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COLUMN

不動産投資コラム

将来の年金に不安? 30代から老後を見据えた不動産投資

少子高齢化がすすむ日本では、現在20代、30代の人たちが老後を迎えたとき、今の高齢者と同じように年金がもらえるとは限りません。厚生労働省はこれから30年かけて、厚生年金は2割、国民年金は3割減る見通しであることを公表しました。国民年金はもっと厳しく、1人あたり現状で6万4,000円もらえているのが30年後には4万5,000円程度になってしまいます。

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生活費はなかなか減らせない

もらえる年金が下がるからといって、生活に必要なお金が大きく減らせるわけではありません。老後の月額生活資金は平均で27万2,000円となっており、厚生年金と国民年金合わせて21万の給付があっても6万円程度の赤字になっています(高齢夫婦無職世帯の家計調査)。

生活費以外にも、夫婦で海外旅行をしたい、孫に何か買ってやりたい、老人ホームに入りたいと思うと、さらにお金は必要になります。老後に必要なお金は自分で用意しなければなりません。

ただ、今の預貯金の利率は非常に低く、0.01%なども普通です。このままでは一向に資産を増やすことができませんが早くから適切な資産運用をはじめることで、無理なく老後資金をつくることができます。老後資金の形成の方法の一つが賃貸収入を得る不動産投資です。

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30代だから活かせる不動産投資のレバレッジ効果

不動産投資は基本的に、購入した物件の売却収入を得るか、人に貸すことで賃貸収入を得るかどちらかです。投資の基本は「安く買って高く売る」ですが、初心者が不動産の売却収入を得るのは、金額も大きいだけに容易ではありません。そこで一般的には、ローンを組んで物件を購入し、毎月賃料収入を得るという、賃貸収入を狙う方法が多いようです。

不動産投資が30代の若い現役世代に向いた資産形成方法といえる理由はいくつかあります。まず給与収入があるうちなら、その信用をもとにローンを組んで物件を購入できることです。これは他の金融商品と比べても有利な点といえます。商品の購入のためにローンが組めるのは不動産くらいしかありません。ご存じの通り、今はマイナス金利時代です。金融機関からのローンも低利での契約が可能です。退職して収入がなくなった後に長期のローンを組んで物件を購入するのは現実的ではありません。まさに現役世代向けの投資といえるでしょう。

自己資金より大きな額の商品が購入できるということは、レバレッジ効果をきかせられるということです。レバレッジというと、投資経験者はFX(外国為替証拠金取引)を思い浮かべ「怖い」と思うかもしれませんが、為替などと比べて不動産の価格変動は大きくありません。たとえば為替は一気に2割、3割安くなることはありますが、不動産がそこまで急激に値下がりすることはほとんどありません。

また銀行とローン契約を結ぶとき、団体信用保険に加入するのが一般的です。万が一、不慮の事故などで亡くなってもローン残額の支払いが免除されますので、残された家族に対しての保険としての機能を果たすともいえます。

これは入居者がいることが前提ですが、月々決まった額の収入が入ってくることも大きなメリットといえます。キャッシュフローの面はもちろん、心理的にもプラスといえないでしょうか。これは退職後でも物件を持っている限り入ってくるわけですから、いわばお手製の年金といえます。

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返済済みの資産活用で老後は安泰

たしかにローンを組んで物件を購入すると、退職するまではローンの返済や管理費だけであまり利益にならないかもしれません。

しかしローンの返済を退職時に合わせておけば、老後は管理費を除いた家賃収入がそのまま手元に入るので、老後の生活資金や余裕資金にすることができます。

もし年間200万円の家賃収入が得られるなら、生活資金の不足分の平均額である72万円(毎月6万円×12ヵ月)を補てんしてなお余裕があります。孫に何か買ったり、夫婦で海外旅行も楽しんだりできるでしょう。良質な物件を持っていれば、いざまとまったお金が必要になったときには、売却してお金に換えることもできます。

入居者がしっかりとつく、いざという時には売却できる物件を早くから持っておくことが重要といえそうです。

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