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COLUMN

不動産投資コラム

物件の現地調査で確かめるべきこと

不動産投資の初心者の中には、「とにかく実物を見て回りたい」と、そわそわしている方もいらっしゃるでしょう。しかし、現場に出る前に確認しておくべき書類がありますし、現場では忘れずにチェックするべきこともあります。事前にポイントを押さえておきましょう。

物件概要書で選択肢を絞る

まず、「物件概要書」を読んで物件を選別します。物件概要書は、不動産会社に資料請求すると入手でき、物件の最低限の情報を知ることができます。

書面上から、物件名、所在地、交通情報(駅からの所要時間)、土地などと建物の詳細が続きます。土地は面積、接道状況、用途地域、建ぺい率、容積率の他、路線価が記されていることもあります(路線価は国土交通省のウェブサイトでも確認可)。

他方、建物については、構造、築年数、間取り、延べ床面積、収益項目として満室時の利回り、家賃年額、現在賃料収入が記載されています。

これらのデータをもとに検討することになりますが、判断の最優先事項は銀行の担保評価です。どれほど表面利回りがよくても、銀行から融資してもらえなければ物件を買うことはできません。

担保評価は積算法か収益還元法で計算します。ここでは大まかな説明にとどめますが、積算法の場合、土地評価(路線価×面積)と建物評価(延べ床面積×再調達価格×残存耐用年数÷法定耐用年数)を足せば算出できます。

この他、賃料収入から現在の稼働率が分かります。低すぎる場合は物件になんらかの問題があるかもしれません。入居者がつかない物件なら、利回りもさることながらキャッシュフローもおぼつかないので避けましょう。

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建物を触診チェック。見るべきポイントあれこれ

物件概要書をみて物件を実際に見に行くわけですが、最大の目的は資料で確認した内容が本当かどうか、そして、きちんとキャッシュフローを出すにはどうすればいいのかを探ることです。

現場では、まず建物の外周を回って外観を確認します。さらに触診で劣化状況をチェックします。隙間を埋めるシーリング材が破断していないか、コンクリートのひび割れはないか確認しましょう。名刺を差し込んで抵抗なく入るような時は補修が必要です。また、鉄骨部分は表面塗装の劣化なら上塗りで対応できますが、さびや腐食があれば、一部または全部の取り替えが必要になり、多額の修繕費が必要な場合もあります。

また、入居者にとって大迷惑なことは雨漏りです。もし雨漏りがあった場合は、急いで修繕しなければなりません。屋根の形状が水平な陸屋根の場合、すぐ下に部屋の天井があるので、できれば屋上に上がって、防水が万全かどうか、念入りに確認しましょう。

設備面では、エアコンの室外機や給湯器を見れば製造時期が書かれていますので、次の交換時期が読めます。また、本当に入居者がいるかどうかは集合ポストの状況や、部屋にカーテンが取り付けられているか、ベランダに物干し竿があるかを見れば簡単に分かります。

記載内容と違うこともあるので要注意

書類を作成していれば、ごくまれに記載ミスもあります。同じような建物が並んでいると、別の建物が売り出し中と書かれているようなこともあります。築年数が経っている物件では、修繕履歴が残っていないこともあります。いずれにしても、現地確認では資料の記載内容と物件との間に齟齬がないことを確認しに行くわけですから、決して気を抜かないことです。

いきなり現地で調査しても、比較材料がないと、劣化状況などの判断があいまいになります。事前に確認すべきポイントを決め、チェックリストを用意して臨めば、調べに漏れがなくなります。現地調査の結果、問題がなければすぐに物件を押さえましょう。

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