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COLUMN

不動産投資コラム

投資物件の管理方法3つの基本を押さえよう

賃貸経営を始めるにあたり、あなたは物件の管理方法を決める必要があります。その手法は大別して、自主管理、管理委託、サブリースの三通りがあります。あなたが賃貸経営のために費やせる時間や労力、持っている知識やノウハウと相談しながら、いずれかの手法を選択しましょう。

自主管理はけっこうキツい

自主管理は最もコストが節約できますが、その一方で、自らなんでもやらなければなりません。不動産や賃貸に関する知識、ノウハウが必要とされるうえ、建物の清掃や設備のメンテナンスに時間を取られるので、賃貸経営を専業にしたオーナーでもない限り難しいでしょう。

空室が出たら、宣伝広告費を投じて入居者募集を行い、客付けしなければなりません。家賃の滞納があったときは回収しなければなりませんし、迷惑な入居者のトラブルにどう対応するかなど、リスクが現実化したときの手間は、計り知れないものがあります。

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副業なら管理委託、ただし相手選びには注意

賃貸経営はあくまでも副業という人は、不動産管理会社に管理を任せることをおすすめします。一定の管理委託料(家賃の5%程度)を支払うことになりますが、管理会社が入居者募集から審査、家賃回収、明細作成、クレームや事故対応、清掃、退去時の修繕やクリーニングといった業務を行います。

あなたの時間をすべて使っても、これらの業務を自分一人で対応するのはさすがに難しいのではないでしょうか。長期間の旅行に出たり、家を留守にしたりするのもままならなくなるでしょう。多くの人が管理委託を選択しています。

管理会社の使命は、物件が生み出す収益を最大化することです。そのために必要なのは「入居者を早く見つけて満室にできる力」と「入居者が長く住んでくれるよう提案する力」です。管理会社がこれらの力を備えているかどうかを判断するために、さまざまな質問をぶつけてみましょう。

「この物件を満室にするためにはいくらの家賃が適当か」「家賃を10万円に設定するためには、どんな条件をつけたらいいか」など、実力のある管理会社なら、必ず戦略に則った具体的な回答が得られるはずです。また、自主管理と管理委託をミックスしたような手法もあります。基本的には管理委託で行い、時間が許す範囲で、自分ができる業務を選び、管理委託料を割り引いてもらうのです。

サブリースは慎重に

賃貸アパート一棟を一括で借り上げてもらい、管理業務も合わせて委託するともに、入居者の有無にかかわらず、オーナーは毎月保証されたリース料を受け取るサブリースという方法もあります。リース料は家賃相場の8~9割に設定されていることが多いようです。

オーナーのメリットは、なんといっても毎月の収入が安定することです。また、サブリース会社が一括管理してくれるため、賃貸経営のノウハウがなくても、マンションやアパートのオーナーになることが可能ですし、トラブル対応でオーナーが右往左往する必要もありません。

ただ、注意すべき点も多いことも事実です。

サブリース契約の場合、入居者と賃貸契約を結ぶのはサブリース会社です。築年数の経過とともに家賃は下落しますし、客付けも難しくなり、空室リスクは高まります。将来、サブリース会社が受け取る家賃収入は減ってしまう可能性があるということです。

このため、大抵のサブリース契約では、家賃の保証額(リース料)の見直しができる内容になっています。結局、家賃の減収分はオーナーがかぶるということにほかなりません。

悪質なサブリース会社は、契約時に十分な説明をしていなかったためにトラブルに発展したり、リース料がローン返済額を上回ってしまったりと、社会問題化しています。

サブリースは上手に利用すれば、オーナーにとってメリットの高いシステムです。ただし、上述したようなリスクもあるので、契約する時は、しつこいぐらいに「事前確認」をしてください。

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