REISM[リズム]

Now Loading...
 
AREA REPORT

REISMエリア分析レポート | 江戸川橋

落ちつきのある文教のまち「江戸川橋」

「REISM エリア分析レポート」は、毎月1つの駅を取り上げ、交通アクセス、商業施設、人口など様々な視点から分析し、そのエリアの特長をレポートしています。


「江戸川橋」エリアの特徴
  • ① 都内各所への素早いアクセスが可能な交通手段
  • ② 緑地環境の充実した住環境の良さ
  • ③ 需給バランスが良く、安定し将来性のある賃貸不動産市場

江戸川橋レポート_01

文教エリアの落ち着いた街並み

 

文京区に位置する「江戸川橋」。都内随一の文教地区であるこのエリアは、日本の 最高学府・東京大学をはじめ多くの教育機関が点在しており、都心にあるにも関わらず落ち着いた雰囲気を醸成しています。このエリアのメインストリートでもある新目白通り沿いには多くのオフィスビルが並び、たくさんのビジネスパーソンが回遊しているエリアですが、一本路地に入ると、生活に必要なものがすべて揃う商店街や、レストラン・カフェなどの飲食店が集まっており、新目白通りの交通量からは想像がつかないほど閑静な街並みが広がっています。

また、駅前には飲食チェーン店も多く、利便性と住環境の両方を併せ持つこのエリアは、ビジネスマン・学生を問わず、都会で暮らす単身者から根強い支持を得続けています。

*文教地区…教育・文化上の環境を損なうような施設の建設が制限されている地区

江戸川橋レポート_02

新目白通り沿いには企業のオフィスが並ぶ

江戸川橋レポート_03

生活必需品が揃う商店街

江戸川橋レポート_04

路地裏にあるカフェ

江戸川橋レポート_05

駅前には多くの飲食チェーン店がある

都心まで一本、さらに複数路線の利用可能でアクセス良好!

江戸川橋レポート_06
 

「江戸川橋」は東京メトロ有楽町線を利用することで、山手線が通る「池袋」や、「永田町」「有楽町」といった、オフィス・ショッピングエリアに乗り換え なしで行くことが可能です。また、徒歩圏内にはグルメの名店が集まる「神楽坂」もあり、充実した居住環境が整っています。さらに、「神楽坂」から東西線を使えば、「大手町」「日本橋」といったビジネスエリア方面や、JR線が乗り入れている「中野」など郊外のエリアにもアクセスできるため、通勤・通学などにおいて高い利便性があることが分かります。

このように、都内の多方面に簡単にアクセスできる「江戸川橋」は、居住環境と利便性の両方を兼ね備えた、都会で働く単身者にとって最適なエリアといえるでしょう。

「江戸川橋」駅周辺の賃貸市場

駅周辺の賃貸物件データをもとに、「江戸川橋」駅と最寄のターミナル駅である「池袋」を比較すると、平米当たりの賃料相場は約231 円(20 ㎡で約4,620 円)高く、賃料価格の上がり下がりのふれ幅(標準偏差)は同水準と、類似した傾向が見られます。

また、重回帰分析により平米賃料の減価傾向を見ると、「江戸川橋」駅周辺の築年数に対する減価率は23 区平均と同程度の緩やかな傾向を示しており、徒歩分数に対する賃料下落率は23 区よりも低いことから、賃料の急激な下落は想定しにくく、安定した賃料相場を維持しているエリアといえます。

江戸川橋レポート_07
江戸川橋レポート_08
江戸川橋レポート_09

※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※データは 築10~30年、16 ㎡以上 30 ㎡未満の物件から算出しています。

文京区と江戸川橋周辺の入居者の特徴

 

東京都ならびに文京区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で45.71% に対して、文京区は55.74% と比較的高いことがわかります。対象エリアとなる丁目(関口一丁目、二丁目等)における単身世帯の割合をみてみると55.05% となっており、区全体の傾向と同じく半数以上が単身者世帯となっています。

対象エリア内の居住者の年齢構成をみると、20 ~ 39 歳の割合が35.1% と最も高く、約半数を40 歳未満が占めていることから、比較的若い世代の割合が多い傾向となっています。

江戸川橋レポート_10
江戸川橋レポート_11

販売・管理物件の入居者傾向(2012年12月現在)

都内の好立地の中古マンションを投資向けに販売し、賃貸管理を行っています。「江戸川橋」エリアでも、駅周辺の投資用賃貸マンションの販売・管理物件があり、リノベーション実績もあります。

実際に住んでいる方々の傾向をみると、20~39歳の割合が最も高く、全体の約7割を占めています。近隣企業や有楽町線沿線企業へ通勤される方が半数以上と多く見受けられ、交通アクセスや生活環境の良さによる需要の高さが伺えます。

江戸川橋レポート_12

空き家率が低下している文京区

住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、平成15 年から5 年の間に23 区全体で約146 千戸の賃貸物件が増え、「空き家の変化」によると空き家も5 年の間で全体的に増えています。各区によって借家数や空き家率の増減にばらつきがありますが、文京区をみると、借家数が上昇しているのに対して空き家数が減少していることが分かります。つまり供給以上に需要があることがデータからは読み取れます。他の区と比較すると総数が少ない中での傾向ですが、こうした高いニーズがある点はマンション経営を行う上でとても好ましいエリアであると考えられます。

江戸川橋レポート_13
江戸川橋レポート_14
江戸川橋レポート_15

エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23 区の各年の増減は相関していることをグラフから読み取ることができます。文京区の供給傾向も東京都や23 区の増減と似たような動きを見せています。2011 年の数値は公表資料が無いため予測となりますが、全体的な傾向として、2006 年と2008 年で比較的多く着工している一方、東京都と23 区ともに2009 年、2010 年、2011 年と連続して過去10 年間での最小着工数であることから、文京区の供給も2011 年は比較的低い状況であると予測できます。

江戸川橋レポート_16

供給が増えて、需要がそれ以上に伸びている文京区の需給バランスを見ると、人気物件は希少価値が高くなり、空室や家賃下落リスクは低くなることが期待 できます。収益性という点でも魅力的なエリアといえますが、同じ情勢が続くかどうか、変化した場合にどう対応するかが将来の課題といえます。

《まとめ》

 

駅前を流れる神田川に架かっている江戸川橋が、駅名の由来になっています。神田川沿いの一画には桜の名所である江戸川公園が広がり、また、早稲田大学へと続く早大通りにはケヤキ並木があり、新緑や紅葉など四季折々の彩りが、行き交う人々を楽しませています。最寄り駅である「江戸川橋」駅は、有楽町線が乗り入れており「池袋」から「有楽町」まで乗り換えなしでアクセスが可能です。また、隣駅の「飯田橋」へ出ればJR 山手線中央総武線、東京メトロ南北線・東西線が利用可能な便利なエリアです。

「池袋」や都心方面へ素早くアクセスでき、その住環境の良さから特に都心で働くサラリーマンに人気があり、不動産価格・賃料において安定した価値を保つことが期待できそうです。

>> 満足度97%!【無料】リノベーション・不動産投資セミナーの予約はこちら