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COLUMN

不動産投資コラム

2棟目、2件目の物件運営で注意すべきこと 「もう初心者じゃない?」

比較的少額から始められる株式やFXなどの投資と違い、不動産の購入には大きな金額を投入することになるため、最初は誰でもためらいがあるものです。しかし一度不動産投資を経験すると、2棟目、2件目の物件を手がけることへの心理的なハードルは下がる傾向にあるようです。

2棟目、2件目の物件運営で注意すべきこと_01

複数物件を手がけるメリット

最初の物件を購入するまでは、「不動産を2件も3件も持つなんてリスクが大きいのではないか」と考えていた人たちの中には、購入後に2件目の物件を検討し始める方が一定数います。

入居者が決まって月々の家賃収入が入り、ローンを着実に返しながら徐々に利益が出始めると、それを元に「さらなる投資を」と考えるのは自然なのかもしれません。

実際、複数の物件を保有して賃貸経営することにはメリットがいくつもあるのです。

1件目の購入時は、物件探し、契約、ローンの借り入れなど、すべてが初めてのことばかりです。「空室が続いたらどうしよう」というようなリスクばかり考えてしまうかもしれません。しかし、投資や賃貸経営の経験を積むと、2件目以降の物件を効率良く探し、賃貸経営がスムーズに行えるようになります。

複数の物件を所有することは、いわゆる分散投資になります。このため物件の選び方次第で、空室リスクを減らす効果が期待できます。一つの物件が空室になっても、もう一つの物件で家賃収入があれば、ローンを返済することができるというわけです。


複数の物件に投資する場合の注意点

不動産投資の成否は、エリアなどの立地条件と、物件そのものの商品力、賃料設定、入居者募集のノウハウなど、さまざまな要素の掛け合わせによって決まります。

リスクヘッジを狙うならば、最初のものとは大きく異なる立地や設備の物件を選ぶ必要があるでしょう。仮に最初の物件が安定的に経営できるようになっていたとしても、2件目が同様にうまくいくとは限りません。それぞれの物件を切り離して収益性を調査・検討する必要があります。

また、仮に分散投資をしていても、不動産市場全体が縮小するほどの大きな景気変動があった場合には、全体的な賃料の下落、あるいは空き室リスクの上昇につながり、すべてが「共倒れ」になる可能性もあります。

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2棟目、2件目の物件運営で注意すべきこと_02

不動産投資に影響を及ぼすさまざまなリスク

20年、30年という長いスパンで収益を図る不動産投資では、予測が難しいリスクがさまざまあります。現在、人口は都心へ回帰する傾向にあり、湾岸エリアなどの不動産に人気が集まっています。しかし、東京オリンピック後は、日本の景気も、人気エリアのトレンドもどうなっているか分かりません。

ほかにも、地震の多い日本では災害リスクは免れませんし、昨今の少子化傾向は大学などの閉校を招き、特定エリアでの不動産需要が減少するといったリスクも十分考えられます。

また、仮にリモートワークが大きく普及した場合、都心に居を構えるよりも、育児のしやすさなどを考慮して再び東京の周辺県へ人口が移っていくことも考えられるでしょう。

2棟目、2件目の物件運営で注意すべきこと_03

経験や慣れによる「油断」に注意

もちろん、リスクにばかり捉われていては、投資はできません。ただし、2件目以降の投資では、1件目の経験や慣れからくる油断に注意をしましょう。2件目に投資する理由の一つは、リスク分散であって、最初の物件のリスクを可能な限り減らすことがポイントです。

「自分は初心者じゃないから」という慢心が最も危険です。長期にわたりインカムゲインを狙う不動産投資には、リスクとなりうる要素が数多くあります。2件目の投資で足元をすくわれないように、自ら気をつけられることには十分に気をつけて、不動産投資の拡大を成功させてください。

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