REISM[リズム]

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COLUMN

不動産投資コラム

「リノベーション」と「リフォーム」の違いとは

「リノベーション」と聞くと、「リフォームとどこが違うの?」と思われるかもしれません。実際のところ同じ意味で使われていることもあるのですが、二つの言葉が持つニュアンスの違いについて理解しておくと、不動産投資をする際にとても役に立ちます。

「リノベーション」と「リフォーム」の違いとは_01


「リフォーム」とは、古くなった建物・部屋を新築の状態に戻すこと

一般的に「リフォーム」は、老朽化した建物や部屋を新築の状態に戻すことを指します。マンションやアパートで住人が退居した後の部屋を、入居前の状態に戻すことを「原状回復」と言いますが、それを指してリフォームと言うことも多いのです。

例えば、汚れてしまった壁紙を新しいものに張り替えたり、老朽化した設備を取り替えたり、建て付けが悪くなった戸などを直したりなどといった作業です。

ただし、それほど大きな改修にならない範囲で前とは違う壁紙に張り替えたり、キッチンの設備を新しいものに入れ替えたりという場合でも、リフォームと呼ばれることがあります。そのため、必ずしも「新築時と全く同じにする」という意味ではないと言えます。

「使用した結果、マイナスの状態になったものをゼロの状態に戻す」というニュアンスが近いかもしれません。


「リノベーション」とは、大規模改修により物件価値をより高めること

「リノベーション」とは、古くなった建物や部屋に大規模な工事を行うことによって、物件価値をより高めることを言います。英語の「renovation」は「革新・刷新」と日本語に訳されるように、「リノベーション」には「元に戻す」というよりも「変える」というニュアンスがあります。

具体的には、内装のデザインや間取りをその時々の市場に受け入れられやすい傾向のものに変えたり、それに合わせて水回りや電気・ガスなどの配管を全面的に刷新したりすることによって、建物・部屋の性能を向上させ、物件としての価値を高める作業です。

なお、「ここまでの規模の改修ならばリフォームで、これより大規模ならばリノベーション」といったような明確な基準があるわけではありません。「マイナスの状態からゼロではなく、プラスの状態にまでする」工事や改修を施し、本来の物件よりもさらに価値を高めるのが「リノベーション」ということなのです。

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リノベーションによって、なぜ価値が高まるのか

最近では、自宅用に中古マンションを購入し、自分自身でリノベーションをする人も増えているようです。確かに、安く購入できて自分好みの部屋に改装し、そこに住めるということは大きな魅力かもしれません。 では、不動産投資先としてのリノベーション物件はどうなのでしょうか。 普通、中古マンションなどの物件は、リフォームをしていたとしても価値評価において経年変化が全くないものとすることは難しいでしょう。築年数が経てば経つほど、賃料を下げることはあっても上げることは難しくなります。しかし、リノベーションを行うことで古さをカバーすることができ、物件価値を高めることができます。それによって、賃料が下がるということも防げるかもしれません。

「リノベーション」と「リフォーム」の違いとは_02


投資物件の場合はそこに自分が住むわけではないので、自分好みの部屋を造る必要はありません。効果的に収益を上げるためには、入居してもらいやすい部屋にする必要があります。

賃貸用マンションでも、部屋の内装やデザインにトレンドがあります。マンションのデザインも時代とともに変化しているので、中古物件が現在のトレンドに即していないことは少なくないのです。全面的なリノベーションは、トレンドに合わせた人気の高いデザインに刷新することも可能です。また、時代とともにライフスタイルも変わります。だからこそ、住む方のニーズに合わせたリノベーションは、投資物件としての価値を高めるのです。

東日本大震災以降、耐震性・防災性への関心が高まっています。耐久性や耐震性を高めるために壁の補強や難燃素材の使用など、リノベーションの内容をセールスポイントにすることも可能です。リフォームではなく、リノベーションした物件が投資対象として注目される背景には、リノベーションが「マイナスをプラスにする」「物件価値をより高める」ものであるからなのです。

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