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COLUMN

不動産投資コラム

リノベーションは不動産投資を面白くしてくれる

古い物件に大幅に手を加えて新しく生まれ変わらせるリノベーション。中古物件を安く購入してデザインや間取りを工夫することで、そのまま貸したのでは設定できないような家賃で貸すことができます。どのようにリノベーションをして、物件にどのような価値を与えるかはあなた次第です。

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これからの不動産投資はターゲットを絞った個性派が有利

日本は少子高齢化による人口減少の一方で世帯数は増加しています。国立社会保障・人口問題研究所の調査によれば2019年は5,307万世帯に達する見込みです。

しかしその後減少に転じ、2035年には4,956万世帯まで減ると推計されています。それにともなって不動産の需要も、増加した後に減少すると予想されますので、数ある物件の中から選び続けてもらえる物件づくりが大切になってきます。

これからは「単身者」「夫婦のみ」「ひとり親と子」の世帯が増加すると予想されています。他の物件としっかり差別化し、ターゲットを絞った物件にすることで、入居者にアピールすることができます。

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凝り過ぎはNG 大切なのは入居者目線

リノベーションでありがちなのが、自分の好きなようにデザインしてしまうことです。確かに自分の好みの物件にすることで入居者が喜んでくれる場合もあります。しかし一概にそうとはいいきれないのです。投資用物件に住むのは自分ではなく、他の人だということを忘れてはいけません。入居者が何を求めているのか、どんな間取りや設備にしたら使いやすいかを入居者の目線で考えましょう。

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リノベーションが可能な物件かの確認を忘れずに

リノベーションはリフォームとは違い、間取りなど大幅なデザインの変更が可能です。しかし、購入しようとしている、もしくは購入した物件がリノベーションできる物件かどうかは確認が必要です。

「こうしたい」と思う間取りがあっても、構造上取り除けない柱や壁があってできないこともあります。また、窓の位置や排水管の位置は動かせない場合が多いです。どこを変えることができてどこを変えられないのか、あらかじめ確認するようにしましょう。

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コスパを意識したリノベーションを

こだわりすぎるとリノベーションの費用はいくらでも跳ね上がります。費用をかけたのに、入居者が集まらない……などということにならないように、費用対効果を考えたリノベーションをしましょう。

物件の状態やどんな人に借りてほしいのか、入居者のニーズを踏まえてどのくらいのコストをかけるのがいいのか考えます。

●キッチン

キッチンなどは目につくところなのでできれば新しい方がいいのですが、入れ替えるとなるとコストがかかります。まだ使える程度のものならばシートを張ったり水栓だけを新しいものと交換したりすることで、コストを抑えつつも印象をアップすることができます。

●クロス

クロスは高いものを張っているかどうかよりも交換してあることのほうが重視されます。高いクロスを張りっぱなしの物件よりも、安くても交換してある物件の方が好まれています。すべて交換するのではなく、一部をカラー壁紙にして印象を変え、コストを抑えることができます。

●フローリング

フローリングもすべて交換するのではなく、フロアシートを張るなど工夫次第でコストパフォーマンスの良いリノベーションが叶います。

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入居者のニーズを踏まえた個性的なリノベーションを

手持ちの中古物件や、格安で手に入れた物件をリノベーションして賃貸に出す。

アイデア次第でお宝物件に生まれ変わらせるのは、不動産投資の面白さであり醍醐味でもあります。物件のあるエリアや物件の特徴、ターゲットのニーズを踏まえ、個性的なリノベーションで他と差をつけましょう。

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