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AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 旗の台

居心地の良さと生活・交通利便性がそろう「旗の台」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「旗の台」エリアの特徴
  • ① “木になるリニューアル”で注目を集める旗の台
  • ② 居心地の良さと利便性が生み出す良好な住環境
  • ③ 東急大井町線と池上線利用で多方面への交通アクセス

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“木になるリニューアル”に着工した旗の台駅

 エリアレポートVol.78では「旗の台」駅をご紹介いたします。

 「旗の台」駅は、東急大井町線・池上線の2路線の交差する駅です。駅舎のリニューアルが予定されており、駅周辺には池上線らしい下町商店街が広がる住み心地の良い街として今注目を集めている街の一つです。

 「旗の台」の周辺には旗の台東口通り商店街、旗が岡商店街など、数々の商店街が広がっています。飲食店は蕎麦やうどん、洋食、インド料理などバリエーションに富んだ飲食店が並びます。もちろん日常生活にかかせないコンビニやスーパー、生鮮食品店もあり、昭和大学病院のお膝下ということもあり薬局も多く見られます。チェーン店と個人経営のお店がうまく共存しており、非常に暮らしやすい商店街を形成しています。

 銭湯が多いのも旗の台の特徴です。歩いているだけでも銭湯が多いことに気が付きます。中でも有名なのが、東京都の「銭湯(公衆浴場)を町の健康増進拠点に活用していく」という事業の第1号店「新生湯」。昔ながらの趣を残しながら、趣向を凝らした十数種類のお風呂が用意されています。夜遅くまで営業している銭湯もあるので、仕事帰りに疲れを癒しに立ち寄るにも最適です。

 また、東急池上線「旗の台」の駅舎は東急電鉄による”木になるリニューアル”が予定されています。木造ホーム屋根として建替えることにより、快適さと池上線ならではの温かみのある駅舎として生まれ変わる予定です。

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駅周辺の四方に伸びる商店街は利便性抜群

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旗の台のシンボルになっている「昭和大学病院」

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全国初の健康増進型銭湯「新生湯」

2路線利用可能に加え、自動車での移動にも便利な立地

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 「旗の台」駅は東急大井町線と池上線の2路線が交差しています。共にローカル色の強い路線ですが、大井町線は主要な通勤路線を繋ぐバイパス路線、池上線は温かみのある街並みが特徴の路線です。

 「旗の台」は池上線でJR山手線「五反田」まで6分ほどでアクセスが可能です。山手線が使えるので都内の主要なターミナル駅へのアクセスの良さは抜群です。
 また、大井町線で大井町駅まで出ると「京浜東北線」を使うことができます。京浜東北線は都心の主要な通勤路線の一つで、南北縦貫路線として神奈川県から埼玉県までを結ぶ路線です。
 両路線を横切るような形で環状七号線が、池上線と並行する形で中原街道が通っており、自動車での移動もしやすい立地です。

 住環境と交通利便性の両立ができる旗の台は、住みやすい街として幅広い層からの支持を得ています。

「旗の台」駅周辺の賃貸市場

 旗の台駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/㎡に対し、旗の台は3,193円/㎡。平米単価の平均値、中央値、最頻値ともに23区平均よりも低いエリアです。住環境の良さと交通利便性を考えると割安感のあるエリアといえます。

 次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、大井町駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の56,195円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の664円ずつ、築年数1年ごとに「b.築年」の832円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,833円ずつ値上がることがわかります。

 「賃料に対する影響割合の比較」から旗の台駅の賃貸市場の傾向を分析すると、旗の台は築年による賃料下落「b.築年/d.切片」は23区平均と同水準と安定しています。また、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」の割合も23区平均と同水準であり、リノベーション効果の期待できる市場といえます。

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※リズムマンションDBより作成(データは2014年3月末日現在のデータです。)
※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています。

「旗の台」の居住者特性

 「旗の台」の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。

 東京都ならびに品川区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、品川区で約55%と、東京都と比較して単身者割合の多いエリアです。旗の台も単身者割合は約55%と品川区と同水準で、2010年から数・割合ともに微増しています。

 次に対象エリア内の居住者の年齢構成をみると30代と40代が多く、全体の34%を占めます。落ち着いた住環境の良さと都心への交通利便性の両立が30~40代の単身者の支持を集める理由でしょう。

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REISM 管理物件 ― 2018月1月現在 ―

 REISMでは旗の台エリアでのリノベーション実績があります。

 壁面には木目が美しいラーチ材。キッチンと、ベランダに面した柱にはブルータイルをひとつひとつ手作業であしらい、クラフト感もありながら洗練された雰囲気漂うデザイン。ペンダントライトの光があたたかい、創造力と想像力かきたてられる空間はまるで職人のアトリエを思わせてくれます。

 リノベーションをすることにより賃料は約%29向上(リズム査定/平米賃料比)

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借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる品川区

 「旗の台」駅の所在する品川区は東京23区の南西部に位置し、「五反田」「大崎」の再開発エリア、「武蔵小山」「戸越銀座」のような商店街、「御殿山」「池田山」に代表される高級住宅街など様々な特徴の街が集積しています。

 住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。品川区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に約7.4%増えているのに対し、空き家数は約48.9% 増えています。賃貸住宅の供給が高まるなかで、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。

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 エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。品川区の供給傾向も東京都や 23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2016年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。
 旗の台においては、古くからの建物が建て込んでいるため、駅周辺に大規模な新規住宅供給や駅周辺の開発余地が少なく、区全体に比べて伸び率は低いことが予想されます。

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 人口の推移を見てみると、品川区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると品川区の人口は2030年以降に徐々に減少を始めますが、2040年の段階でも2005年人口比で約120%と高い水準を保っています。また、品川区の単身者数も2035年まで増加傾向と予測されています。
 旗の台においては駅のリニューアルなど東急電鉄も力を入れており、注目を集めています。大規模な開発はないため大きな人口集積は期待できないエリアですが、今後も安定した需要の見込めるエリアと推測できます。

《まとめ》

 「旗の台」駅は、東急大井町線・池上線の2路線の交差する駅です。駅舎の”木になるリニューアル”と、駅周辺に広がる池上線らしい下町商店街が住み心地の良い街として今注目を集めている街の一つです。

 「旗の台」の周辺には旗の台東口通り商店街、旗が岡商店街など、数々の商店街が広がっています。飲食店もちろん、日常生活にかかせないコンビニやスーパー、生鮮食品店もあり、昭和大学病院のお膝下ということもあり薬局も多く見られます。チェーン店と個人経営のお店がうまく共存しており、非常に暮らしやすい街を形成しています。
 不動産市場をみると、築年による下落傾向、下落リスクは23区と同水準と低い傾向です。一方、供給にあたる住宅着工数は東京都全体で増加しており、品川区も増加傾向と予測されます。旗の台においては開発の余地が少ないエリアのため、供給数は品川区の傾向よりも低い水準と予測されます。

 大きな変動はないエリアと推測されますが、駅のリニューアルなどで注目を集めており、今後も安定した需要の見込めるエリアと推測できます。

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