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COLUMN

不動産投資コラム

マンションに投資するなら知っておきたい5つのポイント

不動産に投資をする際、誰もが書籍やインターネットなどで知識をつけ、専門家に相談をしているでしょう。しかし、最終的に決めるのは自分です。自分なりの仮説を立て、一つひとつクリアすることで、判断力を養っていく必要があります。ワンルームマンションに投資する際に、おさえておくべき5つのポイントを検証したいと思います。

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1. 築年数より耐震基準が重要

ワンルームマンションを選ぶ際にまず確認したいのは、建物の耐震基準です。地震の多い日本では関東大震災の翌年1924年に、世界に先駆けて建物の構造強度などを求めた法令が施行されました。それ以来、大きな地震のたびに耐震基準は進化し、1981年には建築基準法の改正で厳しい「新耐震基準」が定められました。

新耐震基準は震度6以上の地震でも建物が倒壊しないように定められていて、建物内の人の安全を確保することに重点を置いています。

マンションを購入する際など、どうしても築年数が気になりますが、まず新耐震基準以降に建築されたものかどうかがポイントです。それ以前のものなら、耐震補強工事をしているかどうかを確かめましょう。地震が起きると想定される地域では、より高い耐震性能が求められます。例えば静岡県では、新耐震基準の1.2倍の耐震強度が要求されていることなども知っておきましょう。

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2. 立地の良さはマイナス面をカバーしてくれる

雑誌などの特集で、「資産価値が落ちない街」「マンション価値が下がらない駅ランキング」などといった記事は何度も登場します。最大公約数として「立地」のニーズが最も高く、マンションを売買する際も借りる際も、条件としては外せません。

ワンルームマンションの場合、一部の物件を除いては広さや設備について、ファミリー型のマンションよりどうしても見劣りがちです。これらをカバーするのが「立地」といえます。

ワンルームマンションに住むのは、主に家賃を節約したい学生や独身のサラリーマンなどと考えられます。しかし、最近は高齢者の一人暮らしも増えていますし、晩婚化などの社会現象も無視できません。会社が家賃を負担することが多い、単身赴任の世帯もあります。その場合もわざわざ郊外を選ぶのではなく、移動に便利な駅や会社に近い場所を選ぶ傾向にあります。家賃が10万円を超えていても居住希望があるといいます。

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3. 周辺環境は要チェック

「立地」と合わせて、周辺環境のチェックは欠かせません。ユーザーの身になって考えて見ると分かります。あなたが独身の女性であれば、駅から近く夜になっても人通りがあることや、途中に24時間営業のコンビニなど便利な商業施設があるかどうかなど、安全性や利便性に優れているエリアが第一候補と映るでしょう。

ただし、人によってはさらに神経を使う場合もあります。たとえば、コンビニが若い人たちの集合場所になっていないかを確かめるなど、周辺環境のどこまで調べるかどうかは個人の判断によります。

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4. 管理の質が資産価値を左右する

マンション経営の業務のなかで、わずらわしいのは管理の部分です。しかし、この管理の質が資産価値を左右します。管理がいいマンションとは、エントランスや共用部分のメンテナンス状態に表れます。具体的には、掲示板などの掲示物がきれいになっているか、チラシなどがポストから散らばっていないかどうか、自転車などがきちんと自転車置き場に置かれているかどうかなどで、日頃から居住者に対する気配りが分かります。こうしたマンションでは、空室率も低いと感じられます。

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5. 手間いらずのサポート体制

居住者からの問い合わせやクレームについて、オーナーが日常的に対応するのは難しいでしょう。こうした対応を含め、集金代行から入居者募集、建物の管理・メンテナンスまで、賃貸管理会社などが一括サポートしてくれます。

費用はサービスによって異なりますが、賃料の5%程度です。管理会社によっては都市型ワンルームマンションに特化している会社やファミリー型不動産が得意な会社など、得手不得手もありますので、内容を比較検討することが大切です。

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