で全体的に減少しています。世田谷区と隣接する周辺の4 区を見ると、各区によって借家数や空き家率の増減にばらつきがありますが、 世田谷区においては、供給にあたる借家数は5 年の間に約21.1% 増えており、空き家数は6.6% 減少しています。供給以上に需要があることがデータからは 読み取れ、数字上ではオーナーに有利な状況にも見えますが、もともとの総数が大きいので油断はできません。とはいえ、高いニーズがある点はマンション 経営を行う上でとても好ましいエリアであると考えられます。

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エリア別に賃家の住宅着工数を見ると、東京都と23 区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。世田谷区の供給傾向も東京 都や23区と類似した動きを見せています。2010 年の数値は公式資料がないため予測となりますが、全体的な傾向として、2003 年から2006 年までは比較 的多く着工している一方、東京都・23 区ともに2007 年、2009 年、2010 年と過去10 年間見て比較的少ない着工数であることから、世田谷区の供給も 2010 年は比較的低い状況であると予測できます。

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それなりに戸数、供給、需要のあるエリアだからこそ、競合物件の中から入居候補者にできるだけ早く選ばれる物件であることが、安定した不動産経営をする上でのポイントといえそうです。

《まとめ》

 

「池尻大橋」は若者に人気の東急田園都市線「渋谷」と「三軒茶屋」の間にあり、都心至近ながらも周辺には閑静な住宅街が広がっています。周辺住民の憩いの場 となっている世田谷公園、お洒落なお店も点在する三宿通り沿いなど、周辺環境もとても充実しています。また、中央環状新宿線大橋ジャンクションの建設、 大橋地区第2 種市街地再開発事業により地上25 階と地上41 階のビルが建設されることでエリアに活気が生まれることが想定されます。

大型商業施設などはありませんが、「渋谷」「三軒茶屋」から1 駅という利便性、そして住環境の良さから特にサラリーマンや学生に人気があり、不動産価格・ 賃料などにおいて、安定した価値を保つことが期待できそうです。

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