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COLUMN

不動産投資コラム

サブリースは要注意?仕組みを理解しよう

不動産の物件管理方法の一つに「サブリース」があります。保有している物件をサブリース会社に貸し出し、運営を任せて一定のリース料をもらうという仕組みです。

空室による収入減などを防ぐうえで、非常に有効なシステムなのですが、サブリース会社とオーナーの間でトラブルに発展するケースもしばしば見受けられます。いったいなぜなのでしょうか。

サブリースの仕組み

不動産でサブリースというと、一般的には「一括借り上げによる家賃保証制度」のことを指します。

サブリース会社はオーナーから賃貸物件を一括で借り上げて、入居者を募集し賃貸契約を結びます。入居者からの家賃回収、物件管理業務などの一切はサブリース会社で行い、オーナーにはリース料が支払われます。リース料は入居者の有無にかかわらず一定の額が保証されだいたい家賃相場の80〜90%となることが多いようです。

オーナーが自身でアパート経営を行う場合、空き部屋が出てしまったり、入居者が家賃を滞納したりすると、客付けや家賃回収を自分でやらなければなりません。トラブル対応や設備のメンテナンス作業など、他の管理業務もあるので、かなりの手間と労力が取られることになります。

しかし、サブリースを利用すれば、このような物件管理や運営をまるごと引き受けてもらえます。たとえ空室があったとしても空室分も含めたリース料が支払われるため、入居者集めに奔走する必要がありません。

不動産経営に関する経営やノウハウがない人でも気軽に始めることができるとして、地方で農業をやってきた夫婦が加齢で農作業ができなくなり、農地にアパートを建ててサブリースを利用した不動産経営を始めるなどのケースが増えているようです。

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不十分な説明で契約? サブリースは宅建業法の対象外

ただ、サブリースには注意すべき点もあります。中には悪質なサブリース会社があって、契約内容の説明が不十分だったり、虚偽の説明をして契約を結ばせたり、しばしばトラブルに発展して社会問題にもなっているようです。

一般的に、築年数の経過とともに家賃相場は下がります。入居者が少なければ、サブリース会社の収益も減ります。契約上は最初に設定された家賃の保証額が定期的に見直され、オーナーが受け取るリース料が減額されることになっているのに、勧誘時や契約時にこの点についてオーナーが十分な説明を受けていないというケースがあります。後から「こんなはずではなかった」と後悔するオーナーも少なくありません。

マンションや戸建て住宅などを売買する場合、宅地建物取引業法(宅建業法)により、不動産会社は宅地建物取引士による重要事項説明が義務付けられています。このように契約トラブルを防ぐための手立てが法律に明記されている一方で、サブリースの場合は「一括借り上げ」という貸し借りの契約のため、宅建業法の対象外であり売買のような厳格な説明が義務付けられていませんでした。

クレームをいう程度で済めばいいですが、何度も家賃を減額された結果、ローンの返済額を収入が下回り、赤字がかさんで、結局、解約せざるを得なくなったというケースもあるのです。

リスクはオーナーが負う

最近では、国民生活センターが「家賃を減額することが可能なこの仕組みは、リスクを会社から家主に転嫁するもの」と注意を呼びかけています。収益減のリスクは、オーナーが負っている事実を忘れてはいけません。国土交通省も2016年から、リース料の減額リスクなど重要事項の説明や、契約成立時に書面を交付し、管理事務を報告することを義務化しました。

サブリースの利用において重要なことは「事前確認」です。修繕の保証範囲、保証される家賃額、入居時の敷金、礼金、更新時の手数料など、契約前に条件をしっかりと確認してください。

サブリースには管理の手間が省け、家賃が保証されるなど、オーナーにもメリットがたくさんあります。契約時にきちんと確認しておけば多くのトラブルは防げます。慎重に判断して上手に利用しましょう。

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