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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 飯田橋

多様なニーズに応えるオフィス街「飯田橋」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「飯田橋」エリアの特徴
  • ① オフィス街や閑静な住宅街、賑やかな神楽坂など、多様なニーズに応えられるエリア
  • ② 5路線利用可能で都内各地への抜群の交通利便性
  • ③ リノベーション受容感度も良好で、安定した不動産価値を保つことが期待できる不動産市場

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飯田橋駅前はサラリーマンや学生が行き交う

  

「飯田橋」は千代田区・新宿区に跨っており、東京23区の中心に位置しています。飯田橋は昔から出版・印刷系の企業が多く、徒歩圏内に多種多様な名所・施設が充実しているエリアです。

 

飯田橋駅の東側外濠沿いにはオフィスビルが立ち並び、南は法政大学などの文教施設や、九段下方面の高台が閑静な住宅街になっています。
また、西に行くと神楽坂があり、賑やかな商店街と趣のある飲食店を楽しむことができます。 ほかにも都心のオアシスとして憩いの場になっている「小石川後楽園」や、商業施設「プラーノモール」、再開発で2014年10月にオープンした「飯田橋サクラテラス」と、様々な施設が徒歩圏に充実しています。

 

このように様々な特色を併せ持ち、多様なニーズに応えられる「飯田橋」は、都心で働く若い単身者からの支持が高いエリアとなっています。

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通り沿いにはオフィスビルが立ち並んでいる

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外濠沿いと小石川後楽園には
都心とは思えないほど緑が充実している

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神楽坂が近く、仕事帰りに
買い物や食事を楽しむこともできる

主要駅を通る5路線が乗り入れ、東西南北あらゆる方面への高いアクセス性!

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東京メトロ有楽町線/東西線/南北線、都営地下鉄大江戸線、そしてJR中央・総武線の計5路線。山手の中心に位置する「飯田橋」駅は、東西南北あらゆる方面に向かう路線をもつ交通アクセスに恵まれた駅です。

 

JR中央・総武線で「新宿」へ、東京メトロ有楽町線で「池袋」へ、さらには東西線で行ける「大手町」(東京駅)を含めると、3駅ものターミナル駅へ乗り換えなしで行くことが可能です。そのすべてに15分程でアクセスでき、その他にも地下の山手線と言われている都営大江戸線が利用可能なため、「六本木」や「汐留」といったオフィスエリアにもアクセスが可能です。また、大通りも近く、休日での自動車での移動にも便利です。

 

このように、「飯田橋」は通勤・通学・プライベート、どんな場面にも対応できる抜群の交通利便性を持っています。

「飯田橋」周辺の賃貸市場

 

飯田橋の賃貸市場を分析していきます。賃料相場・築年数を23区と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/㎡に対し、飯田橋は4,050円/㎡と、賃料相場は都内でもやや高めなエリアです。

 

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、飯田橋の単身者物件の月額賃料は「d. 切片」の40,921円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の814円ずつ、築年数1年ごとに「b.築年」の500円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の2,820円ずつ値上がることがわかります。

 

「賃料に対する影響割合の比較」から飯田橋駅の傾向を分析すると、築年による賃料への影響は23区よりもやや低く、築年による賃料下落は安定しています。一方、賃料のばらつき「e. 標準偏差/d. 切片」は23区よりも高く、リノベーションで賃料が改善する可能性の高いエリアです。

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※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは2014 年3 月末日現在のデータです。重回帰分析は築10 ~ 30 年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。

「飯田橋」の居住者特性

 

「飯田橋」の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。東京都の45.71%に対し、千代田区は54.13%、飯田橋(徒歩15分圏内)は53.56%と、ともに23区よりも多い割合です。

 

次に年齢構成比と男女比率を見てみると、女性比率が52%とやや多いです。年齢構成比を見てみると20-39歳の年齢帯の割合は23区よりも高く、若い世代の多いエリアです。交通の便の良いエリアであるため、都心で働く単身者 から人気の高いエリアとなっています。

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REISM 管理物件 ― 2016 月11 月現在 ―

REISMでは飯田橋エリアでのリノベーション実績があります。

多くの路線も乗り入れる「飯田橋」駅から徒歩3分に登場した「Bri ck」は、やわらかなサーモンベージュのブリックタイルと白壁の居室できれいめな雰囲気。建具にはマホガニー色をアクセントカラーとして添えました。

リノベーションをすることにより賃料は約14%向上(リズム査定/平米賃料比)

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借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる千代田区

 

「飯田橋」駅はちょうど新宿区と千代田区の境に存在しており、「飯田橋」駅の他にも「御茶ノ水」「水道橋」「神保町」などをはじめ賃貸ニーズの高い駅が 多く存在しています。

 

住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約146千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。「飯田橋」という地名のある千代田区を見てみると、供給にあたる借家数は33%伸びているにも関わらず、空家数は約53%減少しており、千代田区は需要の高いエリアといえます。

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エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。千代田区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2015年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

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人口の推移を見てみると、千代田区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると千代田区は2025年まで増加傾向と予測されており、飯田橋においても2014年の再開発により街の活性化により、不動産価値にも良い影響が期待できます。

《まとめ》

「飯田橋」は東京23区の中心にあり、千代田区・新宿区に跨った位置にあります。飯田橋駅の東側外濠沿いにはオフィスビルが立ち並び、南は法政大学などの文教施設や九段下方面の高台の閑静な住宅街、西には賑やかな商店街と趣のある飲食店のある神楽坂と、周辺には多様なエリアが広がっています。

賃貸市場に目を向けると、賃料の下落率は小さく安定しています。

また、賃料のばらつき(賃貸市場の幅)が大きく、供給よりも需要のほうが多いエリアであるため、リノベーション効果の期待できる市場です。

 

今後も人口の増加が予想され、2014年の再開発で魅力の高まった「飯田橋」エリアは、安定した不動産価値を保つことが期待できるでしょう。

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