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COLUMN

不動産投資コラム

だから失敗する!? マンション投資の「キモ」はマーケティングにあり

マンション投資で失敗する最大の原因は、物件選びに失敗して入居者がいないことです。借りてくれる人がいないと賃料を下げざるを得ません。賃料収入が少ないので、ローンの返済をしたら利益が出ない、下手すると赤字になってしまう場合もあります。

そうならないためにも、入居者を途絶えさせず、賃料をキープするには物件選びが大切です。まずはマーケティングをしっかりと行うことが必要です。投資初心者が始めやすいワンルームマンションを例に考えてみましょう。

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投資する際に知っておきたいワンルームマンションのメリットとデメリット

初心者がマンション投資をする際に始めやすいのがワンルームマンションです。メリットとデメリットを整理してみましょう。

メリットとしては、とにかく物件価格が安いことが挙げられます。もちろんエリアにもよりますが、1,200万円程度で購入できます。頭金も100万円程度から、もしくは頭金ゼロでもマンション投資を始められます。そのうえ部屋も狭いので、リフォームやリノベーションをする際にもそれほど費用はかかりません。

次にデメリットといえるのが、入居者の入れ替わりが激しいことです。ワンルームということは当然単身者向けですから、入居者は就職や結婚、転勤、もしくは気分転換にと引っ越していきます。ファミリー型に比べ短期間の入居である場合が多いといえるでしょう。区分所有だと、入居者が出て次の入居者が入るまでは家賃収入がゼロになり、ローンと管理費を払わなければなりません。

そのため、入居者が途切れないための工夫をしなければなりませんし、そもそもワンルームマンションの需要があるエリアの物件でなければ、厳しい状況に陥る可能性があります。

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人口は減少するが世帯数は増加

日本は少子高齢化が進み、人口の減少が続いています。しかし、2010年の国勢調査をもとにした調査によれば、世帯総数は1968年の調査開始以来増加の一途をたどっています。日本の世帯数の将来推計によれば、世帯数は2019年ころにピークを迎え、その後減少する見込みです。

世帯構成員の人数は減少しており、「単身者」「夫婦のみ」「ひとり親と子」の世帯が増え、高齢者の単独世帯が増加すると予測されています。

ワンルームマンションを投資用に購入するならば、このような将来予測をふまえてどんな人に入居してほしいのかを絞って物件を選ぶ必要があります。

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賃貸需要のある物件選び

空室リスクを下げ、入居者が途切れないようにするためには、まずは賃貸需要のある物件選びをしなければなりません。ワンルームマンションの購入を考えているなら、ターゲットは単身者です。とにかく駅から近いことは必須でしょう。周辺に生活に便利な施設があるか、若い人が対象ならおしゃれなスポットがあるかなども重要になってきます。

駅近であれば中古物件でも十分需要がありますし、駅に近くて便利なら古くても家賃が高くても需要はあります。それだけに中古物件でもそれほど安くは手に入りません。逆に言えば価値が下がらないということなのですが、手持ち資金が少ない場合には、妥協する部分も出てくるでしょう。

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安く買って高く貸すためのポイントは

安く買って高く貸すポイントは、他の物件との差別化です。ターゲットがどのような部屋に住みたいと考えているのかを考えましょう。

新しくてきれいな物件でも、家賃が高すぎると入居者はなかなか見つからないかもしれません。同じようにきれいな物件なら、築年数そのものが古くても安い方がいいと考える人もいるでしょう。古い物件をリノベーションして、ターゲットに合った間取りやデザインに変えれば物件の価値を高めることができ、高い家賃設定にすることができます。

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